Impuesto por vender un inmueble en Perú: calcula la renta de 2.ª categoría (5%)

Descubre si estás exonerado y, si te toca pagar, cuánto es — al instante y sin dejar tus datos

Al vender un inmueble en Perú, la persona natural paga una renta de segunda categoría del 5% sobre la ganancia. Pero mucha gente no paga nada —por casa habitación o por haber comprado antes de 2004— y no lo sabe. Esta calculadora te dice primero si estás exonerado y, si te toca pagar, cuánto es, actualizando tu costo con el Índice de Corrección Monetaria (ICM) del MEF.

Última actualización3 de agosto de 2026

Tipo de herramientaCalculadora interactiva

Base legalTUO Ley del Impuesto a la Renta, art. 84-A (D.S. 179-2004-EF)

Verificado porAndrés Sánchez Botta

El resultado es referencial: el impuesto definitivo depende del ICM vigente (cambia cada mes), de gastos y mejoras acreditables y de tu situación particular. No sustituye la asesoría de un contador ni la orientación oficial de SUNAT.

Herramienta gratuita

¿Cuánto pagas de impuesto si vendes tu inmueble?

Primero revisamos si estás exonerado (mucha gente no paga y no lo sabe). Si te toca pagar, calculamos el 5% sobre tu ganancia real — sin registro.

¿Cuándo adquiriste el inmueble?

Los inmuebles adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2003 no pagan este impuesto.

¿Es tu casa habitación?

La casa habitación (única propiedad, en tu poder 2 años o más, no usada como negocio, depósito o cochera) está exonerada.

¿Es la 3.ª venta de inmueble (o más) que haces este año?

Desde la 3.ª venta en el año hay habitualidad: ya no es renta de 2.ª sino de 3.ª categoría (negocio).

Precio de venta (S/)

Costo de adquisición: lo que pagaste (S/)

Mejoras con comprobante (S/) — opcional

Ampliaciones o mejoras permanentes sustentadas con comprobante de pago. Se suman a tu costo y reducen la ganancia (y por tanto el impuesto).

Índice de Corrección Monetaria (ICM)

Busca el ICM del mes y año en que compraste en la tabla mensual del MEF; tu costo se actualiza multiplicándolo por ese índice. Ver la tabla oficial del MEF →

S/ 0Impuesto a pagar (renta de 2.ª categoría)

Estimación referencial. El cálculo definitivo depende del ICM vigente (cambia cada mes), de gastos y mejoras acreditables y de tu caso particular. Ante dudas, consulta con un contador o con SUNAT antes de firmar la escritura.

Información esencial

¿Qué impuesto se paga al vender un inmueble en Perú?

El 5% de renta de 2.ª categoría sobre tu ganancia — y quiénes no lo pagan.

Cuando una persona natural vende un inmueble en Perú, la ganancia tributa como renta de segunda categoría. La tasa es el 5% sobre la ganancia de capital y el pago tiene carácter definitivo: se paga por esa operación y no se regulariza en la declaración anual.

Lo paga el vendedor. Es distinto del impuesto de alcabala, que corre por cuenta del comprador y va a la municipalidad. La base legal es el artículo 84-A del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta (D.S. 179-2004-EF); el costo de compra se actualiza con el Índice de Corrección Monetaria (ICM) que el MEF fija cada mes.

Lo primero: quizá no pagas nada

Mucha gente vende su casa y no debe un sol de este impuesto, sin saberlo. Hay tres situaciones en las que la venta no paga: (1) es tu casa habitación; (2) compraste el inmueble antes de 2004; o (3) vendiste sin ganancia. Nuestra calculadora arranca justo por ahí.

Casa habitación: la exoneración más común

Tu venta está exonerada si el inmueble es tu casa habitación: tu única propiedad, que estuvo en tu poder 2 años o más antes de venderla y que no usaste como negocio, depósito o cochera. Si destinas más de un predio a vivienda, la exoneración aplica al que califique como habitación.

Inmuebles adquiridos antes de 2004

Los inmuebles adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2003 están inafectos: la ganancia de capital de personas naturales sobre inmuebles solo se grava a partir de 2004. Para la venta necesitas el documento de fecha cierta que acredite cuándo lo adquiriste.

Cómo se calcula el impuesto, paso a paso

Primero se actualiza tu costo y se obtiene la ganancia; luego se le aplica el 5%:

Ganancia = Precio de venta − (Costo de adquisición × ICM)
Impuesto = 5% × Ganancia

El ICM actualiza tu costo por la inflación. Búscalo en la tabla mensual del MEF según el mes y año en que compraste, usando la resolución vigente al mes de tu venta.

Ejemplo: vendes en S/350,000 un departamento que compraste en S/220,000, con un ICM de 1.12. Costo actualizado = 220,000 × 1.12 = S/246,400. Ganancia = 350,000 − 246,400 = S/103,600. Impuesto (5%) = S/5,180.

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Dato clave verificado: la venta de un inmueble por una persona natural paga 5% de renta de 2.ª categoría sobre la ganancia (art. 84-A del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta). No pagan la casa habitación (única propiedad, 2+ años, no usada como negocio) ni los inmuebles adquiridos hasta el 31-dic-2003. El costo se actualiza con el ICM mensual del MEF.

Tabla rápida

¿Pagas impuesto al vender tu inmueble? Casos frecuentes

Situaciones típicas y si generan el 5% de renta de 2.ª categoría — confírmalo arriba con la calculadora.

Situación	¿Paga el impuesto?
Vendes la casa donde vives, tu única propiedad, con 3 años de antigüedad	No — es casa habitación
Vendes con ganancia un departamento que compraste en 2019	Sí — 5% de la ganancia
Vendes un inmueble que adquiriste o heredaste en 2001	No — adquirido antes de 2004
Vendes al mismo precio o menos que tu costo actualizado	No — no hubo ganancia
Vendes un segundo inmueble (no es tu vivienda) con ganancia	Sí — 5% de la ganancia
Vendes tu 3.ª propiedad en el mismo año	Cambia a 3.ª categoría (habitualidad)
Vendes un local que usabas como negocio	Sí — no califica como casa habitación

Referencial. La casa habitación exige única propiedad, 2 años o más en tu poder y no haberla usado como negocio, depósito o cochera. Ante dudas, confirma con SUNAT o un contador.

Declaración y pago

Cómo y cuándo se paga el impuesto

Formulario, plazo y lo que te pedirá el notario para la escritura.

Con qué formulario y en qué plazo

Se declara y paga con el Formulario Virtual 1665 hasta el mes siguiente de cobrada la venta, según el cronograma de vencimientos por el último dígito de tu RUC o DNI. Al ser un pago con carácter definitivo, no va en la declaración jurada anual.

Qué te pedirá el notario

Antes de elevar la compraventa a escritura pública, el notario exige la constancia de pago del impuesto. Si estás exonerado (casa habitación o compra antes de 2004), presentas la Comunicación de no estar obligado a efectuar el pago del impuesto definitivo, más el documento de fecha cierta cuando la exoneración es por antigüedad.

Gastos y mejoras que puedes sumar al costo

Además del precio de compra, puedes incorporar al costo computable las mejoras de carácter permanente y ciertos gastos de la adquisición, siempre que estén sustentados con comprobantes de pago. Un costo mayor significa menor ganancia y, por tanto, menos impuesto.

Habitualidad: cuando vender se vuelve negocio

A partir de la 3.ª venta de inmueble en un mismo año se configura habitualidad: dejas de tributar como renta de 2.ª y pasas a 3.ª categoría (renta empresarial), con reglas y tasas distintas. Si estás en ese caso, conviene asesorarte con un contador.

Errores y casos especiales

Errores comunes y situaciones especiales

Los errores que hacen pagar de más (o de menos)

No actualizar el costo con el ICM: es el error más caro. Sin el índice, tu «ganancia» sale inflada y pagas de más.
Usar el valor del autoavalúo en lugar del precio real de compra y de venta.
Olvidar la exoneración de casa habitación y pagar un impuesto que no correspondía.
Confundirlo con la alcabala: ese lo paga el comprador; este, el vendedor.
No guardar comprobantes de mejoras: sin sustento no puedes sumarlas al costo computable.

Inmueble heredado o de la sociedad conyugal

En un inmueble heredado, el costo computable sigue reglas especiales según cómo y cuándo se adquirió; si el causante lo tuvo antes de 2004, suele mantenerse la inafectación. En la sociedad conyugal, la ganancia se atribuye a ambos cónyuges salvo que hayan optado por tributar de otra forma. En estos casos conviene revisar el detalle con un contador.

¿Y si vendo en cuotas o el pago es a plazos?

El impuesto se declara y paga conforme vas percibiendo el precio: la obligación nace con cada cobro, no solo con la firma. Por eso el plazo para pagar se cuenta desde el mes en que recibes el dinero.

Antes de vender: revisa tu inmueble y el detalle tributario

Confirma que la partida registral esté saneada y sin cargas. Repasa el paso a paso en nuestra guía para vender una casa en Perú y el detalle del impuesto en la guía de renta de 2.ª categoría de SUNAT. Recuerda que el comprador, por su parte, paga la alcabala.

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Contacto comercial: contacto@tramitesperu.com

Lo que siempre preguntan

Preguntas frecuentes sobre el impuesto por vender un inmueble

Lo que más consultan quienes van a vender su casa o departamento.

¿Cuánto es el impuesto por vender un inmueble en Perú?

Una persona natural paga el 5% de la ganancia de capital como renta de segunda categoría. La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado por el Índice de Corrección Monetaria (ICM) del MEF. Es un pago con carácter definitivo: no se regulariza en la declaración anual.

¿Qué impuestos hay que pagar al vender un inmueble?

Dos, y cada uno lo paga una parte distinta: el vendedor paga el impuesto a la renta de 2.ª categoría (5% de la ganancia) y el comprador paga la alcabala (3% sobre el valor que exceda 10 UIT). Si el inmueble es tu casa habitación o lo compraste antes de 2004, el vendedor no paga la renta.

¿Quién paga la renta de segunda categoría cuando se vende un inmueble?

El vendedor, cuando es persona natural: es quien obtiene la ganancia de capital, así que declara y paga el 5% con el Formulario Virtual 1665. El comprador no paga esta renta; a él le corresponde la alcabala, que es un tributo municipal aparte.

¿Quién no paga el impuesto al vender su inmueble?

No pagas en tres casos: (1) si es tu casa habitación, es decir tu única propiedad, la tuviste 2 años o más y no la usaste como negocio, depósito o cochera; (2) si adquiriste el inmueble hasta el 31 de diciembre de 2003; y (3) si vendiste sin ganancia (el costo actualizado iguala o supera el precio de venta).

¿Cómo se calcula la ganancia de capital?

Se toma el precio de venta y se le resta el costo de adquisición actualizado. El costo se actualiza multiplicándolo por el ICM del mes y año en que compraste. Sobre la ganancia se aplica el 5%. Ejemplo: vendes en S/350,000 un inmueble que costó S/220,000 con un ICM de 1.12; el costo actualizado es S/246,400, la ganancia S/103,600 y el impuesto S/5,180.

¿Qué es el ICM y dónde lo encuentro?

El Índice de Corrección Monetaria (ICM) actualiza el costo de tu inmueble para reflejar la inflación. Lo fija el Ministerio de Economía y Finanzas por Resolución Viceministerial cada mes y se publica en gob.pe/mef. Debes usar el índice que corresponde al mes y año en que adquiriste el inmueble, según la resolución vigente al momento de la venta.

¿La casa habitación paga impuesto al venderla?

No. La venta de tu casa habitación está exonerada de la renta de segunda categoría. Para calificar debe ser tu única propiedad (o la única destinada a vivienda), haber estado en tu poder al menos 2 años antes de la venta y no haber sido usada exclusivamente como negocio, depósito o cochera.

¿Los inmuebles comprados antes de 2004 pagan impuesto?

No. Los inmuebles adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2003 están inafectos a la renta de segunda categoría al venderse. Debes presentar al notario el documento de fecha cierta que acredite la adquisición y la Comunicación de no estar obligado a efectuar el pago del impuesto definitivo.

¿Cómo y cuándo se paga el impuesto?

Se declara y paga con el Formulario Virtual 1665 hasta el mes siguiente de percibida la venta, según el cronograma de obligaciones mensuales por el último dígito de tu RUC o DNI. El pago es definitivo. El notario exige la constancia de pago (o la comunicación de no estar obligado) antes de elevar la compraventa a escritura pública.

¿Qué pasa si vendo mi inmueble sin ganancia?

No pagas impuesto. Si el costo de adquisición actualizado por el ICM iguala o supera el precio de venta, no hay ganancia y por tanto no hay renta gravada. Igual debes presentar ante el notario la Comunicación de no estar obligado a efectuar el pago.

¿Cuántos inmuebles puedo vender antes de ser habitual?

A partir de la tercera venta de inmueble en un mismo año se configura habitualidad: dejas de tributar como renta de segunda categoría y pasas a rentas de tercera categoría (actividad empresarial), con reglas y tasas distintas. En ese caso conviene asesorarte con un contador.

¿El comprador también paga un impuesto al comprar el inmueble?

Sí, pero es otro tributo. El comprador paga el impuesto de alcabala (3% sobre el valor de transferencia que exceda las 10 UIT) a la municipalidad. El vendedor es quien paga el 5% de renta de segunda categoría por la ganancia. Son impuestos diferentes y a cargo de partes distintas.

¿Dudas sobre el impuesto por vender tu inmueble?

Escríbenos y te orientamos. Y antes de firmar, revisa si estás exonerado y calcula tu impuesto con los datos reales de tu operación.

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