TrámitesPerú
0%
Trámites Perú como app · sin tienda · 5 seg
Ir al contenido principal
🏛️ Entidades 🔥 Más Buscados 📖 Guías 🧮 Calculadoras ⚖️ Comparadores
📢 Anúnciate ❓ Preguntas ✉️ Contacto
📲 Instalar appNUEVO
🔍 Buscar Trámite
🏠

Cómo comprar una casa en Perú — Guía de trámites 2026

Guía completa paso a paso

www.sunarp.gob.pe

Comprar una casa o departamento en Perú implica múltiples trámites ante distintas entidades del Estado. Desde verificar que la propiedad esté libre de cargas en SUNARP hasta inscribir la transferencia y pagar los impuestos correspondientes. Aquí tienes la guía más completa con todos los pasos, costos y requisitos actualizados al 2026.

Tiempo estimado 1 a 3 meses (todo el proceso)
Costos de trámites Desde S/500 en gastos notariales y registrales
Entidades involucradas SUNARP, COFOPRI, SBS, Municipalidad, Notaría
Última actualización6 de abril de 2026
Entidad principalSUNARP / Notaría
Fuente principalwww.sunarp.gob.pe
Verificado porEquipo TrámitesPerú.com
Guía informativa independiente. No somos SUNARP ni ninguna entidad del gobierno. Verifica siempre en la fuente oficial.
Introducción

El proceso de comprar una casa en Perú

Todo lo que debes saber antes de dar el paso más importante de tu vida financiera.

Comprar una casa o un departamento es probablemente la decisión financiera más importante que tomarás en tu vida. En Perú, el proceso de adquisición de un inmueble involucra múltiples entidades del Estado, trámites notariales, verificaciones registrales y obligaciones tributarias que pueden resultar abrumadoras si no estás preparado. Sin embargo, con la información adecuada y una planificación ordenada, el proceso es perfectamente manejable.

El mercado inmobiliario peruano ofrece diversas opciones: casas y departamentos nuevos de constructoras e inmobiliarias, propiedades de segundo uso vendidas por particulares, terrenos para construir, y propiedades en etapa de preventa (compra sobre planos). Cada tipo de operación tiene particularidades, pero los trámites legales y registrales son esencialmente los mismos. Lo fundamental es asegurarte de que la propiedad que vas a comprar sea legítima, esté correctamente inscrita en los Registros Públicos (SUNARP), no tenga deudas ni cargas, y que el vendedor sea efectivamente el propietario.

En esta guía te llevamos paso a paso por todo el proceso, desde la verificación inicial de la propiedad hasta la inscripción a tu nombre y la protección posterior de tu inversión. Los 10 pasos que encontrarás aquí cubren la totalidad de los trámites que un comprador necesita realizar, con los costos actualizados al 2026 y los enlaces directos a cada entidad involucrada.

Un aspecto que muchos compradores primerizos desconocen es que en Perú, además del precio de la propiedad, debes presupuestar entre un 5% y un 8% adicional para gastos de trámite: notaría, registros públicos, impuesto de alcabala, gastos bancarios (si hay crédito hipotecario), y honorarios de abogado. Si tu presupuesto es ajustado, es importante considerar estos costos desde el inicio para no quedarte sin fondos a mitad del proceso.

PASO 1
🪪 RENIEC

DNI vigente — El documento base

El Documento Nacional de Identidad (DNI) emitido por RENIEC es el requisito fundamental para cualquier transacción inmobiliaria en Perú. Necesitas tu DNI vigente para firmar la minuta de compraventa, otorgar la escritura pública ante notario, solicitar un crédito hipotecario en cualquier entidad financiera, pagar el impuesto de alcabala en la municipalidad, e inscribir la propiedad en SUNARP. Si tu DNI está vencido, ninguna de estas entidades aceptará tu trámite.

Además de tener el DNI vigente, verifica que tus datos personales estén correctos y actualizados: nombre completo, estado civil, dirección. Si recientemente te casaste o divorciaste, es especialmente importante actualizar tu estado civil en RENIEC antes de comprar, ya que el régimen de sociedad de gananciales (bienes conyugales) afecta directamente la titularidad de los inmuebles adquiridos durante el matrimonio. Un inmueble comprado por una persona casada bajo régimen de sociedad de gananciales pertenece a ambos cónyuges, independientemente de quién figure como comprador.

💰 S/30 (regular) | S/73 (express)
⏱️ 7-15 días (regular) | 3 días (express)
🏛️ Cualquier agencia RENIEC
💡 Si te casaste o divorciaste recientemente, actualiza tu estado civil en RENIEC antes de comprar.
🪪
Ver guía: Tramitar DNI →
PASO 2
🔍 SUNARP

Búsqueda registral en SUNARP — Verificar que la propiedad esté limpia

La búsqueda registral en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) es, sin exagerar, el trámite más importante de todo el proceso de compra. Esta consulta te permite verificar si un inmueble está inscrito en los Registros Públicos y obtener información básica sobre su situación registral: número de partida, ubicación, área, propietario registrado y si tiene cargas o gravámenes.

La búsqueda registral se puede realizar de forma presencial en cualquier oficina registral de SUNARP o en línea a través del portal web. El servicio en línea te permite buscar por dirección del inmueble, nombre del propietario o número de partida registral. El resultado te indicará si la propiedad está efectivamente inscrita y te proporcionará el número de partida, que es el dato clave para solicitar la copia literal (paso siguiente).

¿Qué debes verificar?

  • Que la propiedad exista en registros: Si el inmueble no aparece en SUNARP, puede tratarse de una propiedad informal o, peor aún, de un terreno que legalmente no pertenece a nadie (terreno del Estado, zona intangible, etc.).
  • Que el vendedor sea el propietario: La persona que te ofrece la propiedad debe ser la misma que figura como propietario en los Registros Públicos. Si no coincide, hay un problema.
  • Que no tenga cargas ni gravámenes: Una propiedad puede tener hipotecas, embargos judiciales, medidas cautelares o deudas que la afectan. Comprar una propiedad con cargas significa heredar esos problemas.

No entregues dinero, ni siquiera una "separación" o "arras", antes de verificar la situación registral del inmueble. Muchas estafas inmobiliarias se previenen con este simple paso que toma minutos y cuesta muy poco.

💰 S/5 a S/12 (en línea) | S/6 a S/15 (presencial)
⏱️ Inmediato (en línea) | 15-30 minutos (presencial)
🏛️ Portal web de SUNARP o cualquier oficina registral
💡 No entregues dinero, ni siquiera una "separación" o "arras", antes de verificar la situación registral del inmueble.
🔍
Ver guía: Búsqueda registral SUNARP →
PASO 3
📄 SUNARP

Copia literal de partida registral — El historial completo del inmueble

La copia literal de la partida registral es el documento más completo y detallado que existe sobre un inmueble en Perú. Emitida por SUNARP, contiene la totalidad del historial registral de la propiedad desde su primera inscripción: descripción del inmueble (ubicación, área, linderos, medidas perimétricas), todos los propietarios que ha tenido a lo largo de su historia, las transferencias realizadas (compraventa, donación, herencia, adjudicación), y todas las cargas, gravámenes, hipotecas, embargos y anotaciones vigentes o canceladas.

Mientras que la búsqueda registral (paso anterior) te da información básica y te confirma que el inmueble existe en registros, la copia literal te brinda el panorama completo. Es el documento que tu abogado, tu banco (si solicitas crédito hipotecario) y el notario van a revisar con detenimiento antes de proceder con la compra.

¿Qué secciones contiene la copia literal?

La partida registral de un inmueble se organiza en rubros o asientos:

  • Rubro A - Descripción del inmueble: Dirección exacta, área del terreno, área construida, linderos y medidas perimétricas. Verifica que la descripción coincida con la realidad física del inmueble.
  • Rubro B - Titularidad: Nombre del propietario actual y todos los anteriores. Aquí verificas que quien te vende es efectivamente el dueño registrado.
  • Rubro C - Cargas y gravámenes: Hipotecas, embargos, medidas cautelares, servidumbres, usufructos y cualquier derecho de terceros sobre el inmueble. Idealmente, esta sección debe estar vacía o solo mostrar cargas canceladas.
  • Rubro D - Otros: Declaratorias de fábrica, independizaciones, acumulaciones y otras anotaciones.

Es fundamental solicitar la copia literal lo más cercana posible a la fecha de la firma de la escritura pública. Una copia literal de hace 3 meses podría no reflejar un embargo o hipoteca reciente. Lo ideal es que tenga una antigüedad máxima de 30 días.

💰 S/6 por cada hoja (según historial del inmueble)
⏱️ Inmediato (en línea) | 1-2 días hábiles (presencial)
🏛️ Portal web de SUNARP o presencial
💡 Solicita la copia literal con una antigüedad máxima de 30 días respecto a la firma de la escritura pública.
📄
Ver guía: Copia literal SUNARP →
PASO 4
📋 COFOPRI

Verificar título en COFOPRI — Para propiedades informales

COFOPRI (Organismo de Formalización de la Propiedad Informal) es la entidad del Estado peruano encargada de formalizar la propiedad de terrenos y viviendas que no cuentan con títulos de propiedad debidamente inscritos. En Perú, un porcentaje significativo de las propiedades, especialmente en zonas periurbanas, asentamientos humanos, pueblos jóvenes y zonas rurales, no están formalizadas. Esto significa que sus poseedores ocupan y utilizan la propiedad, pero no tienen un título de propiedad inscrito en SUNARP que los acredite legalmente como dueños.

Si la propiedad que te interesa comprar no aparece en la búsqueda registral de SUNARP, el siguiente paso es verificar si tiene un título emitido por COFOPRI. Un título de COFOPRI es un documento oficial que reconoce el derecho de propiedad del poseedor y que puede ser inscrito en SUNARP para obtener el pleno reconocimiento registral.

¿Conviene comprar una propiedad informal?

Comprar una propiedad informal (sin título de propiedad inscrito en SUNARP) es significativamente más riesgoso que comprar una propiedad formal. Los principales riesgos incluyen:

  • Doble venta: El poseedor puede vender la misma propiedad a varias personas, ya que no hay un registro público que impida transacciones duplicadas.
  • Disputas de posesión: Terceros pueden reclamar derechos sobre el mismo terreno.
  • Imposibilidad de obtener crédito hipotecario: Los bancos no financian propiedades sin inscripción registral.
  • Dificultad para vender en el futuro: Al no tener título inscrito, la reventa se complica enormemente.
  • Zona de riesgo: Algunos terrenos informales están ubicados en zonas intangibles, cauces de ríos, laderas de cerros o áreas reservadas, donde la construcción está prohibida.

Si decides avanzar con una propiedad que tiene título COFOPRI pero no está inscrita en SUNARP, deberás primero inscribir el título en registros públicos, un proceso que puede tomar varias semanas. Se recomienda encarecidamente contar con asesoría legal especializada para este tipo de operaciones.

💰 Consulta gratuita
🏛️ Oficinas de COFOPRI o portal web
💡 Si la propiedad es informal, contrata un abogado inmobiliario antes de dar cualquier paso.
📋
Ver guía: Título COFOPRI →

Contacto comercial: [email protected]

PASO 5
🏦 SBS

Crédito hipotecario — Verificar tu historial crediticio

La mayoría de peruanos no compran su vivienda al contado; utilizan un crédito hipotecario otorgado por un banco o entidad financiera. Antes de solicitar un crédito hipotecario, es fundamental conocer tu situación crediticia, es decir, verificar cómo apareces en las centrales de riesgo (Equifax, Sentinel, Experian). La Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) ofrece un servicio gratuito de consulta que te permite conocer tu calificación crediticia.

Las centrales de riesgo registran tu historial de pagos de tarjetas de crédito, préstamos personales, créditos vehiculares, deudas de servicios y cualquier obligación financiera. Tu calificación va de "Normal" (la mejor) hasta "Pérdida" (la peor). Para acceder a un crédito hipotecario, los bancos generalmente exigen que tengas calificación "Normal" o, como máximo, "Con Problemas Potenciales" (CPP). Si tienes calificación "Deficiente", "Dudoso" o "Pérdida", es prácticamente imposible que un banco te apruebe un crédito hipotecario hasta que regularices tus deudas.

Requisitos típicos para un crédito hipotecario en Perú

  • Edad: Entre 21 y 65 años (la edad máxima al terminar de pagar el crédito no debe superar los 70-75 años, según el banco).
  • Ingresos mínimos: Variable según el banco, pero generalmente la cuota mensual no debe superar el 30% de tu ingreso neto mensual.
  • Cuota inicial: Mínimo 10% del valor del inmueble (algunos bancos exigen 20% o más para propiedades de segundo uso).
  • Historial crediticio limpio: Sin deudas vencidas ni calificaciones negativas en centrales de riesgo.
  • Antigüedad laboral: Al menos 6 meses a 1 año en el trabajo actual (dependientes) o 2 años de actividad (independientes).
  • Documentación: DNI, boletas de pago o declaraciones de renta, estados de cuenta bancarios, recibos de servicios.

Programas de vivienda del Estado

El gobierno peruano ofrece programas para facilitar el acceso a la vivienda propia. El más conocido es el programa Techo Propio, que otorga un Bono Familiar Habitacional (BFH) de hasta S/33,000 (6 UIT) para la compra de vivienda nueva. También existe el programa MiVivienda, que ofrece créditos hipotecarios con tasas preferenciales y un Bono del Buen Pagador (BBP) de hasta S/27,400 para quienes cumplan puntualmente con sus cuotas. Estos programas tienen requisitos específicos de ingreso familiar, valor de la vivienda y condición de primer comprador que debes consultar en el Fondo MiVivienda.

💰 Consulta SBS gratuita
🏛️ En línea a través del portal de la SBS
💡 Consulta tu historial crediticio al menos 3 meses antes de solicitar el crédito para corregir cualquier error.
🏦
Ver guía: Consulta centrales de riesgo SBS →
PASO 6
📝 Notaría

Minuta de compraventa y escritura pública

Una vez que has verificado que la propiedad está en orden y tienes asegurado el financiamiento (o el pago al contado), el siguiente paso es formalizar la compra mediante dos documentos legales fundamentales: la minuta de compraventa y la escritura pública.

La minuta de compraventa

La minuta es el documento legal privado que contiene el acuerdo de compraventa entre el vendedor y el comprador. Es elaborada por un abogado y debe contener, como mínimo, los siguientes elementos:

  • Identificación completa de ambas partes (comprador y vendedor) con sus datos de DNI
  • Descripción detallada del inmueble (dirección, área, linderos, partida registral)
  • Precio de venta acordado y forma de pago (contado, crédito, plazos)
  • Declaración de que la propiedad está libre de cargas y gravámenes
  • Cláusulas de penalidad en caso de incumplimiento
  • Fecha de entrega del inmueble
  • Firmas de ambas partes y del abogado que autoriza

La minuta por sí sola tiene valor legal como contrato privado, pero para que la transferencia de propiedad sea oponible a terceros (es decir, reconocida legalmente frente a cualquier persona), debe ser elevada a escritura pública e inscrita en SUNARP.

La escritura pública

La escritura pública es el documento notarial que formaliza la compraventa con fe pública. El notario verifica la identidad de las partes, la legalidad del acto, revisa la documentación (copia literal, impuesto de alcabala pagado, declaración jurada del impuesto a la renta del vendedor) y da fe de que la transferencia se realiza conforme a ley. Ambas partes deben presentarse personalmente ante el notario para firmar la escritura, salvo que otorguen poder notarial a un representante.

El costo de la notaría varía según el valor de la propiedad y la tarifa de cada notaría, pero generalmente oscila entre S/500 y S/2,000. Algunos notarios cobran un porcentaje del valor de la transacción (entre 0.5% y 1.0%), mientras que otros tienen tarifas fijas. Es recomendable solicitar cotizaciones en varias notarías antes de elegir.

Impuesto de alcabala

Antes de la firma de la escritura pública, el comprador debe pagar el impuesto de alcabala, que grava la transferencia de propiedad de inmuebles. La tasa es del 3% sobre el valor de transferencia del inmueble, descontando las primeras 10 UIT (Unidad Impositiva Tributaria). En 2026, con la UIT en S/5,500, el descuento es de S/55,000. Por ejemplo, si compras una propiedad de S/350,000, pagarías 3% de (S/350,000 - S/55,000) = 3% de S/295,000 = S/8,850. El pago se realiza en la municipalidad del distrito donde se ubica el inmueble o en el SAT (Servicio de Administración Tributaria) en el caso de Lima Metropolitana. La constancia de pago del alcabala es requisito para la inscripción en SUNARP.

Importante: La primera venta de inmuebles nuevos realizada por el constructor está inafecta del impuesto de alcabala. Si compras un departamento nuevo directamente de la constructora o inmobiliaria, no pagas alcabala.

💰 Notaría: S/500 a S/2,000 · Alcabala: 3% del valor menos 10 UIT
⏱️ 1-2 semanas para coordinar y firmar la escritura
🏛️ Notaría pública · Municipalidad (alcabala)
💡 La primera venta de inmuebles nuevos por el constructor está inafecta del alcabala. Cotiza en varias notarías antes de elegir.
PASO 7
🏛️ SUNARP

Inscripción de la propiedad en SUNARP

La inscripción de la transferencia de propiedad en los Registros Públicos de SUNARP es el paso que consolida tu derecho como nuevo propietario. Sin esta inscripción, la compra consta solo en la escritura pública (un documento privado entre las partes), pero no es oponible frente a terceros. Esto significa que, en teoría, el vendedor podría vender la misma propiedad a otra persona que se adelante a inscribirla. En el sistema registral peruano, el primero en inscribir en SUNARP es quien tiene preferencia, independientemente de quién haya comprado primero.

La inscripción es tramitada por el notario que otorgó la escritura pública. El notario prepara el parte notarial (copia autorizada de la escritura) y lo presenta ante la oficina registral de SUNARP correspondiente. El registrador público califica el título, verifica que todos los requisitos se cumplan (pago de alcabala, impuesto a la renta del vendedor, datos correctos de las partes y del inmueble) y, si todo está en orden, inscribe la transferencia en la partida del inmueble.

Plazo de inscripción

El plazo de calificación registral en SUNARP es de 7 días hábiles para títulos regulares, pero en la práctica puede extenderse a 30 días hábiles o más si hay observaciones o tachas. Si el registrador encuentra algún error o falta algún documento, emite una esquela de observación y el notario tiene un plazo para subsanar. Por eso es importante que la escritura pública haya sido preparada correctamente desde el inicio.

Una vez inscrita la transferencia, tu nombre aparecerá en el Rubro B (titularidad) de la partida registral del inmueble. A partir de ese momento, eres el propietario registrado con todos los efectos legales que ello implica: puedes disponer del inmueble (venderlo, hipotecarlo, donarlo), defender tu propiedad frente a terceros, y tienes la seguridad de que nadie más puede inscribir una transferencia sobre el mismo bien sin tu consentimiento.

💰 Variable según valor del inmueble (S/50 a S/500)
⏱️ 7 a 30 días hábiles
🏛️ El notario lo tramita ante SUNARP
💡 El primero en inscribir en SUNARP tiene preferencia legal, independientemente de quién haya comprado primero.
🏛️
Ver guía: Inscripción de propiedad SUNARP →
PASO 8
🏘️ Municipalidad

Impuesto predial — Tu obligación como propietario

Una vez que eres el propietario inscrito del inmueble, nace tu obligación de pagar el impuesto predial. Este es un tributo municipal que grava la propiedad de predios urbanos y rústicos, y se paga anualmente a la municipalidad del distrito donde se ubica el inmueble. En el caso de Lima Cercado, el cobro lo realiza el Servicio de Administración Tributaria (SAT) de la Municipalidad Metropolitana de Lima.

El primer paso es presentar una declaración jurada de autovalúo ante la municipalidad correspondiente, informando que eres el nuevo propietario. Para esto necesitas presentar la copia literal actualizada con tu nombre como propietario, tu DNI, y el autoavalúo del inmueble (si existe uno previo del anterior propietario, deberás actualizarlo). La municipalidad determinará el valor del predio según los aranceles oficiales de construcción y terreno, y calculará el monto del impuesto predial.

¿Cómo se calcula el impuesto predial?

El impuesto predial se calcula sobre el valor de autovalúo del inmueble (no sobre el valor de mercado ni el precio de compra), aplicando una escala progresiva:

  • Hasta 15 UIT (S/77,250): Tasa del 0.2%
  • De 15 a 60 UIT (S/77,250 a S/309,000): Tasa del 0.6%
  • Más de 60 UIT (más de S/309,000): Tasa del 1.0%

El monto mínimo del impuesto predial es equivalente al 0.6% de la UIT vigente, es decir, S/33.00 en 2026. El impuesto se puede pagar en una sola cuota (al contado, con descuento) o en cuatro cuotas trimestrales. El primer trimestre vence en febrero, el segundo en mayo, el tercero en agosto y el cuarto en noviembre.

Es importante mantener el impuesto predial al día, ya que la deuda del predial genera intereses moratorios y puede derivar en un proceso de cobranza coactiva por parte de la municipalidad. Además, necesitarás estar al día en tus impuestos municipales si en el futuro deseas vender, hipotecar o realizar cualquier trámite registral sobre el inmueble.

💰 Según autovalúo (escala progresiva: 0.2% a 1.0%)
⏱️ Pago anual o en 4 cuotas trimestrales
🏛️ Municipalidad del distrito (o SAT en Lima Cercado)
💡 Paga al contado para obtener descuento. Necesitarás estar al día en impuestos para futuros trámites registrales.
🏘️
Ver guía: Impuesto predial →
PASO 9
💡 Empresas de servicios

Cambio de titularidad de servicios básicos

Después de completar la compra y la inscripción registral, es importante realizar el cambio de titularidad de los servicios básicos de la vivienda: agua y alcantarillado, electricidad, gas natural (si aplica) e internet/cable. Aunque técnicamente puedes seguir usando los servicios a nombre del anterior propietario, esto puede generarte problemas: deudas acumuladas del anterior dueño, cortes de servicio, y dificultades para reclamar o solicitar reparaciones.

Servicio de agua y alcantarillado

El cambio de titularidad del servicio de agua se realiza ante la empresa prestadora de tu localidad. En Lima y Callao, el proveedor es Sedapal. En provincias, los proveedores son las Empresas Prestadoras de Servicios de Saneamiento (EPS) de cada ciudad. Necesitas presentar tu DNI, la copia literal que acredite tu propiedad, y el último recibo de agua pagado. El organismo regulador del sector agua y saneamiento es SUNASS (Superintendencia Nacional de Servicios de Saneamiento), ante el cual puedes presentar reclamos si tienes problemas con la empresa prestadora.

Servicio de electricidad

El cambio de titularidad del servicio eléctrico se tramita ante la empresa distribuidora de tu zona. En Lima, las principales distribuidoras son Enel (ex Edelnor) para Lima Norte y Luz del Sur para Lima Sur y Este. En provincias, cada región tiene su empresa distribuidora (Seal en Arequipa, Hidrandina en el norte, Electrocentro en el centro, etc.). Presenta tu DNI, copia literal y el último recibo de luz pagado. El regulador del sector electricidad es OSINERGMIN (Organismo Supervisor de la Inversión en Energía y Minería).

Internet, cable y teléfono

Para estos servicios, generalmente debes contratar un plan nuevo a tu nombre, ya que los contratos de telecomunicaciones son personales y no se transfieren con la propiedad. Solicita al anterior propietario que cancele sus contratos para liberar la línea y el punto de conexión. El regulador del sector telecomunicaciones es OSIPTEL.

💡 Antes de cerrar la compra, solicita al vendedor los últimos recibos pagados de todos los servicios para verificar que no hay deudas pendientes.
PASO 10
🔔 SUNARP

Alerta registral SUNARP — Protege tu propiedad

El último paso, pero no por ello menos importante, es activar el servicio de Alerta Registral de SUNARP. Este es un servicio gratuito que envía una notificación por correo electrónico o mensaje de texto al propietario cada vez que alguien presenta un título o solicita alguna inscripción, anotación o modificación sobre la partida registral de su inmueble. Es tu sistema de alarma temprana contra fraudes inmobiliarios y transferencias no autorizadas.

En Perú, lamentablemente, existen modalidades de fraude inmobiliario donde delincuentes falsifican documentos (poderes notariales, escrituras públicas, DNI) para intentar transferir propiedades a su nombre sin conocimiento ni consentimiento del verdadero dueño. La alerta registral no impide estas inscripciones fraudulentas, pero te avisa inmediatamente cuando alguien las intenta, dándote la oportunidad de actuar rápidamente: presentar una oposición ante SUNARP, denunciar penalmente la falsificación y solicitar medidas cautelares para proteger tu propiedad.

¿Cómo activar la alerta registral?

  • Ingresa al portal web de SUNARP: www.sunarp.gob.pe
  • Busca la sección "Alerta Registral" o "Servicio de Publicidad Registral en Línea"
  • Regístrate con tu DNI y crea una cuenta
  • Ingresa el número de partida registral de tu inmueble
  • Configura las notificaciones (correo electrónico y/o SMS)
  • Confirma la activación

El servicio es completamente gratuito y no tiene fecha de vencimiento. Una vez activado, permanece vigente indefinidamente. Puedes registrar múltiples partidas si tienes más de una propiedad. Se recomienda activar la alerta registral inmediatamente después de que se inscriba tu compra en SUNARP, pero también puedes activarla en cualquier momento posterior.

Además de la alerta registral, existen otras medidas que puedes tomar para proteger tu propiedad: inmovilización temporal de partida (un servicio de SUNARP que bloquea temporalmente cualquier inscripción sobre tu partida), mantener tus datos actualizados en RENIEC, y guardar copias de toda la documentación de tu compra (escritura pública, copia literal, recibos de pago) en un lugar seguro.

💰 Gratuito
⏱️ 100% en línea · Vigencia indefinida
🏛️ Portal web de SUNARP
💡 Activa la alerta registral el mismo día que se inscriba tu propiedad. Es gratuita y permanece vigente indefinidamente.
🔔
Ver guía: Alerta registral SUNARP →
Lo que siempre preguntan

Preguntas frecuentes sobre comprar una casa en Perú

Las consultas más comunes de los compradores de vivienda resueltas en detalle.

¿Cuánto demora todo el proceso de comprar una casa en Perú?

El proceso completo de comprar una casa en Perú toma entre 1 y 3 meses dependiendo de si pagas al contado o con crédito hipotecario. La búsqueda registral y copia literal toman 1-2 días, la evaluación del crédito hipotecario de 15 a 30 días, la elaboración de la minuta y escritura pública 1-2 semanas, y la inscripción en SUNARP de 7 a 30 días hábiles. Si la propiedad es informal y necesita formalización en COFOPRI, el proceso puede tomar varios meses adicionales. Si compras al contado una propiedad formal con toda la documentación en regla, el proceso puede completarse en 3 a 4 semanas.

¿Necesito un abogado para comprar una casa?

Legalmente no es obligatorio contar con un abogado para comprar una casa en Perú, pero es altamente recomendable, especialmente si es tu primera compra o si la operación tiene complejidades (propiedad de segundo uso, herencia, propiedad en proceso de formalización). Un abogado inmobiliario puede verificar que la propiedad no tenga problemas legales ocultos, revisar minuciosamente la copia literal y los antecedentes registrales, elaborar la minuta de compraventa con cláusulas que te protejan, y acompañarte durante todo el proceso hasta la inscripción. El costo de un abogado inmobiliario varía entre S/1,500 y S/5,000 dependiendo de la complejidad de la operación, una inversión menor comparada con el riesgo de perder el valor total de la propiedad por un problema legal no detectado.

¿Qué es la copia literal y por qué es tan importante?

La copia literal es un documento emitido por SUNARP que contiene toda la información registral de un inmueble organizada en rubros: descripción del inmueble (área, ubicación, linderos), historial completo de propietarios (quién lo ha tenido y cómo lo adquirió), y todas las cargas, gravámenes, hipotecas, embargos y anotaciones que afectan la propiedad. Es el documento más importante antes de comprar porque te permite verificar que quien te vende es realmente el dueño registrado, que la propiedad tiene las medidas y área que te ofrecen, y que no tiene problemas legales que puedas heredar. Nunca, bajo ninguna circunstancia, compres una propiedad sin revisar una copia literal actualizada (máximo 30 días de antigüedad). Una copia literal cuesta solo S/6 por hoja y puede ahorrarte cientos de miles de soles en problemas.

¿Qué es el impuesto de alcabala y cuánto se paga?

El impuesto de alcabala grava la transferencia de propiedad de bienes inmuebles y es pagado por el comprador. Se calcula aplicando el 3% sobre el valor de transferencia del inmueble (el precio de compra), descontando las primeras 10 UIT (S/55,000 en 2026). Por ejemplo, si compras una casa de S/300,000, el cálculo sería: 3% de (S/300,000 - S/55,000) = 3% de S/248,500 = S/7,455. Si la propiedad vale menos de 10 UIT (S/55,000), no pagas alcabala. Además, la primera venta de inmuebles nuevos realizada directamente por el constructor o inmobiliaria está inafecta del alcabala, es decir, no se paga. El pago se realiza en la municipalidad del distrito donde se ubica el inmueble o en el SAT (en Lima Metropolitana) y la constancia es requisito para inscribir la compra en SUNARP.

¿Qué hago si la propiedad es informal y no está inscrita en SUNARP?

Si la propiedad no está inscrita en SUNARP, estás ante una propiedad informal, una situación común en zonas periurbanas y asentamientos humanos del Perú. El primer paso es verificar si tiene un título emitido por COFOPRI (Organismo de Formalización de la Propiedad Informal). Si tiene título COFOPRI, este puede ser inscrito en SUNARP para formalizar la propiedad. Si no tiene ningún título, el proceso de formalización es más complejo y puede requerir acreditar años de posesión pacífica. Se recomienda encarecidamente no comprar propiedades informales sin asesoría legal especializada, ya que los riesgos son altísimos: el terreno podría pertenecer al Estado, estar en zona de riesgo, haber sido vendido a varias personas, o tener disputas de posesión. Un abogado especialista puede evaluar la viabilidad de la formalización y los riesgos involucrados.

¿Cómo puedo evitar una estafa inmobiliaria en Perú?

Las estafas inmobiliarias son más comunes de lo que se piensa en Perú. Para protegerte, sigue estas reglas: (1) Siempre solicita la copia literal actualizada en SUNARP y verifica que el vendedor sea el propietario registrado, comparando nombre y DNI. (2) Nunca entregues dinero sin haber firmado un contrato ante notario. (3) Verifica que la propiedad no tenga cargas, embargos ni hipotecas revisando el Rubro C de la copia literal. (4) Desconfía de precios muy por debajo del valor de mercado. (5) Contrata un abogado inmobiliario que revise toda la documentación. (6) Activa la alerta registral en SUNARP inmediatamente después de la compra. (7) Si compras sobre planos a una constructora, verifica que esté registrada en SUNARP, que tenga licencia de construcción vigente emitida por la municipalidad, y que el proyecto cuente con la resolución del Ministerio de Vivienda si se acoge a algún programa estatal. (8) Realiza todos los pagos mediante transferencia bancaria, nunca en efectivo, para tener trazabilidad.

¿Puedo usar mi CTS para la cuota inicial de una casa?

Sí, puedes usar hasta el 100% de tu CTS para la compra de tu primera vivienda o terreno. Necesitas presentar al banco una declaración jurada indicando el destino del fondo. También puedes usar tu AFP (25% para primera vivienda) y acceder a programas como Techo Propio o MiVivienda.

¿Te fue útil esta guía?

¡Gracias por tu opinión! Nos ayuda a mejorar.

Contacto comercial: [email protected]

¿No encuentras tu trámite?

Escríbenos y lo documentamos. Cada semana agregamos nuevas guías según lo que la gente necesita.

Enviar solicitud