¿Cuánto demora todo el proceso de vender una casa en Perú?

Entre 30 y 90 días hábiles según condiciones: tasación y publicación (1-3 días), encontrar comprador serio (15-60 días según mercado y zona), verificaciones cruzadas y notaría (5-10 días), inscripción SUNARP por el comprador (7-30 días hábiles de calificación) y baja predial SAT (1-2 días). Si el inmueble tiene hipoteca por levantar, agregar 30-60 días. Si el comprador necesita crédito hipotecario, agregar 30-60 días por evaluación bancaria y desembolso.

¿Tengo que pagar impuestos a SUNAT por vender mi casa?

Depende. Si la casa fue tu CASA HABITACIÓN y la mantuviste como propiedad por dos o más años, la venta está EXONERADA de impuesto a la renta de 2ª categoría por la ganancia de capital (Ley 29492 que incorporó la exoneración a la LIR). Si no califica como casa habitación o no cumple los dos años, la ganancia tributa al 5% sobre la diferencia entre valor de venta y costo computable. Si vendes habitualmente inmuebles (giro o varias operaciones por ejercicio), SUNAT puede calificarte como habitual con tratamiento de renta de 3ª categoría. Consulta con tu contador antes de operar.

¿Quién paga la alcabala al vender una casa?

La paga el COMPRADOR, no el vendedor (DS 156-2004-EF — TUO Tributación Municipal, Art. 23). La alcabala es del 3% sobre el valor de transferencia que exceda 10 UIT, equivalente a S/55,000 en 2026 (UIT 2026 = S/5,500 según DS 301-2025-EF). Si la transferencia es por S/200,000, la alcabala se aplica sobre (200,000 - 55,000) = S/145,000 × 3% = S/4,350. La paga en el SAT (Lima Metropolitana), SATCH (Callao) o municipalidad provincial donde se encuentra el inmueble. Sin alcabala pagada, SUNARP no inscribe la transferencia.

¿Puedo vender mi casa si todavía tengo hipoteca pendiente?

NO directamente. La hipoteca debe ser levantada antes o al mismo tiempo que la venta. Opciones: (1) PAGAR EL SALDO con tus fondos, obtener carta de cancelación del banco, elevarla a escritura pública y presentarla en SUNARP antes de la compraventa; (2) OPERACIÓN COORDINADA: el comprador paga el saldo al banco como parte del precio, el banco emite la carta de cancelación y el notario eleva ambos documentos (cancelación de hipoteca + compraventa) en la misma escritura pública, presentando todo simultáneamente en SUNARP. La operación coordinada es la más común; requiere coordinación con el banco. Cargos típicos: comisión por cancelación anticipada 1-3% del saldo según contrato.

¿Qué documentos debe firmar y entregar el vendedor el día de la compraventa?

En la notaría debes firmar la escritura pública de compraventa con DNI vigente, presencia física obligatoria. Documentos a entregar al comprador: (1) copia literal SUNARP reciente, (2) certificado de gravamen SUNARP reciente, (3) constancia de no adeudo predial SAT/SATCH/municipalidad, (4) últimos recibos de servicios (agua, luz, gas) al día, (5) llaves de la propiedad, (6) reglamento interno de propiedad horizontal si es departamento, (7) constancia de levantamiento de hipoteca si la había. Si estás casado en sociedad de gananciales, ambos cónyuges deben firmar la escritura (Art. 315 Código Civil). Si la propiedad es de empresa, vigencia de poderes del representante legal.

¿Cómo me protejo de estafas al vender mi inmueble?

Riesgos principales del vendedor: (1) Cheque bancario falso: jamás aceptes cheque del comprador, exige transferencia bancaria con concepto claro; (2) Comprador que no inscribe la transferencia en SUNARP: el predial y eventuales contingencias siguen llegando a tu nombre; verifica inscripción a los 30 días post-compraventa y guarda copia notarial; (3) Suplantación: activa Alerta Registral SUNARP gratis sobre la partida (te avisa de toda presentación); (4) Pago en cuotas sin garantía: si necesariamente vendes en cuotas, escritura pública con garantía hipotecaria inscrita SUNARP a tu favor por el saldo; (5) Sociedad de gananciales sin firma del otro cónyuge: la venta es nula (Art. 315 CC); (6) Inmueble en copropiedad: requieren firmar todos los copropietarios.

¿Qué es la exoneración por casa habitación en SUNAT y cómo se acredita?

La exoneración fue incorporada a la LIR por la Ley 29492 (2009): la ganancia de capital obtenida por personas naturales al enajenar un inmueble que sea CASA HABITACIÓN no está gravada con impuesto a la renta de 2ª categoría. Para calificar como casa habitación: (1) que el vendedor mantenga la propiedad por al menos dos años antes de la enajenación; (2) que no esté destinada exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. La acreditación de los dos años se hace con partida SUNARP, recibos de servicios a su nombre o documentos similares. Sin cumplir ambos requisitos, la ganancia tributa al 5%. Consulta con tu contador para tu caso específico.

¿Cuál es la base legal del proceso de vender una casa en Perú?

Código Civil (Arts. 949 — transferencia de propiedad inmueble por el solo consentimiento —, 1529 y ss. — compraventa —, 315 — sociedad conyugal —, 660 y ss. — sucesión —, 1503-1509 — vicios ocultos —, 2008-2017 — principios registrales —, 2022 — oponibilidad por inscripción), DS 156-2004-EF (TUO Ley de Tributación Municipal — alcabala, impuesto predial), TUO LIR DS 179-2004-EF (renta de 2ª categoría — ganancia de capital), Ley 29492 (exoneración casa habitación), DLeg 1049 (Notariado), TUO Reglamento General de los Registros Públicos (Res. 126-2012-SUNARP-SN), Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y DS 301-2025-EF (UIT 2026 = S/5,500).

Cómo vender tu casa o departamento en Perú 2026: guía oficial paso a paso

Costo del vendedorVariableNotaría compartida + levantamiento hipoteca (si aplica) + copia literal. Alcabala/SUNARP los paga el COMPRADOR.

Tiempo total30 a 90 díasSin hipoteca y comprador al contado: 30 días · Con hipoteca o crédito comprador: 60-90 días

Pasos totales12 trámites del vendedorVerificaciones + tasación + alerta + hipoteca + predial + notaría + 3 cierres (SAT/SUNARP/SUNAT)

Mayor riesgoSociedad de ganancialesSin firma del cónyuge la venta es nula (Art. 315 CC). Confirma régimen patrimonial en partida matrimonial.

Identifica tu caso

¿Qué tipo de venta de inmueble vas a hacer?

El procedimiento varía según el contexto. Identifica tu caso para anticipar trámites adicionales.

👤 Caso A — A particular sin hipoteca

Vendes a persona natural, propiedad libre de cargas. Es el caso más simple. Sigue los 12 pasos en orden. Cierre típico 30-45 días.

🏦 Caso B — Comprador con crédito hipotecario

El comprador financia con banco/MiVivienda. Sumar 30-60 días por evaluación, tasación oficial, desembolso y minuta tripartita con la financiera. La compraventa y la hipoteca a favor del banco se inscriben simultáneamente en SUNARP.

💰 Caso C — Tu inmueble tiene hipoteca

Debes levantar la hipoteca antes o al mismo tiempo que la venta. Operación coordinada: el comprador paga el saldo al banco como parte del precio; banco emite carta de cancelación; el notario eleva cancelación + compraventa juntas. Cargos del banco 1-3% por cancelación anticipada.

⚰️ Caso D — Inmueble heredado

Primero sucesión (notarial Ley 26662 o judicial) + inscripción en Registro de Personas Naturales SUNARP + inscripción de la transferencia por herencia en el Registro de Predios. Recién entonces se vende. Tiempo extra 30-60 días.

👨‍👩‍👦 Caso E — Sociedad de gananciales

Casados en gananciales (régimen por defecto): ambos cónyuges firman la escritura pública (Art. 315 CC). Sin esto la venta es nula. Si están en separación de patrimonios (capitulación inscrita), basta el titular.

🏢 Caso F — Propiedad de empresa

El inmueble figura a nombre de tu empresa. Vigencia de poderes del representante con facultad expresa de venta (verificar en SUNARP Personas Jurídicas). Factura electrónica con IGV si corresponde. Detracción según umbral. Consulta con tu contador.

Paso a paso del journey vendedor

12 trámites para vender tu casa o departamento en Perú 2026 (orden correcto)

Cada paso linkea al trámite con su procedimiento detallado. Saltarse pasos deja arrastrando deudas, contingencias tributarias o nulidad.

1

Verificar la partida y los papeles del inmueble

Solicita copia literal SUNARP reciente (desde S/6). Verifica que el titular registrado sea exactamente quien aparece en la documentación, que los datos del predio coincidan (área, linderos, dirección) y que no haya observaciones pendientes. Si hay diferencias entre tu DNI actual y el de la inscripción (cambio de nombre por matrimonio, etc.), prepara los rectificatorios.

→ Guía Copia literal SUNARP · Consulta de propiedad
2

Obtener el certificado de gravamen SUNARP

El certificado de gravámenes y cargas SUNARP confirma hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, demandas o servidumbres inscritas en la partida. Es el documento que el comprador exige siempre antes de la escritura. Si tu inmueble tiene gravamen, deberás levantarlo antes o coordinar levantamiento simultáneo (paso 5).

→ Guía Certificado de gravamen SUNARP
3

Tasar el inmueble a precio de mercado

Investiga precios reales por m² en tu zona en Properati, Urbania, A donde Vivir, Adondevivir y portales inmobiliarios. Considera tipo (casa/departamento), antigüedad, m² techados/libres, número de habitaciones, vista, piso, edificio, áreas comunes, conservación. Si el comprador comprará con crédito hipotecario, el banco exigirá tasación oficial autorizada por SBS; el valor de tasación oficial puede diferir del precio acordado.

→ Guía completa: cómo tasar tu casa en Perú
4

Activar Alerta Registral SUNARP sobre la partida

Servicio gratuito en Servicios en Línea SUNARP que te notifica por correo electrónico cualquier presentación de título sobre tu partida. Activar la alerta es protección anti-fraude esencial mientras el inmueble está publicado y la venta en proceso.

→ Activar Alerta Registral SUNARP
5

Levantar la hipoteca si está vigente

Si tu inmueble tiene hipoteca activa, hay dos rutas: (a) levantar antes: pagar el saldo con tus fondos, obtener carta de cancelación bancaria, elevar a escritura pública y presentar en SUNARP; (b) operación coordinada: el comprador paga el saldo al banco como parte del precio; el banco emite carta de cancelación; el notario eleva cancelación + compraventa juntas; se presentan simultáneamente en SUNARP. La opción (b) es la más usada porque el vendedor no pone fondos propios. Cargos bancarios típicos por cancelación anticipada: 1-3% del saldo según contrato.

→ Guía Levantamiento de hipoteca SUNARP
6

Cancelar predial y arbitrios + constancia de no adeudo

Paga el impuesto predial del año vigente y arbitrios al día. Solicita la constancia de no adeudo predial al SAT (Lima), SATCH (Callao) o municipalidad provincial. Sin no adeudo, la notaría no autoriza la compraventa y SUNARP observa la transferencia. La constancia es generalmente gratuita y online en SAT Lima.

→ Impuesto predial SAT · Constancia de no adeudo predial
7

Publicar y atender compradores serios

Publica en portales inmobiliarios con fotos profesionales, plano si aplica, m², número de habitaciones y baños, piso, antigüedad, áreas comunes y zona. Sé transparente con condiciones de pago y plazos. Compradores con crédito bancario tardarán 30-60 días; al contado, 7-15 días tras decisión. Acompaña al comprador a la consulta SUNARP y a la verificación física — la transparencia atrae serios y desincentiva oportunistas.
8

Compraventa notarial: minuta y escritura pública

El abogado o el notario redactan la minuta de compraventa con todos los datos: identificación de las partes, descripción del inmueble (partida, área, linderos), precio, forma y plazo de pago, declaración del vendedor sobre cargas y vicios, cláusulas especiales (si hay coordinación con banco). Estructura del pago: señal por transferencia bancaria (5-10% del precio) con concepto «compraventa inmueble partida XXX»; saldo el día de la firma o vía financiera. Ambos comparecen con DNI vigente. Casado en gananciales: ambos cónyuges firman.

→ Guía Escritura pública de compraventa
9

Entregar documentos para inscripción SUNARP

Después de la escritura, el comprador inscribe la transferencia en SUNARP — Registro de Predios. Tu rol como vendedor: entregar copia literal reciente, certificado de gravamen, constancia de no adeudo predial, recibos de servicios al día, llaves, reglamento interno de propiedad horizontal si es departamento. Confírmale que verificarás la inscripción a los 30 días; sin esto el predial sigue a tu nombre y eventuales contingencias también.

→ Guía Compraventa de inmueble SUNARP
10

Verificar pago de alcabala por el comprador

La alcabala es del 3% sobre el valor de transferencia que exceda 10 UIT, equivalente a S/55,000 en 2026 (UIT 2026 = S/5,500 según DS 301-2025-EF). La paga el comprador (DS 156-2004-EF, Art. 23). Ejemplo: venta por S/200,000 → alcabala 3% × (200,000 − 55,000) = S/4,350. Sin alcabala pagada SUNARP no inscribe. Aunque sea obligación del comprador, verifica el pago para confirmar la inscripción.

→ Guía Liquidación de alcabala SAT
11

Solicitar baja de titularidad predial en el SAT

Tras la inscripción en SUNARP, presenta la baja de titularidad predial en SAT (Lima), SATCH (Callao) o municipalidad provincial con la partida registral actualizada que muestre al nuevo propietario. Trámite gratis, 1-2 días. Sin baja formal, las cartas y SMS del SAT pueden seguir llegando a tu casa por meses, aunque ya no debas pagar.

→ Baja de titularidad predial SAT
12

Evaluar obligación tributaria SUNAT (ganancia o exoneración casa habitación)

Si vendes con ganancia, corresponde declarar renta de 2ª categoría al 5% sobre la diferencia entre valor de venta y costo computable (precio histórico de adquisición actualizado). EXCEPCIÓN: si el inmueble fue casa habitación y mantuviste la propiedad dos o más años antes de la enajenación, la operación está exonerada (Ley 29492). Acreditas casa habitación con partida SUNARP, recibos de servicios a tu nombre y documentos similares. Si vendes habitualmente o el inmueble fue uso comercial, evalúa con tu contador renta de 3ª categoría.

→ Declarar renta SUNAT

Tabla práctica alcabala

Cuánto paga el comprador de alcabala en 2026 según valor de venta

UIT 2026 = S/5,500 (DS 301-2025-EF). Alcabala = 3% sobre el valor de transferencia que exceda 10 UIT = S/55,000. La paga el comprador (DS 156-2004-EF, Art. 23). Inscripción SUNARP requiere alcabala pagada.

Valor de venta	Base imponible (− S/55,000)	Alcabala (3%)	Observación
S/55,000 o menos	S/0	S/0	No paga alcabala (no excede 10 UIT)
S/80,000	S/25,000	S/750	Departamentos de zonas emergentes
S/150,000	S/95,000	S/2,850	Casa o departamento promedio
S/200,000	S/145,000	S/4,350	Departamento en distritos consolidados
S/350,000	S/295,000	S/8,850	Casa en distritos top o departamento premium
S/500,000	S/445,000	S/13,350	Inmueble alto valor
S/800,000	S/745,000	S/22,350	Inmueble premium

💡

Quién paga y cuándo

La alcabala la paga el comprador en el SAT/SATCH/municipalidad donde se encuentra el inmueble. Plazo máximo: último día hábil del mes siguiente a la transferencia. Sin alcabala pagada SUNARP no inscribe. Verifica el pago para confirmar la inscripción y poder gestionar la baja de titularidad predial en el SAT.

🧮 Cómo funciona la alcabala

Tasa 3% sobre el valor de transferencia que excede 10 UIT (S/55,000 en 2026 con UIT S/5,500). La paga el comprador en SAT/SATCH/municipalidad donde se ubica el inmueble.

Ejemplos rápidos:

• Venta S/100k → alcabala S/1,350

• Venta S/200k → alcabala S/4,350

• Venta S/350k → alcabala S/8,850

• Venta S/55k o menos → S/0

Sin alcabala pagada SUNARP no inscribe. Versión completa: calculadora oficial.

Tributario SUNAT

Ganancia de capital SUNAT al vender un inmueble: cuándo aplica el 5% y cuándo exonera la casa habitación

📊 Regla general — 5%

La enajenación de inmueble por persona natural genera renta de 2ª categoría. Tasa 5% sobre la ganancia = valor de venta − costo computable (precio histórico de adquisición actualizado). Pago vía Formulario virtual de SUNAT en el ejercicio de la transferencia.

🏠 Excepción — Casa habitación (Ley 29492)

EXONERADA si el inmueble fue casa habitación del enajenante y la mantuvo dos o más años antes de la enajenación. Casa habitación: no destinada exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. Acreditación: partida SUNARP, recibos de servicios a su nombre, otros.

📅 Costo computable

Es el precio histórico de adquisición, actualizado por el Índice de Precios al Por Mayor (IPM) entre la fecha de compra y la de venta. Mejora la base de cálculo y reduce la ganancia gravada. Conserva escritura, recibos de mejoras y comprobantes.

🏢 Habitualidad / renta 3ª

Si vendes varios inmuebles por ejercicio o tienes giro inmobiliario, SUNAT puede calificarte como habitual con tratamiento de renta de 3ª categoría (régimen general o MYPE Tributario), con IGV y gastos deducibles. Inscribir RUC y formalizar es mejor que sanción retroactiva.

Calculadora gold A1

Calcula la ganancia de capital SUNAT al vender un inmueble (con detección de exoneración casa habitación)

Calculadora basada en TUO LIR (DS 179-2004-EF) + Ley 29492. Detecta si calificas para exoneración por casa habitación o si te corresponde declarar el 5% sobre ganancia. El costo computable se actualiza por IPM entre fecha de compra y fecha de venta.

Precio de compra histórico (S/)

Año de compra

Precio de venta (S/)

¿Fue tu casa habitación durante todo el periodo?

💡

Calculadora referencial basada en TUO LIR + Ley 29492 + factores IPM publicados por INEI. Para casos con mejoras documentadas, costos de adquisición complejos, donaciones recibidas, herencia o habitualidad, consulta con tu contador. La declaración oficial se hace por el Formulario Virtual SUNAT.

Tabla actualización IPM

Factor de actualización del costo computable (IPM) por año de compra

El costo computable se actualiza desde la fecha de compra hasta la fecha de venta por el Índice de Precios al Por Mayor (IPM) publicado por el INEI. Mientras más antigua la compra, mayor el factor de actualización, menor la ganancia gravada. Factores referenciales 2026 sobre base 2026; valores oficiales en INEI.

Año compra	Factor IPM aprox. a 2026	Ejemplo costo compra S/200,000	Cómo se calcula
2000	≈ 1.95	~ S/390,000	Compra × IPM dic-2026 / IPM dic-año compra
2005	≈ 1.75	~ S/350,000	Misma fórmula
2010	≈ 1.50	~ S/300,000	Misma fórmula
2015	≈ 1.30	~ S/260,000	Misma fórmula
2018	≈ 1.20	~ S/240,000	Misma fórmula
2020	≈ 1.15	~ S/230,000	Misma fórmula
2022	≈ 1.08	~ S/216,000	Misma fórmula
2024	≈ 1.03	~ S/206,000	Misma fórmula

📅

Fuente y precisión

Los factores son referenciales con base en el IPM publicado por el INEI. Para la declaración SUNAT usa los factores oficiales mensuales publicados en inei.gob.pe o consulta con tu contador. La diferencia entre factor referencial y oficial es pequeña pero importante para la base imponible exacta.

Caso práctico resuelto

Caso: María vende su departamento en Surco — paso a paso completo

🎬 Situación

María (39 años, soltera) vende su departamento de 80 m² en Surco que compró en 2015 por S/250,000. El comprador (Carlos) ofrece S/450,000 al contado vía transferencia bancaria. María vivió ahí desde 2015. No tiene hipoteca pendiente.

📋 Pasos 1-4

1. Copia literal SUNARP: María saca copia literal (S/6); confirma que figura como titular. 2. Certificado gravamen: sin cargas. 3. Tasar: compara con 12 deptos similares en Surco; promedio de S/5,200-5,600/m² × 80m² = S/416k-448k. Pública en S/465k. 4. Alerta Registral: la activa gratis.

🏠 Pasos 5-7

5. Hipoteca: no aplica. 6. Predial al día: paga predial 2026 + arbitrios + saca constancia de no adeudo del SAT Lima. 7. Publica: en Properati, Urbania, A donde Vivir. Atiende 6 visitas en 5 semanas. Carlos hace oferta firme a S/450k.

📝 Pasos 8-9

8. Notaría: Carlos paga señal de S/22,500 por transferencia. Acuden ambos con DNI; firman minuta y escritura pública. Notario eleva la escritura. Pago saldo S/427,500 ese día. 9. SUNARP: Carlos inscribe la transferencia (calificación 7-15 días).

💸 Paso 10 — Alcabala

Comprador paga: (S/450,000 − S/55,000) × 3% = S/11,850. Carlos la paga en SAT Lima.

📊 Paso 11-12 — SAT y SUNAT

11. Baja predial SAT: María presenta baja con partida SUNARP a su nombre actualizada. 12. SUNAT: María era casa habitación y mantuvo el departamento >2 años (2015→2026 = 11 años). EXONERADA por Ley 29492. NO declara renta. Si NO hubiera sido casa habitación: ganancia = S/450,000 − (S/250,000 × 1.30 IPM) = S/450,000 − S/325,000 = S/125,000 → renta 2ª categoría 5% = S/6,250.

⏱️

Resultado para María

Tiempo total: ~45 días desde publicar hasta cierre. Ingreso neto: S/450,000 íntegros (notaría compartida con Carlos S/200 c/u). Sin renta SUNAT por exoneración casa habitación. Sin pendientes con SAT tras baja. Carlos paga aparte: alcabala S/11,850 + derechos SUNARP + tasación bancaria si fuera con crédito (no aplica este caso).

Riesgos típicos del vendedor

6 estafas y descuidos más comunes al vender una casa en Perú

💳

1. Cheque del comprador falso

El comprador llega con cheque de gerencia o personal. Aceptas, entregas llaves y luego descubres que el cheque era falso. Solución: solo transferencia bancaria con concepto «compraventa inmueble partida XXX», confirmada en cuenta antes de entregar llaves. Para crédito hipotecario, desembolso directo del banco a tu cuenta.

📋

2. Comprador que no inscribe la transferencia en SUNARP

Firmaste la escritura y entregaste llaves, pero el comprador no inscribe. El predial y eventuales contingencias siguen a tu nombre. Solución: verifica inscripción a los 30 días post-escritura con consulta de propiedad SUNARP gratis. Si no está, gestiónala tú con copia notarial y un poder mínimo del comprador incluido en la minuta.

🪪

3. Suplantación o título fraudulento sobre tu partida

Alguien intenta inscribir compraventa falsa con documentos suplantados mientras tu casa está publicada. Solución: activa Alerta Registral SUNARP gratis (te avisa de toda presentación). Si recibes alerta sospechosa, presenta bloqueo registral inmueble + denuncia PNP/Fiscalía por intento de estafa registral.

💔

4. Sociedad de gananciales sin firma del otro cónyuge

Vendes y firmas solo, aunque estás casado en gananciales. La venta es nula por Art. 315 CC. El cónyuge puede pedir nulidad años después y el comprador puede demandarte. Solución: si estás casado en gananciales, ambos firman. Si están en separación de patrimonios, basta el titular registral con la capitulación inscrita.

🏚️

5. Ocultar vicios ocultos

El Art. 1503 CC obliga a transparencia. Si ocultas humedad estructural, filtraciones, problemas eléctricos graves, fallas en cimentación, ataque de termitas o similares, el comprador puede pedir resolución del contrato y daños hasta 1 año después de descubrir el vicio. Mejor declarar y ajustar precio.

📊

6. No declarar ganancia de capital cuando aplica

Si vendes con ganancia y no calificas para exoneración de casa habitación (Ley 29492), debes declarar 5% a SUNAT. No hacerlo genera reparos + multa + intereses. Si la propiedad fue casa habitación, prepara documentación para acreditar exoneración.

Situaciones particulares

Casos especiales: hipoteca, herencia, copropiedad y sociedad conyugal

🏦 Vendo con hipoteca pendiente

Opción 1: pagar saldo con tus fondos + carta de cancelación + escritura + SUNARP, y recién vendes. Opción 2 (más común): operación coordinada: comprador paga saldo al banco como parte del precio; el banco emite carta de cancelación; el notario eleva cancelación + compraventa juntas. Cargos del banco 1-3% del saldo.

⚰️ Vendo inmueble heredado

Trámite previo obligatorio: sucesión notarial (Ley 26662, 30-60 días) o judicial + inscripción en Registro Personas Naturales SUNARP + inscripción de la transferencia por herencia en Registro de Predios. Todos los herederos firman la escritura de venta. Tiempo extra 30-60 días.

🤝 Inmueble en copropiedad

Si la propiedad está a nombre de varios titulares (familiares, socios, ex pareja), todos los copropietarios firman la escritura, o uno con poder vigente de los demás. Cualquier copropietario tiene derecho de tanteo si otro vende su cuota separada (Art. 989 CC).

👨‍👩‍👦 Sociedad de gananciales

Casados en gananciales (régimen por defecto): ambos cónyuges firman la escritura (Art. 315 CC). Sin esto la venta es nula. En separación de patrimonios con capitulación inscrita, basta el titular registral. Pide partida de matrimonio para confirmar régimen.

🏢 Vendo inmueble de empresa

Inmueble figura a nombre de la empresa. Vigencia de poderes del representante con facultad expresa de venta (verificar en SUNARP Personas Jurídicas). Factura electrónica con IGV si aplica (operaciones gravadas). Detracción según umbral. Activo fijo: baja contable y reversión de depreciación. Consulta con tu contador.

⚖️ Inmueble con embargo o anotación judicial

Tiene embargo, demanda inscrita o medida cautelar. NO puedes vender hasta levantar la medida con el juzgado correspondiente. Si vendes igual, la transferencia queda observada o el gravamen se mantiene contra el bien y el nuevo dueño puede demandarte por vicio oculto. Resuelve la situación judicial PRIMERO.

Marco normativo vigente 2026

Base legal de la venta de inmueble en Perú 2026

Código Civil — Art. 949

Transferencia de propiedad inmueble por el solo consentimiento. La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. La inscripción registral no es constitutiva pero sí es oponibilidad frente a terceros (Art. 2022).

Código Civil — Art. 315

Disposición de bienes sociales en sociedad conyugal. Para disponer de bienes de la sociedad conyugal se requiere intervención de ambos cónyuges. La omisión genera nulidad. Esencial si el inmueble está adquirido durante el matrimonio en gananciales.

Código Civil — Art. 1503-1509

Vicios ocultos. El transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia que disminuyan el valor o utilidad del bien.

Código Civil — Art. 2008-2022

Principios registrales: legalidad, legitimación, publicidad, fe pública registral. Art. 2022: oponibilidad por inscripción.

DS 156-2004-EF

TUO Ley de Tributación Municipal. Art. 21 y ss. impuesto predial. Art. 23: la alcabala la paga el comprador, 3% sobre exceso de 10 UIT. Plazo: último día hábil del mes siguiente a la transferencia.

Ley 29492 (TUO LIR)

Exoneración por casa habitación. Incorpora a la LIR la exoneración de la ganancia de capital obtenida por personas naturales al enajenar un inmueble que sea casa habitación, manteniéndolo dos o más años antes de la enajenación.

TUO LIR — DS 179-2004-EF

Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta. Régimen de la renta de 2ª categoría por enajenación de inmuebles: tasa 5% sobre la ganancia (valor de venta − costo computable actualizado por IPM).

DLeg 1049 — Notariado

Decreto Legislativo del Notariado. Habilita la escritura pública de compraventa de inmuebles y fija las obligaciones del notario en la verificación de identidades, capacidad y voluntad de las partes.

DS 301-2025-EF

UIT 2026 = S/5,500. Base de cálculo de la alcabala (10 UIT = S/55,000) y de otros tributos referenciales.

Lo que siempre preguntan

Preguntas frecuentes sobre vender una casa o departamento en Perú 2026

¿Cuánto cuesta en total vender una casa o departamento en Perú 2026?

El vendedor asume principalmente: notaría compraventa (honorarios referenciales, generalmente compartidos), levantamiento de hipoteca SUNARP si aplica (S/25 registrales + S/150-S/300 escritura + cargo bancario por cancelación anticipada 1-3% según contrato), constancia de no adeudo predial (gratis online en SAT Lima/SATCH; municipalidades provinciales según TUPA) y copia literal (desde S/6). El COMPRADOR asume alcabala (3% sobre exceso 10 UIT = S/55,000 con UIT 2026 S/5,500) y derechos registrales SUNARP. Si el vendedor genera ganancia y no aplica exoneración casa habitación, declara renta 2ª categoría 5%.

¿Cuánto demora el proceso?

Entre 30 y 90 días: tasación y publicación (1-3 días), encontrar comprador serio (15-60 días según mercado), notaría (5-10 días), inscripción SUNARP (7-30 días) y baja predial SAT (1-2 días). Con hipoteca por levantar o crédito hipotecario del comprador, sumar 30-60 días.

¿Tengo que pagar SUNAT por vender mi casa?

Depende. Si la casa fue tu CASA HABITACIÓN y mantuviste la propiedad dos o más años, está exonerada (Ley 29492). Si no califica, renta de 2ª categoría al 5% sobre la ganancia (valor venta − costo computable actualizado por IPM). Si vendes habitualmente, evalúa renta de 3ª categoría con tu contador.

¿Quién paga la alcabala?

El comprador, no el vendedor (DS 156-2004-EF, Art. 23). 3% sobre el valor que exceda 10 UIT (S/55,000 en 2026). Sin alcabala pagada SUNARP no inscribe la transferencia.

¿Puedo vender con hipoteca pendiente?

NO directamente. Hay que levantarla antes o al mismo tiempo. Operación coordinada: comprador paga saldo al banco como parte del precio, banco emite carta de cancelación, notario eleva cancelación + compraventa juntas. Cargos del banco 1-3%.

¿Qué documentos entrego al comprador?

Copia literal SUNARP, certificado de gravamen, constancia de no adeudo predial, recibos de servicios al día, llaves, reglamento interno si es departamento, constancia de levantamiento de hipoteca si la había. Casado en gananciales: ambos cónyuges firman.

¿Cómo me protejo de estafas?

(1) Solo transferencia bancaria con concepto. (2) Llaves después de cobrar saldo confirmado. (3) Alerta Registral SUNARP gratis. (4) Verifica inscripción SUNARP a los 30 días. (5) Casado en gananciales: ambos firman. (6) Vende en cuotas con garantía hipotecaria a tu favor.

¿Qué es la exoneración por casa habitación?

Ley 29492 (incorporada a la LIR): la ganancia de capital por enajenación de un inmueble que sea casa habitación está exonerada de renta de 2ª categoría si lo mantuviste 2+ años antes de la venta y no era exclusivamente comercial/industrial/oficina/cochera. Acreditas con partida SUNARP y recibos de servicios.

¿Cuál es la base legal?

Código Civil (Arts. 949, 315, 1503-1509, 2008-2022, 660 y ss.), DS 156-2004-EF (Tributación Municipal — alcabala/predial), TUO LIR DS 179-2004-EF, Ley 29492 (exoneración casa habitación), DLeg 1049 (Notariado), Res. 126-2012-SUNARP-SN (TUO Reglamento General), Reglamento Inscripciones Registro de Predios, DS 301-2025-EF (UIT 2026 S/5,500).

Cómo vender tu casa o departamento en Perú 2026: guía oficial paso a paso

¿Qué tipo de venta de inmueble vas a hacer?

12 trámites para vender tu casa o departamento en Perú 2026 (orden correcto)

Verificar la partida y los papeles del inmueble

Obtener el certificado de gravamen SUNARP

Tasar el inmueble a precio de mercado

Activar Alerta Registral SUNARP sobre la partida

Levantar la hipoteca si está vigente

Cancelar predial y arbitrios + constancia de no adeudo

Publicar y atender compradores serios

Compraventa notarial: minuta y escritura pública

Entregar documentos para inscripción SUNARP

Verificar pago de alcabala por el comprador

Solicitar baja de titularidad predial en el SAT

Evaluar obligación tributaria SUNAT (ganancia o exoneración casa habitación)