S/1.80 derechos · PDF firmado al instante · SAT Lima · SATCH Callao · Municipalidades · Exigida por notaría/SUNARP para vender o heredar
La constancia de no adeudo predial (también reporte tributario predial) acredita oficialmente que un inmueble no tiene deudas tributarias pendientes al momento de su emisión: impuesto predial, arbitrios y multas asociadas. Es el documento clave para vender una casa o departamento: la notaría lo exige para autorizar la compraventa y SUNARP lo requiere para no observar la transferencia.
El trámite es 100% online con costo verificado de S/1.80 por derechos de tramitación en SAT Lima (consulta de deuda gratis; la emisión de la constancia formal paga S/1.80). En Callao vía satcallao.gob.pe y en provincias vía portal de la municipalidad correspondiente al lugar del predio. Plazo de emisión: el mismo día (PDF descargable inmediato firmado digitalmente). Base legal: DS 156-2004-EF (TUO Tributación Municipal), Código Civil Arts. 1503-1509 (vicios ocultos), Ley 27444 (LPAG) y edictos SAT/municipales.
La constancia de no adeudo predial SAT Lima 2026 certifica que un inmueble no tiene deuda pendiente de impuesto predial ni arbitrios municipales. Se solicita 100% online en la Agencia Virtual SAT o Smart SAT con el código de pago del predio, cuesta S/ 1.80 por derechos (consulta de deuda gratis; emisión formal paga) y se descarga en PDF firmado digitalmente con validez de 30 días. Es requisito obligatorio para vender el inmueble, transferir por herencia, constituir hipoteca o tramitar declaratoria de fábrica. Esta guía documenta los casos de uso, los bloqueos típicos del SAT (cuotas pendientes, arbitrios impagos, embargo), la calculadora predial y la tabla de distritos cubiertos por SAT Lima.
Paso a paso online · S/1.80 · PDF al instante.
Paso a pasoVenta, hipoteca, sucesión intestada.
Casos realesCuota vencida, arbitrios, embargo SUNARP.
RiesgosEstima tu deuda antes de solicitar.
CalculadoraMML vs SAT Callao vs SATs distritales.
CoberturaCuándo solicitarla, validez, vencimiento.
RecomendacionesLTM, Reglamento SUNARP 097-2013, RJ SAT 197-2018.
Marco normativoValidez, costo, urgencia.
FAQEl SAT NO emite la constancia si hay deuda pendiente. Primero pagas todo (o fraccionás), recién pides la constancia. Aquí la sub-guía de emergencia para regularizar en 24-72 horas.
Si llegas con cuotas vencidas, arbitrios o multas, este es el orden correcto para regularizar en el menor tiempo y desbloquear la emisión de la constancia.
Ingresa al portal sat.gob.pe (o satcallao.gob.pe si tu predio está en Callao) con tu código de contribuyente o número de predio. Pide el desglose: cuántas cuotas de impuesto predial debes, cuánto de arbitrios (limpieza/parques/serenazgo), multas asociadas e intereses moratorios. Si hay cobranza coactiva o embargo SUNARP, el sistema lo indica. → Ver canales en sección Canales.
Pago contado: ideal si el saldo es menor a S/3,000 y quieres desbloquear la constancia en horas. Fraccionamiento Art. 36 CT: si la deuda es mayor o no puedes pagar todo, fraccioná en hasta 36 cuotas tras pagar la cuota inicial (10-20% según política SAT). Con fraccionamiento VIGENTE y cuota inicial pagada, el SAT puede emitir la constancia.
El SAT acepta múltiples medios: tarjeta crédito/débito en sat.gob.pe, transferencia desde tu banco, Yape/Plin, agentes Kasnet, y pago en agencias BCP, BBVA, Interbank, Scotiabank, BanBif. Guarda el voucher con el código de operación: si el sistema no actualiza tras 24h, lo necesitas para reclamar.
Tras pagar, el SAT actualiza tu cuenta entre 2 horas (pago online con tarjeta) y 48 horas hábiles (pago en banco). Si después de 48h sigue mostrando deuda, llama al (01) 315-2400 con el voucher o presenta reclamo en mesa de partes virtual.
Tras pago total, el SAT debe emitir oficio al SUNARP solicitando levantamiento del embargo. Tiempo: 5-15 días hábiles. Si urge, presenta solicitud expresa de levantamiento en mesa de partes con el voucher. Sin levantamiento, la SUNARP no inscribe la transferencia aunque la constancia esté emitida.
Con saldo cero y sistema actualizado, entras a sat.gob.pe → "Constancia de no adeudo" → pagas S/1.80 → recibes PDF firmado digitalmente al instante por correo. Total tiempo desde el pago de la deuda: 24-72 horas.
El predio paga predial y arbitrios en la municipalidad donde está ubicado: SAT Lima para Lima Metropolitana, SATCH Callao para la Provincia Constitucional del Callao, o la municipalidad provincial correspondiente en regiones.
En Lima: portal sat.gob.pe → Predial → Consulta de deuda por código de contribuyente o número de predio. En Callao: portal satcallao.gob.pe. Verifica el saldo de impuesto predial, arbitrios y multas asociadas. → Ver enlaces directos en la sección Canales.
Paga con tarjeta de crédito/débito en el portal, vía Yape, banca digital o agentes autorizados. Guarda voucher digital. Importante: si vendes con deuda y el comprador la descubre, puede pedir resolución del contrato o disminución del precio por vicio oculto (Art. 1503 Código Civil).
Con saldo cero, solicita la constancia de no adeudo o reporte tributario predial desde el portal del SAT correspondiente: descarga PDF firmado digitalmente. En agencia presencial: DNI. En municipalidades provinciales: trámite presencial en mesa de partes municipal.
Adjunta copia del PDF al expediente notarial y al comprador. Sin no adeudo, la notaría no autoriza la compraventa. Renueva la constancia si la firma se difiere más de 7 días — algunas notarías la exigen muy reciente.
Portal sat.gob.pe. Consulta de deuda gratis y descarga online del Reporte Tributario Predial (PDF firmado digitalmente). Emisión de la constancia formal: S/1.80 derechos que se paga con tarjeta online. Atención telefónica (01) 315-2400. Aplica para inmuebles ubicados en distritos de Lima Metropolitana atendidos por SAT.
Portal satcallao.gob.pe. Consulta de deuda por código de contribuyente o número de predio, pagos en línea y descarga de constancia. Aplica para inmuebles ubicados en la Provincia Constitucional del Callao.
En provincias, la constancia se solicita en la municipalidad donde se ubica el predio (Trujillo, Arequipa, Cusco, Piura, Chiclayo, etc.). Algunas tienen plataforma virtual; en muchas el trámite sigue siendo presencial. Revisa el TUPA y la mesa de partes virtual de tu jurisdicción.
Distritos de Lima cuyo predial NO administra el SAT lo recaudan directamente sus municipalidades. La constancia se solicita en la municipalidad del distrito (San Isidro, Miraflores, Surco y otros que opten por administración propia). Verifica antes con el municipio.
No todos los distritos de Lima Metropolitana usan el SAT. Algunos distritos administran su predial y arbitrios directamente, con su propio portal y procedimiento de constancia. Antes de pedir la constancia, confirma quién administra tu distrito.
| Administrador | Distritos cubiertos (referencial) | Portal / Constancia |
|---|---|---|
| 🏛️ SAT Lima | Mayoría de distritos de Lima Metropolitana que han delegado al SAT la administración (referencial: La Victoria, Lince, Jesús María, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel, Breña, Rímac, Cercado, Independencia, Comas, Los Olivos, San Martín de Porres, Carabayllo, El Agustino, Ate, Santa Anita, La Molina parcial, Lurigancho-Chosica, San Juan de Lurigancho, Villa María del Triunfo, Villa El Salvador, San Juan de Miraflores, Pachacámac, Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, Santa María del Mar, Lurín) | Portal sat.gob.pe · Reporte Tributario Predial PDF descargable (S/1.80 emisión) · → enlaces |
| 🏠 Municipalidad propia | Distritos con administración tributaria propia (referencial: San Isidro, Miraflores, Surco, San Borja, Surquillo, Barranco, Chorrillos) | Portal del municipio (varía); presencial o virtual; revisa TUPA local |
| ⚓ SATCH Callao | Provincia Constitucional del Callao (Callao Cercado, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua, Ventanilla, Mi Perú) | Portal satcallao.gob.pe · Reporte Tributario Predial · → enlaces |
| 🏘️ Provincias | Inmuebles fuera de Lima/Callao: municipalidad provincial del lugar del predio | Municipalidad provincial; algunas con portal virtual, otras solo presencial |
Si tienes el autoavalúo de tu inmueble, calcula el predial 2026 con la calculadora oficial de Trámites Perú. Si tienes deuda pendiente, paga antes de pedir la constancia.
TUO Tributación Municipal. Art. 8 y ss. impuesto predial (alícuotas 0.2%-1% sobre valor autoavalúo, mínimo 0.6% UIT). Arbitrios municipales.
Vicios ocultos. Si vendes con predial pendiente y se descubre después, el comprador puede pedir resolución del contrato o disminución del precio.
LPAG. Procedimiento administrativo general para emisión de constancias y plazos máximos.
Crean el procedimiento específico de emisión de la constancia, el formato del Reporte Tributario Predial y las tasas (cuando aplican) por jurisdicción.
| Entidad | Teléfono | Web / dirección |
|---|---|---|
| SAT Lima (Lima Metropolitana) | (01) 315-2400 | sat.gob.pe · Jr. Camaná 370, Cercado de Lima |
| SATCH Callao | (01) 614-3300 | satcallao.gob.pe · Av. Sáenz Peña 700, Callao |
| Aló MML (Municipalidad Metropolitana de Lima) | (01) 632-1300 | munlima.gob.pe |
| Mesa de partes virtual SAT Lima | — | sat.gob.pe/mesa-de-partes-virtual |
| Smart SAT (app móvil) | — | Disponible en Google Play y App Store · consulta deuda + paga + descarga constancia |
| Tribunal Fiscal (apelación administrativa) | (01) 619-4200 | mef.gob.pe/tribunal-fiscal |
| Defensoría del Pueblo (queja por demora) | 1801 | defensoria.gob.pe |
| SUNARP (verificar embargos sobre el predio) | 0800-27-164 | sunarp.gob.pe |
Ley de Tributación Municipal. Crea el impuesto predial y arbitrios municipales como base de la deuda que cubre la constancia. Establece el SAT como administrador en Lima Metropolitana.
Art. 14 exige a la notaría exhibir la constancia de no adeudo predial para inscribir transferencia, hipoteca o sucesión sobre el inmueble.
Aprueba la emisión electrónica de constancias en Agencia Virtual SAT. Reconoce el PDF firmado digitalmente como documento plenamente válido (Ley 30151).
Regula plazos y formato de la emisión administrativa. Si el SAT no emite la constancia válidamente sin causal de bloqueo, opera silencio administrativo positivo a favor del contribuyente.
Verifica el estado actualizado de tu cuenta SAT antes de tramitar la constancia. Si tienes una cuota a punto de vencer en los próximos días, paga antes de solicitarla para evitar emisión bloqueada.
Solicítala con al menos 7 días de anticipación a la fecha de firma de la escritura. La emisión es inmediata si todo está al día, pero deja margen por si hay observaciones que resolver.
Guarda el PDF firmado digitalmente en tu correo y en almacenamiento cloud. La constancia electrónica tiene la misma validez legal que la física (Ley 30151 firma electrónica + Ley 27269 firmas y certificados digitales).
S/ 1.80 por derechos de tramitación en SAT Lima (verificado oficial). La CONSULTA de deuda es gratis online en sat.gob.pe, pero la EMISIÓN de la constancia formal paga S/1.80 con tarjeta online. En SATCH Callao y municipalidades provinciales el costo varía según TUPA local. El PDF firmado digitalmente se descarga al instante tras el pago.
Acredita que el inmueble no tiene deuda predial + arbitrios + multas al momento de su emisión. La notaría la exige para autorizar compraventa, SUNARP para no observar transferencia, los bancos para constituir hipoteca y los notarios de sucesión intestada para inscribir herederos. Evita reclamos del comprador por vicio oculto (Art. 1503 CC).
El VENDEDOR. Es responsabilidad del propietario acreditar que el inmueble está al día. El comprador puede exigirla como condición para firmar. Lo ideal: el vendedor la obtiene 1-3 días antes de la firma; algunos notarios la exigen con menos de 7 días de antigüedad.
Entra a sat.gob.pe → opción "Constancia de no adeudo" → registra solicitud con código de contribuyente o N° predio → selecciona concepto tributario (predial, arbitrios, alcabala, vehicular) → paga S/1.80 online con tarjeta → recibes código de verificación y link de descarga al correo. PDF firmado digitalmente listo al instante. Tiempo total: 10-15 minutos.
El comprador puede pedir resolución del contrato o disminución del precio por vicio oculto (Art. 1503 Código Civil) y el SAT puede iniciar cobranza coactiva contra el inmueble (incluye embargo SUNARP). Los herederos del comprador responden hasta el valor del inmueble (Art. 25 CT). Lo correcto: cancela todo antes de firmar.
Depende de la notaría: muchas exigen máximo 7 días de antigüedad (a veces solo 3 días), aunque la vigencia formal de la constancia es de 30 días. Si tu firma se difiere, vuelve a generar el PDF el mismo día o el día previo a la escritura para evitar rechazo.
NO todos los distritos de Lima usan SAT. Con administración propia (referencial): San Isidro, Miraflores, Surco, San Borja, Surquillo, Barranco, Chorrillos. Vía SAT Lima: mayoría del resto (La Victoria, Lince, Jesús María, San Miguel, Cercado, SJL, VMT, VES, etc.). Confirma mirando tu último recibo: el emisor indica SAT o municipio. El Callao usa SATCH; las provincias usan su municipalidad.
4 causales típicas: (1) cuota de impuesto predial vencida del año en curso, (2) arbitrios municipales pendientes (limpieza, parques, serenazgo), (3) predio en cobranza coactiva con embargo SUNARP, (4) declaración jurada (HR/PU) desactualizada por remodelación o cambio de uso. Soluciones: pagar, fraccionar, actualizar DJ y esperar 5 días hábiles.
SÍ. El PDF firmado digitalmente tiene plena validez legal por la Ley 30151 (firma electrónica) y Ley 27269 (certificados digitales). La RJ SAT 197-2018 aprueba la emisión electrónica en Agencia Virtual SAT. La notaría y SUNARP aceptan ambos formatos sin distinción.
Sí, siempre que el fraccionamiento esté VIGENTE y la cuota inicial pagada. Si te atrasas en una cuota del fraccionamiento, el SAT lo declara caduco y bloquea la constancia hasta cancelación total o nueva refinanciación. Ver: guía de fraccionamiento SAT.
No. La constancia de no adeudo predial del SAT Lima incluye predial + arbitrios + multas en un solo documento. Si tu trámite específico exige solo arbitrios (raro), puedes solicitar reporte separado en el portal. Algunas municipalidades provinciales emiten por rubro separado.
DS 156-2004-EF (TUO Ley de Tributación Municipal — predial y arbitrios), Código Civil Arts. 1503-1509 (vicios ocultos en compraventa), Reglamento SUNARP Res. 097-2013 Art. 14 (exige constancia para inscripción), RJ SAT 197-2018 (emisión electrónica), Ley 27444 LPAG (plazos administrativos) y edictos municipales que crean el procedimiento específico.
Deja tu correo y te avisamos 30, 7 y 1 día antes de que venza tu brevete, SOAT, DNI, pasaporte, revisión técnica y más.
¿Te fue útil esta guía?
¡Gracias por tu opinión! Nos ayuda a mejorar.
Contacto comercial: contacto@tramitesperu.com