Escritura Pública de Compraventa de Inmueble en Perú 2026 — Costos notariales 0.5-1%, alcabala 3% sobre valor menos S/55,000, SID-SUNARP en 7-15 días

Costo total estimado 2026 S/ 1,400 (S/100k) – S/ 14,000 (S/1M) Notario 0.5-1% libre + minuta + SUNARP S/24-34 + 3/1000 valor + alcabala 3% sobre valor menos S/55,000

Tiempo total realista 7-15 días hábiles Firma → notario remite SID-SUNARP electrónico (8 días) → SUNARP califica e inscribe (48h-7 días)

Modalidad y notarías Presencial + SID-SUNARP electrónico ~161 notarías en Lima Metropolitana · Colegio propio en Callao · Inscripción 100% electrónica obligatoria desde 02-nov-2023

Alcabala 2026 (paga el comprador) 3% del valor menos S/55,000 10 UIT inafectas con UIT 2026 = S/5,500 · plazo último día hábil del mes siguiente · SAT Lima o SATCALLAO · DL 776

Documentos necesarios

Requisitos para la escritura pública de compraventa de inmueble en Perú 2026 (DL 1049 + Código Civil)

Documentación obligatoria que debes reunir antes de acudir a la notaría. Sin estos documentos completos, el notario no eleva la minuta a escritura pública.

📝

Minuta de compraventa firmada por abogado

Documento legal que contiene los términos de la compraventa, redactado y firmado por un abogado.

🪪

DNI de comprador y vendedor

Documento Nacional de Identidad vigente de ambas partes.

📋

CRI de SUNARP

Certificado Registral Inmobiliario que acredita la titularidad y cargas del inmueble.

🏛️

HR y PU de la municipalidad

Hoja Resumen (HR) y Predio Urbano (PU) emitidos por la municipalidad del distrito.

✅

Constancia de no adeudo

Constancia de no adeudo de impuesto predial y arbitrios municipales.

💰

Comprobante de pago de alcabala (si aplica)

Comprobante de pago del impuesto de alcabala si el valor de transferencia supera 10 UIT.

Paso a paso

Cómo hacer la escritura pública de compraventa de un inmueble en Perú 2026 paso a paso (8 etapas)

Procedimiento conforme al DL 1049 Ley del Notariado y arts. 1529-1601 del Código Civil. Inscripción 100% electrónica vía SID-SUNARP obligatoria desde 02-nov-2023.

1

Obtener CRI de SUNARP

Solicita el Certificado Registral Inmobiliario en SUNARP para verificar la titularidad y cargas del inmueble.
2

Solicitar HR y PU en la municipalidad

Obtén la Hoja Resumen y Predio Urbano en la municipalidad del distrito donde está el inmueble.
3

Pagar alcabala (si aplica)

Paga el impuesto de alcabala si el valor de transferencia supera 10 UIT (S/55,000 en 2026).
4

Redacción de la minuta

Un abogado redacta la minuta de compraventa con los términos acordados entre las partes.
5

Llevar documentos a la notaría

Presenta la minuta y todos los documentos requeridos en la notaría de tu elección.
6

Elevación a escritura pública

El notario eleva la minuta a escritura pública, dándole fe pública al acto.
7

Firmar ante el notario

Comprador y vendedor firman la escritura pública ante el notario.
8

Inscripción en SUNARP

La notaría envía el parte notarial a SUNARP para inscribir la transferencia de propiedad.

Tabla de costos verificados 2026

Costos totales de la escritura pública de compraventa de inmueble en Perú 2026 según valor del inmueble

Los honorarios notariales son LIBRES (eliminado el arancel obligatorio del Colegio de Notarios). Cotiza en 2-3 notarías antes de elegir.

Valor inmueble	Notario (~0.7%)	Minuta abogado	SUNARP	Alcabala (3%)	TOTAL aprox.
S/ 100,000	S/ 700-1,000	S/ 250-300	S/ 334	S/ 1,350	~S/ 2,650-3,000
S/ 200,000	S/ 1,400-2,000	S/ 350	S/ 634	S/ 4,350	~S/ 6,750-7,400
S/ 300,000	S/ 2,100-3,000	S/ 400	S/ 934	S/ 7,350	~S/ 10,800-11,700
S/ 500,000	S/ 3,500-5,000	S/ 500	S/ 1,534	S/ 13,350	~S/ 18,900-20,400
S/ 1,000,000	S/ 7,000-10,000	S/ 800	S/ 3,034	S/ 28,350	~S/ 39,200-42,200

Aclaración importante: los costos notariales son libres — cada notaría fija sus honorarios. Los aranceles del Colegio de Notarios fueron declarados anticompetitivos hace años. Cotiza en 2-3 notarías antes de elegir. Los derechos registrales SUNARP sí son fijos: S/24-34 calificación + 3/1000 del valor de inscripción (Reglamento de Inscripciones Resolución 097-2013-SUNARP/SN).

Impuesto crítico

Cómo calcular el impuesto de alcabala 2026 en compraventa de inmueble (3% sobre valor menos S/55,000)

El alcabala lo paga obligatoriamente el comprador conforme al Art. 23 del DL 776 (Ley de Tributación Municipal). Plazo: hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia.

📐 Fórmula de cálculo

Alcabala = (Valor de transferencia − S/55,000) × 3%

10 UIT inafectas con UIT 2026 = S/5,500 → S/55,000 exonerado.

Si compras por menos de S/55,000, NO pagas alcabala (totalmente exonerado).

📅 Plazo de pago

Hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia (Art. 26 DL 776).

Vencido el plazo: intereses moratorios TIM SUNAT. El notario y el registrador SUNARP exigen el comprobante de pago como requisito esencial.

💰 Quién paga y dónde

El COMPRADOR paga obligatoriamente (Art. 23 DL 776). NO es negociable, es ley.

Lima Metropolitana (43 distritos): SAT Lima · Callao: SATCALLAO · Provincias: municipalidad distrital donde se ubica el predio.

⚠️ Excepción 1ª venta del constructor

En la primera venta del CONSTRUCTOR (Art. 22 DL 776), solo se grava el VALOR DEL TERRENO, no la edificación.

Razón: la edificación está afecta al IGV (18%). Por eso comprar departamentos en planos del constructor resulta más barato en alcabala.

Ejemplo práctico departamento S/200,000: (S/200,000 - S/55,000) × 3% = S/145,000 × 3% = S/4,350 de alcabala. Más todos los demás costos (notario, minuta, SUNARP) totales aproximados ~S/6,750-7,400.

Situaciones particulares

Casos especiales en escritura pública de compraventa de inmueble 2026 (gananciales, hipoteca, sucesión, poder)

💑 Vendedor casado en sociedad de gananciales

AMBOS cónyuges DEBEN firmar (Art. 315 CC). Sin firma del cónyuge la venta es INEFICAZ. Excepción: si están separados de patrimonios inscrito en Registro Personal SUNARP, cada cual dispone libremente de sus bienes propios.

🏦 Compra con crédito hipotecario

El banco emite cheque de gerencia a nombre del vendedor. La misma escritura incluye constitución de hipoteca a favor del banco. Coordinar con tu banco antes del notario para sincronizar fechas.

📜 Vendedor con sucesión intestada

Previamente debe estar inscrita la sucesión y declaratoria de herederos en Registro de Sucesiones SUNARP. Venden TODOS los herederos juntos (o con poder).

📝 Compra/venta por poder notarial

Poder por escritura pública específico para vender, con facultades expresas (Art. 156 CC), VIGENTE (poder ≤30 días). El apoderado firma en lugar del titular.

🏗️ Compra de inmueble en planos (bien futuro)

Contrato de compraventa de bien futuro (Art. 1534 CC). Inscripción definitiva al concluirse la edificación e independizarse el predio. Verifica licencia de construcción del proyecto.

🌎 Vendedor extranjero o no residente

No puede adquirir/poseer dentro de 50 km de frontera (Art. 71 Constitución). Debe tener Carné de Extranjería o pasaporte y RUC si corresponde por la operación.

🏢 Compra por persona jurídica

Acuerdo de directorio o junta general autorizando + vigencia de poder del representante (≤30 días) + RUC activo. Considerar implicancias tributarias.

👫 Copropiedad sin matrimonio

Se inscribe con cuotas ideales (porcentaje para cada copropietario, ej. 50%-50%). Útil para parejas convivientes, hermanos, socios.

Dónde tramitar

Notarías y entidades para escritura pública de compraventa en Lima y Callao 2026

Lima Metropolitana cuenta con ~161 notarías y Callao tiene su propio Colegio de Notarios. Puedes elegir cualquier notaría del país, pero es práctico que sea cerca al inmueble o de las partes.

🏛️ Colegio de Notarios de Lima

~161 notarías en Lima Metropolitana tras concursos públicos 2024-2025 (26 nuevas notarías).

Buscador oficial: notarios.org.pe

Distribución por distritos: Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina, Los Olivos, San Juan de Lurigancho, Cercado, etc.

⚓ Colegio de Notarios del Callao

Notarías agrupadas en Cercado del Callao, Bellavista, La Perla, Carmen de la Legua, Ventanilla y Mi Perú.

Buscador oficial: notarioscallao.org.pe

Para inmuebles ubicados en Callao, recomienda usar notaría con jurisdicción local.

🌎 Notarías nacional

17 colegios departamentales agrupando notarías en todo el Perú.

Directorio oficial nacional: gob.pe/minjus

Puedes elegir notaría en cualquier ciudad del país, pero conveniente cerca al inmueble.

💰 SAT Lima y SATCALLAO (alcabala)

Para pagar el alcabala según ubicación del inmueble.

SAT Lima: sat.gob.pe · 43 distritos Lima Metropolitana

SATCALLAO: satt.gob.pe · 7 distritos Callao

Marco normativo vigente 2026

Base legal de la escritura pública de compraventa de inmueble en Perú 2026

DL 1049 — Ley del Notariado (texto vigente actualizado 2026): regula las funciones del notario, la escritura pública, el protocolo notarial y el parte notarial.
DS 010-2010-JUS — TUO Reglamento del Notariado (actualizado 2024).
Código Civil arts. 1529 a 1601 — regulan la compraventa, obligaciones del vendedor y del comprador, garantías.
Código Civil art. 949 — la sola obligación de transferir transmite la propiedad de inmuebles.
Código Civil art. 315 — para disponer de inmuebles en sociedad de gananciales se requiere intervención de ambos cónyuges.
Código Civil art. 1135 — concurrencia de acreedores: prefiere quien inscribió primero de buena fe.
Código Civil art. 2014 — principio de fe pública registral.
DL 776 — Ley de Tributación Municipal (impuesto de alcabala): Art. 23 (comprador paga), Art. 25 (3% tasa), Art. 26 (plazo).
DS 156-2004-EF — TUO Ley de Tributación Municipal.
DL 952 — modifica base imponible alcabala.
Resolución 097-2013-SUNARP/SN — Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Resolución SUNARP que hizo obligatorio SID-SUNARP a nivel nacional desde el 02 de noviembre de 2023 (presentación electrónica del parte notarial).
Ley 27444 LPAG — supletoria al procedimiento administrativo.

Texto DL 1049 actualizado: lpderecho.pe · Calculadora registral SUNARP: gob.pe/27678 · SAT Lima alcabala: sat.gob.pe.

Recomendación verificada

Tips clave antes de firmar la escritura pública de compraventa de inmueble 2026

Verifica cargas en SUNARP con CRI vigente. Antes de comprar, solicita el CRI Certificado Registral Inmobiliario (S/71, vigencia 30 días) para ver titular, hipotecas, embargos y anotaciones judiciales.

Cotiza honorarios en 2-3 notarías. Los honorarios son libres (entre 0.5% y 1% del valor). Pueden variar significativamente entre notarías. Pide cotización por escrito.

Paga alcabala antes del último día hábil del mes siguiente. Vencido el plazo, intereses moratorios TIM SUNAT. El notario y SUNARP exigen el comprobante.

Si vendedor está casado, EXIGE firma del cónyuge. Sin firma del cónyuge la venta es INEFICAZ (Art. 315 CC). Verifica estado civil en RENIEC.

NO pagues antes de firmar la escritura. Coordina pago contra entrega de la escritura firmada. En crédito hipotecario el banco coordina la entrega del cheque de gerencia.

Inscribe en SUNARP — protección frente a terceros. Sin inscripción, riesgo de doble venta (Art. 1135 CC) o embargo del vendedor sobre el bien. Solo el titular registral está protegido por fe pública (Art. 2014 CC).

Ojo con esto

10 errores frecuentes al hacer la escritura pública de compraventa de inmueble en 2026 (y cómo evitarlos)

NO verificar el CRI vigente antes de firmar

El error más caro. Sin CRI Certificado Registral Inmobiliario vigente (S/71, ≤30 días) puedes comprar un inmueble con hipotecas, embargos o anotaciones judiciales ocultas. SIEMPRE solicita CRI antes de firmar nada — es la única forma de ver historial de cargas con fe pública.

Olvidar firma del cónyuge en sociedad de gananciales

Si el vendedor está casado, AMBOS cónyuges deben firmar (Art. 315 CC). Sin firma del cónyuge la venta es INEFICAZ y el cónyuge afectado puede demandar nulidad. Verifica estado civil del vendedor en RENIEC antes de redactar la minuta.

Pagar alcabala fuera de plazo (intereses TIM SUNAT)

El plazo legal es hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia (Art. 26 DL 776). Vencido, se aplican intereses moratorios TIM SUNAT y multa por mora. El notario y SUNARP exigen el comprobante de pago vigente.

Pagar al vendedor antes de firmar la escritura

Riesgo enorme. Pagar antes de firmar = posibilidad de que el vendedor se vaya con el dinero o venda a otro. Coordina pago contra entrega de escritura firmada. En crédito hipotecario el banco emite cheque de gerencia el día de la firma.

NO inscribir en SUNARP tras firmar (riesgo doble venta)

Sin inscripción NO eres propietario registral. El Art. 1135 CC privilegia a quien inscribió primero de buena fe — si el vendedor vende después a otro y el otro inscribe primero, te quedas sin propiedad. Inscribe SIEMPRE inmediatamente después de la escritura.

NO verificar levantamiento de hipoteca anterior

Si el inmueble tiene hipoteca registrada (consta en CRI), exige carta del banco confirmando saldo cero y compromiso de levantamiento, o que el levantamiento ya esté inscrito antes de pagar. Sin levantamiento, compras un inmueble con carga vigente.

NO solicitar constancia de no adeudo predial y arbitrios

El notario NO eleva la escritura sin constancia de no adeudo de la municipalidad distrital. Si el vendedor debe predial o arbitrios, debe pagar antes de la firma. Pídela tú o exige al vendedor que la presente.

Asumir que el polarizado de honorarios notariales es fijo

Los honorarios notariales son libres (no hay arancel obligatorio del Colegio). Pueden variar 30%-50% entre notarías. Cotiza en 2-3 notarías por escrito antes de elegir.

Comprar a sucesión sin verificar inscripción de herederos

Si el vendedor heredó el inmueble, la sucesión y declaratoria de herederos DEBEN estar inscritas previamente en el Registro de Sucesiones SUNARP. Sin inscripción previa, no es vendible. Y deben firmar TODOS los herederos.

Aceptar venta con poder vencido o no específico

Si compras a alguien que actúa con poder, exige poder por escritura pública específico para vender, con facultades expresas (Art. 156 CC), vigente con copia ≤30 días. Poder general o vencido = venta nula.

Lo que siempre preguntan

Preguntas frecuentes sobre la escritura pública de compraventa de inmueble en Perú 2026 (costos, alcabala, plazos)

¿Cuánto cuesta una escritura pública de compraventa de inmueble en Perú 2026?

Total estimado entre S/1,400 (inmueble S/100,000) y S/14,000 (inmueble S/1,000,000). Desglose: honorarios notariales 0.5-1% del valor (libres, ej. S/700-3,000); minuta de abogado S/250-800; derechos registrales SUNARP (calificación S/24-34 + inscripción 3/1000 del valor); impuesto alcabala 3% del valor menos 10 UIT (S/55,000 con UIT 2026 = S/5,500). El monto total NO incluye honorarios del abogado para asesoría adicional o registro en otras entidades.

¿Quién paga la alcabala en Perú: comprador o vendedor 2026?

El COMPRADOR paga alcabala según Art. 23 DL 776 (Ley de Tributación Municipal). Es ley, NO es negociable. Tasa: 3% del valor de transferencia menos 10 UIT inafectas (S/55,000 con UIT 2026 = S/5,500). Plazo: hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia. Pago en SAT Lima (43 distritos Lima Metropolitana) o SATCALLAO. Por costumbre, los honorarios notariales y registrales también los paga el comprador, pero esos sí son negociables.

¿Cuánto demora inscribir una compraventa de inmueble en SUNARP 2026?

Tiempo total realista: 7 a 15 días hábiles desde la firma de la escritura pública. El notario tiene 8 días hábiles para remitir el parte notarial vía SID-SUNARP electrónico (obligatorio nacional desde 02-nov-2023). SUNARP califica en 48 horas para casos simples (predio único, partida única, titular inscrito = transferente, sin cuotas ideales) o hasta 7 días hábiles para casos complejos. Tras inscripción, se actualiza el CRI a nombre del comprador.

¿Qué pasa si no inscribo mi compraventa de inmueble en SUNARP?

NO hay multa directa pero sí riesgos críticos: (1) Doble venta: si el vendedor vende a otra persona y esa la inscribe primero de buena fe, la propiedad va al segundo comprador (Art. 1135 CC). (2) Embargo del vendedor por terceros sobre el bien. (3) Imposibilidad de vender, hipotecar o heredar legalmente. (4) Pérdida de oponibilidad erga omnes. La inscripción NO es obligatoria pero es altamente recomendable — el principio de fe pública registral del Art. 2014 CC protege solo al titular registral.

¿Cuánto es el alcabala de un departamento de S/200,000 en 2026?

Cálculo: (S/200,000 - S/55,000) × 3% = S/145,000 × 3% = S/4,350 de alcabala. La base imponible es el valor de transferencia menos 10 UIT (S/55,000 con UIT 2026 = S/5,500). Si el inmueble cuesta menos de S/55,000 NO pagas alcabala (totalmente exonerado). Pago en SAT Lima o SATCALLAO. Plazo: último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia.

¿Es obligatorio elevar la minuta a escritura pública en Perú 2026?

Para inmuebles, SÍ. La transferencia de propiedad inmueble por compraventa requiere escritura pública para inscribirse en SUNARP (Art. 949 + 1529 CC + Reglamento de Inscripciones). Un contrato privado de compraventa de inmueble es jurídicamente válido entre las partes pero NO es inscribible — sin inscripción no hay protección frente a terceros. La minuta firmada por abogado es el paso previo a la escritura.

¿Qué documentos pide el notario para una compraventa de inmueble 2026?

(1) Minuta firmada por abogado colegiado hábil. (2) DNI/CE originales de comprador, vendedor y cónyuges si aplica. (3) Copia literal o CRI vigente (≤30 días) de la partida registral SUNARP. (4) HR (Hoja Resumen) y PU (Predio Urbano) del autoavalúo año en curso. (5) Constancia de no adeudo predial y arbitrios. (6) Comprobante de pago de alcabala. (7) Si hay hipoteca: levantamiento inscrito o carta del banco. (8) Si vendedor casado: firma del cónyuge (Art. 315 CC). (9) Persona jurídica: vigencia de poder ≤30 días.

¿La primera venta de un departamento paga alcabala 2026?

Tributación parcial. En la primera venta del CONSTRUCTOR (Art. 22 DL 776), solo se grava el VALOR DEL TERRENO, NO la edificación (porque la edificación está afecta al IGV — 18% del precio del departamento). Por eso comprar departamentos en planos del constructor resulta más barato en alcabala. La exoneración no aplica a reventas posteriores; solo a la primera venta del constructor que generó la edificación.

¿Qué pasa si mi cónyuge no firma la venta del inmueble 2026?

La venta es INEFICAZ por mandato del Art. 315 del Código Civil. Los bienes inmuebles adquiridos durante el matrimonio en sociedad de gananciales requieren firma de AMBOS cónyuges. Sin la firma del cónyuge no firmante, el cónyuge afectado puede demandar la nulidad de la venta. Excepción: si los esposos se separaron de patrimonios legalmente (escritura pública + inscripción en Registro Personal SUNARP), cada cual dispone de sus bienes propios.

¿Hay sede de notarías en Callao 2026 para escritura pública de compraventa?

Sí. El Callao tiene su propio Colegio de Notarios del Callao con notarías en Cercado del Callao, Bellavista, La Perla, Carmen de la Legua, Ventanilla y Mi Perú. Buscador oficial: notarioscallao.org.pe. Para inmuebles ubicados en Callao, recomienda usar notaría con jurisdicción local. Lima Metropolitana: ~161 notarías (notarios.org.pe). Total nacional: 17 colegios departamentales agrupando notarías en todo Perú.

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HorarioLunes a viernes, 9:00 a.m. a 5:00 p.m.