Calculadora de alcabala 2026
Calcula el impuesto de alcabala por transferencia de inmuebles en Perú
El impuesto de alcabala grava la transferencia de propiedad de inmuebles en Perú. El comprador paga el 3% del valor de transferencia, descontando las primeras 10 UIT (S/55,000 en 2026) que están inafectas. Usa esta calculadora para saber cuánto debes pagar al comprar un inmueble.
Calcula el impuesto de alcabala 2026
Ingresa el valor de transferencia del inmueble y te calculamos cuánto debes pagar de alcabala. UIT 2026 = S/5,500.
¿Qué es el impuesto de alcabala?
Todo lo que necesitas saber sobre el impuesto de alcabala en Perú.
El impuesto de alcabala es un tributo municipal que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos y rústicos, ya sea a título oneroso (compraventa) o gratuito (donación). Está regulado por los artículos 21 al 29 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, aprobado por Decreto Supremo N.° 156-2004-EF.
El impuesto lo paga el comprador o adquirente del inmueble. La base imponible es el valor de transferencia del inmueble, que no podrá ser inferior al valor de autoavalúo ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM). Se aplica una tasa única del 3% sobre la base imponible, descontando las primeras 10 UIT que están inafectas.
¿Cómo se calcula la alcabala?
- UIT 2026: S/5,500
- Tramo inafecto: 10 UIT = S/55,000
- Si el valor de transferencia es menor o igual a S/55,000: no se paga alcabala (exonerado)
- Si el valor es mayor a S/55,000: Alcabala = (Valor de transferencia - S/55,000) × 3%
Primera venta de constructora
La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras está inafecta del impuesto de alcabala, salvo la parte correspondiente al valor del terreno. Esto aplica a departamentos, casas y locales nuevos adquiridos directamente del constructor o promotor inmobiliario.
¿Dónde y cuándo se paga?
El pago se realiza en la municipalidad distrital donde se ubica el inmueble (o en el SAT en Lima Metropolitana). El plazo es hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de transferencia. El pago es al contado, no admite fraccionamiento, y es requisito para inscribir la transferencia en SUNARP.
Para realizar el trámite de liquidación de alcabala, visita nuestra guía completa sobre la liquidación de alcabala en el SAT.
Preguntas frecuentes sobre la alcabala
Las 5 preguntas más comunes sobre el impuesto de alcabala en Perú.
¿Qué es el impuesto de alcabala?
El impuesto de alcabala es un tributo municipal que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos y rústicos a título oneroso o gratuito. Lo paga el comprador (adquirente) del inmueble. La tasa es del 3% sobre el valor de transferencia, descontando las primeras 10 UIT (S/55,000 en 2026) que están inafectas. Es un impuesto de realización inmediata que se genera al momento de la transferencia de propiedad, regulado por el D.S. N.° 156-2004-EF (Ley de Tributación Municipal).
¿La primera venta de una constructora paga alcabala?
No. La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras está inafecta del impuesto de alcabala, salvo la parte correspondiente al valor del terreno. Esto significa que si compras un departamento nuevo directamente de la constructora, solo pagarás alcabala por el valor del terreno, no por el valor total del inmueble. Las ventas posteriores (segunda venta en adelante) sí pagan alcabala sobre el valor total de transferencia. Esta exoneración está establecida en el artículo 22 de la Ley de Tributación Municipal.
¿Dónde se paga el impuesto de alcabala?
El impuesto de alcabala se paga en la municipalidad distrital donde se encuentra ubicado el inmueble, o en el Servicio de Administración Tributaria (SAT) en el caso de Lima Metropolitana. El pago se realiza al contado, sin que se admita fraccionamiento. Debes presentar el formulario de liquidación de alcabala junto con la documentación que sustente la transferencia (minuta, escritura pública o contrato). Puedes realizar el trámite de forma presencial o, en algunos municipios, de forma virtual.
¿Cuál es el plazo para pagar la alcabala?
El impuesto de alcabala debe pagarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. Por ejemplo, si la transferencia se realiza el 15 de marzo, el plazo vence el último día hábil de abril. Es importante cumplir con este plazo porque el pago de alcabala es un requisito indispensable para inscribir la transferencia en los Registros Públicos (SUNARP). El incumplimiento genera intereses moratorios según la tasa de interés moratorio (TIM) vigente.
¿Se puede fraccionar el pago de alcabala?
No, el impuesto de alcabala no admite fraccionamiento. Debe pagarse al contado en un solo pago. Esta es una característica particular de este impuesto establecida en el artículo 26 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (D.S. N.° 156-2004-EF). El pago íntegro es requisito previo para que el notario pueda elevar la escritura pública y para que SUNARP inscriba la transferencia de propiedad en el Registro de Predios. Planifica este gasto al momento de comprar un inmueble.
¿Tienes dudas sobre el impuesto de alcabala?
Escríbenos y te orientamos sobre el cálculo y pago de alcabala. También puedes consultar nuestra guía de liquidación de alcabala en el SAT.
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