Impuesto de alcabala SAT Lima 2026: tasa 3% sobre el exceso de 10 UIT (S/55,000), liquidación en línea, pago en banco y constancia para notaría e inscripción SUNARP

El 3% de la base imponible. La base imponible es el MAYOR entre el valor de transferencia declarado y el autovalúo ajustado, MENOS las primeras 10 UIT (S/ 55 000 con UIT 2026 = S/ 5 500). Ejemplo: inmueble de S/ 300 000 → (300 000 − 55 000) × 3% = S/ 7 350. Si el mayor valor es ≤ S/ 55 000, no pagas alcabala.

Siempre el comprador (adquiriente). Sin el comprobante de pago, SUNARP no inscribe la transferencia de propiedad. Aunque vendedor y comprador pacten otra cosa en el contrato, tributariamente el obligado es el adquiriente.

La primera venta de inmueble realizada por el constructor está INAFECTA, salvo la parte correspondiente al valor del TERRENO. Es decir: solo pagas alcabala sobre el valor del terreno proporcional, no sobre la edificación nueva. El constructor debe proporcionar el desglose.

Es el MAYOR entre: (a) el valor de transferencia pactado en el contrato/escritura y (b) el valor de autovalúo del predio ajustado por el Índice de Precios al Consumidor que publica el INEI. Se descuentan las primeras 10 UIT (S/ 55 000 en 2026). El SAT compara ambos valores y aplica el más alto.

Hasta el último día hábil del mes siguiente a la fecha de transferencia. Ejemplo: compraventa firmada el 15 de abril → plazo vence el 30 de mayo. Si pagas fuera de plazo, se generan intereses moratorios desde el día siguiente al vencimiento.

Donaciones: SÍ pagan — es transferencia a título gratuito. Herencia: NO paga, está inafecta. Anticipo de legítima: NO paga, está inafecta. La diferencia es clave: donar en vida a un hijo SÍ grava, pero el anticipo de legítima formalmente documentado NO.

NO. Debe pagarse al contado en un solo acto. No admite fraccionamiento ante el SAT Lima.

En Lima Metropolitana se paga ante el SAT Lima — NO en la municipalidad distrital. Canales: (a) notarías afiliadas al SAT (la más práctica); (b) agencias del SAT presenciales; (c) Agencia Virtual en sat.gob.pe. Para inmuebles fuera de Lima, el pago va a la municipalidad provincial correspondiente.

DNI/CE/RUC del comprador, contrato de compraventa o escritura pública (minuta legalizada), Hoja Resumen (HR) y formato Predio Urbano (PU) del autovalúo del año de la transferencia. Si es primera venta de constructor: ficha RUC de la constructora. Si actúa representante: carta poder con firma legalizada.

Tres consecuencias: (1) SUNARP no inscribirá la transferencia — la propiedad no queda a tu nombre registralmente; (2) se acumulan intereses moratorios por cada día de retraso; (3) el SAT puede iniciar cobranza coactiva. En la práctica, la notaría no elevará la escritura pública sin el comprobante de pago.