Gratis online · 1 día · SAT Lima · SATCH Callao · Municipalidades provinciales · Exigida por notaría
La constancia de no adeudo predial (también reporte tributario predial) acredita oficialmente que un inmueble no tiene deudas tributarias pendientes al momento de su emisión: impuesto predial, arbitrios y multas asociadas. Es el documento clave para vender una casa o departamento: la notaría lo exige para autorizar la compraventa y SUNARP lo requiere para no observar la transferencia.
El trámite es generalmente gratuito y online: en Lima vía sat.gob.pe, en Callao vía satcallao.gob.pe y en provincias vía portal de la municipalidad correspondiente al lugar del predio. Plazo de emisión: el mismo día (PDF descargable inmediato en SAT Lima y SATCH). Base legal: DS 156-2004-EF (TUO Tributación Municipal), Código Civil Arts. 1503-1509 (vicios ocultos), Ley 27444 (LPAG) y edictos municipales.
La constancia de no adeudo predial SAT Lima 2026 certifica que un inmueble no tiene deuda pendiente de impuesto predial ni arbitrios municipales. Se solicita 100% online en la Agencia Virtual SAT o Smart SAT con el código de pago del predio, es gratuita y se descarga en PDF firmado digitalmente con validez de 30 días. Es requisito obligatorio para vender el inmueble, transferir por herencia, constituir hipoteca o tramitar declaratoria de fábrica. Esta guía documenta los casos de uso, los bloqueos típicos del SAT (cuotas pendientes, arbitrios impagos, embargo), la calculadora predial y la tabla de distritos cubiertos por SAT Lima.
Paso a paso online, gratis, PDF al instante.
Paso a pasoVenta, hipoteca, sucesión intestada.
Casos realesCuota vencida, arbitrios, embargo SUNARP.
RiesgosEstima tu deuda antes de solicitar.
CalculadoraMML vs SAT Callao vs SATs distritales.
CoberturaCuándo solicitarla, validez, vencimiento.
RecomendacionesLTM, Reglamento SUNARP 097-2013, RJ SAT 197-2018.
Marco normativoValidez, costo, urgencia.
FAQEl predio paga predial y arbitrios en la municipalidad donde está ubicado: SAT Lima para Lima Metropolitana, SATCH Callao para la Provincia Constitucional del Callao, o la municipalidad provincial correspondiente en regiones.
En Lima: sat.gob.pe → Predial → Consulta de deuda por código de contribuyente o número de predio. En Callao: satcallao.gob.pe. Verifica el saldo de impuesto predial, arbitrios y multas asociadas.
Paga con tarjeta de crédito/débito en el portal, vía Yape, banca digital o agentes autorizados. Guarda voucher digital. Importante: si vendes con deuda y el comprador la descubre, puede pedir resolución del contrato o disminución del precio por vicio oculto (Art. 1503 Código Civil).
Con saldo cero, solicita la constancia de no adeudo o reporte tributario predial desde el portal del SAT correspondiente: descarga PDF firmado digitalmente. En agencia presencial: DNI. En municipalidades provinciales: trámite presencial en mesa de partes municipal.
Adjunta copia del PDF al expediente notarial y al comprador. Sin no adeudo, la notaría no autoriza la compraventa. Renueva la constancia si la firma se difiere más de 7 días — algunas notarías la exigen muy reciente.
Portal sat.gob.pe. Consulta y descarga 100% online del Reporte Tributario Predial (PDF firmado digitalmente). Gratis. Atención telefónica (01) 315-2400. Aplica para inmuebles ubicados en distritos de Lima Metropolitana atendidos por SAT.
Portal satcallao.gob.pe. Consulta de deuda por código de contribuyente o número de predio, pagos en línea y descarga de constancia. Aplica para inmuebles ubicados en la Provincia Constitucional del Callao.
En provincias, la constancia se solicita en la municipalidad donde se ubica el predio (Trujillo, Arequipa, Cusco, Piura, Chiclayo, etc.). Algunas tienen plataforma virtual; en muchas el trámite sigue siendo presencial. Revisa el TUPA y la mesa de partes virtual de tu jurisdicción.
Distritos de Lima cuyo predial NO administra el SAT lo recaudan directamente sus municipalidades. La constancia se solicita en la municipalidad del distrito (San Isidro, Miraflores, Surco y otros que opten por administración propia). Verifica antes con el municipio.
No todos los distritos de Lima Metropolitana usan el SAT. Algunos distritos administran su predial y arbitrios directamente, con su propio portal y procedimiento de constancia. Antes de pedir la constancia, confirma quién administra tu distrito.
| Administrador | Distritos cubiertos (referencial) | Portal / Constancia |
|---|---|---|
| 🏛️ SAT Lima | Mayoría de distritos de Lima Metropolitana que han delegado al SAT la administración (referencial: La Victoria, Lince, Jesús María, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel, Breña, Rímac, Cercado, Independencia, Comas, Los Olivos, San Martín de Porres, Carabayllo, El Agustino, Ate, Santa Anita, La Molina parcial, Lurigancho-Chosica, San Juan de Lurigancho, Villa María del Triunfo, Villa El Salvador, San Juan de Miraflores, Pachacámac, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, Santa María del Mar, Lurín) | sat.gob.pe · Reporte Tributario Predial PDF descargable gratis |
| 🏠 Municipalidad propia | Distritos con administración tributaria propia (referencial: San Isidro, Miraflores, Surco, San Borja, Surquillo, Barranco, Chorrillos) | Portal del municipio (varía); presencial o virtual; revisa TUPA local |
| ⚓ SATCH Callao | Provincia Constitucional del Callao (Callao Cercado, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua, Ventanilla, Mi Perú) | satcallao.gob.pe · Reporte Tributario Predial |
| 🏘️ Provincias | Inmuebles fuera de Lima/Callao: municipalidad provincial del lugar del predio | Municipalidad provincial; algunas con portal virtual, otras solo presencial |
Si tienes el autoavalúo de tu inmueble, calcula el predial 2026 con la calculadora oficial de TrámitesPerú. Si tienes deuda pendiente, paga antes de pedir la constancia.
TUO Tributación Municipal. Art. 8 y ss. impuesto predial (alícuotas 0.2%-1% sobre valor autoavalúo, mínimo 0.6% UIT). Arbitrios municipales.
Vicios ocultos. Si vendes con predial pendiente y se descubre después, el comprador puede pedir resolución del contrato o disminución del precio.
LPAG. Procedimiento administrativo general para emisión de constancias y plazos máximos.
Crean el procedimiento específico de emisión de la constancia, el formato del Reporte Tributario Predial y las tasas (cuando aplican) por jurisdicción.
Ley de Tributación Municipal. Crea el impuesto predial y arbitrios municipales como base de la deuda que cubre la constancia. Establece el SAT como administrador en Lima Metropolitana.
Art. 14 exige a la notaría exhibir la constancia de no adeudo predial para inscribir transferencia, hipoteca o sucesión sobre el inmueble.
Aprueba la emisión electrónica de constancias en Agencia Virtual SAT. Reconoce el PDF firmado digitalmente como documento plenamente válido (Ley 30151).
Regula plazos y formato de la emisión administrativa. Si el SAT no emite la constancia válidamente sin causal de bloqueo, opera silencio administrativo positivo a favor del contribuyente.
Verifica el estado actualizado de tu cuenta SAT antes de tramitar la constancia. Si tienes una cuota a punto de vencer en los próximos días, paga antes de solicitarla para evitar emisión bloqueada.
Solicítala con al menos 7 días de anticipación a la fecha de firma de la escritura. La emisión es inmediata si todo está al día, pero deja margen por si hay observaciones que resolver.
Guarda el PDF firmado digitalmente en tu correo y en almacenamiento cloud. La constancia electrónica tiene la misma validez legal que la física (Ley 30151 firma electrónica + Ley 27269 firmas y certificados digitales).
Acredita que el inmueble no tiene deuda predial + arbitrios + multas al momento de su emisión. La notaría la exige para autorizar compraventa y SUNARP para no observar transferencia. Evita reclamos del comprador por vicio oculto (Art. 1503 CC).
En SAT Lima y SATCH Callao: gratis online. En municipalidades provinciales según TUPA municipal.
El vendedor. Es su responsabilidad acreditar que el inmueble está al día.
El comprador puede pedir resolución o disminución del precio por vicio oculto (Art. 1503 CC) y el SAT puede iniciar coactiva contra el inmueble. Cancela antes de firmar.
NO. Vuelve a generarla el mismo día o el día previo a la escritura — algunas notarías exigen menos de 7 días.
DS 156-2004-EF (TUO Tributación Municipal), Código Civil Art. 1503 (vicios ocultos), Ley 27444 (LPAG) y edictos SAT/municipales.
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