¿Quién hereda un inmueble en Perú cuando muere el titular?

Con testamento: respeta los herederos y legados dentro de la legítima (Arts. 723 y ss. CC). Sin testamento, sucesión intestada con orden del Art. 816 CC: 1) hijos y descendientes (con cónyuge o conviviente Ley 30007); 2) padres y ascendientes; 3) cónyuge/conviviente solo si no hay descendientes ni ascendientes; 4) hermanos; 5) colaterales hasta cuarto grado; 6) Estado. El cónyuge concurre con cuota propia con descendientes y ascendientes.

¿Cuánto cuesta inscribir la transferencia por herencia?

Los derechos registrales se fijan en el TUPA SUNARP y varían por zona; consulta en mesa de partes, SID-SUNARP o calculadora registral. Suma costo de sucesión: notarial referencial S/600-S/1,500 según patrimonio; judicial mayor por honorarios de abogado. La sucesión se inscribe primero en Registro Personas Naturales SUNARP.

¿Puedo vender el inmueble heredado antes de inscribir la sucesión?

NO. La partida sigue a nombre del titular fallecido hasta inscribir la sucesión y la transferencia por herencia. Sin la partida actualizada, ningún notario otorga escritura pública de compraventa válida y SUNARP no inscribe transferencias posteriores.

¿El cónyuge supérstite hereda el inmueble?

Depende del régimen patrimonial y orden sucesorio. En SOCIEDAD DE GANANCIALES (régimen por defecto), el cónyuge supérstite tiene derecho al 50% del inmueble por liquidación de sociedad conyugal (Art. 319 CC) y además concurre como heredero con cuota propia con descendientes/ascendientes (Arts. 822-825 CC). En SEPARACIÓN DE PATRIMONIOS, solo concurre como heredero.

¿La unión de hecho (conviviente) hereda?

SÍ, desde la Ley 30007 (2013) la unión de hecho reconocida produce efectos hereditarios equivalentes al matrimonio. El conviviente debe acreditar la unión con declaratoria notarial o judicial inscrita en RENIEC y SUNARP. Concurre como heredero forzoso en el mismo orden que el cónyuge.

¿Hay impuesto a la herencia en Perú?

NO. Perú no tiene impuesto a la herencia. La adquisición por herencia no genera renta a nombre del heredero (Art. 6 inciso d) LIR). Sí hay derechos registrales SUNARP y honorarios notariales. Si luego vendes el inmueble heredado, evalúa con tu contador habitualidad y ganancia de capital SUNAT (5% sobre la ganancia, salvo exoneración por casa habitación Ley 29492 si te aplicó la residencia 2+ años).

Transferencia inmueble por herencia SUNARP 2026: inscribir casa heredada

CostoSucesión + TUPANotaría sucesión referencial S/600-S/1,500 + derechos registrales según TUPA SUNARP.

Tiempo30-60 días notarialSucesión notarial 30-60 días · Judicial 6-12 meses · Inscripciones SUNARP según TUPA

ModalidadNotaría + SUNARPNotaría sucesión + Registro Personas Naturales + Registro de Predios

Quién hereda

Orden sucesorio del Código Civil aplicado al inmueble heredado

Si no hay testamento, opera la sucesión intestada del Art. 816 CC. El cónyuge concurre en cuota propia con descendientes y ascendientes. Desde 2013 la Ley 30007 reconoce efectos hereditarios al conviviente declarado en unión de hecho.

1. Hijos y descendientes + cónyuge/conviviente

Heredan por partes iguales. El cónyuge (o conviviente Ley 30007) concurre con cuota propia equivalente a la de un hijo. Hijos son herederos forzosos: no pueden ser excluidos sino por causal expresa.

2. Padres y ascendientes + cónyuge

Si no hay descendientes, heredan padres y ascendientes; el cónyuge concurre con cuota propia. Herederos forzosos.

3. Cónyuge o conviviente solo

Si no hay descendientes ni ascendientes, el cónyuge (o conviviente Ley 30007) hereda la totalidad.

4. Hermanos · 5. Colaterales 4º grado · 6. Estado

Subsidiarios si no hay herederos forzosos. Sin parientes hasta cuarto grado, el Estado peruano (herencia vacante Art. 830 CC).

Paso a paso

Cómo inscribir la transferencia inmueble por herencia en SUNARP

1
Obtener acta de defunción RENIEC
Solicita el acta de defunción del titular en RENIEC, presencial o vía web. Documento base de toda la sucesión.
2
Determinar la vía sucesoria
Testamentaria si hay testamento (Arts. 723 y ss. CC). Intestada notarial Ley 26662 si no hay testamento, todos los herederos son mayores y están de acuerdo. Intestada judicial si hay menores, controversia o testamento controvertido.
3
Tramitar la sucesión
En notaría: declaratoria de herederos con partida de defunción, DNI, partidas de matrimonio/nacimiento que acrediten parentesco. 30-60 días. Unión de hecho: reconocimiento previo (Ley 30007). En juzgado: demanda con abogado, 6-12 meses. Ver guía sucesión intestada.
4
Inscribir la sucesión en Registro Personas Naturales SUNARP
Presentar parte notarial o testimonio judicial en SUNARP — Registro Personas Naturales. Inscrita la sucesión, los herederos figuran como sucesores con derecho a inscribir actos sobre patrimonio del fallecido.
5
Inscribir la transferencia en Registro de Predios
Presentar parte notarial de sucesión + partida del inmueble + documentos en SUNARP — Registro de Predios. Pagar derechos del TUPA SUNARP vigente. Califica el registrador en plazo TUPA.
6
Verificar la partida actualizada
Solicita copia literal o consulta de propiedad SUNARP. La partida debe figurar a nombre de herederos en sus cuotas. Solo entonces pueden vender, gravar o disponer.

Tabla cuotas hereditarias pro

Tabla práctica de cuotas hereditarias sobre el inmueble del fallecido

Configuraciones más comunes según el Código Civil y la Ley 30007. Ejemplo: inmueble con valor S/300,000. Si el régimen era sociedad de gananciales, antes se liquida la sociedad conyugal: el cónyuge supérstite tiene 50% por liquidación (Art. 319 CC) + cuota hereditaria sobre el 50% restante.

Configuración familiar	Quiénes heredan	Cuota cada uno	Ejemplo S/300,000 (masa hereditaria)	Fuente CC
Cónyuge + 2 hijos	Cónyuge supérstite + 2 hijos	1/3 cada uno	S/100,000 cada uno	Arts. 816, 822-825
Cónyuge + 1 hijo	Cónyuge + 1 hijo	1/2 cada uno	S/150,000 cada uno	Arts. 816, 822-825
Solo hijos (viudo/a previo)	Hijos del fallecido	A partes iguales	S/300,000 ÷ nº hijos	Arts. 660, 816 inc. 1
Cónyuge + padres (sin hijos)	Cónyuge + padres del fallecido	Cónyuge 50% · padres 50% partes iguales	S/150,000 cónyuge · S/75,000 cada padre	Art. 816 inc. 2 + 825
Solo cónyuge / conviviente Ley 30007	Cónyuge o conviviente reconocido	100%	S/300,000	Arts. 816 inc. 3, Ley 30007
Hermanos (sin descendientes/ascendientes/cónyuge)	Hermanos del fallecido	A partes iguales	S/300,000 ÷ nº hermanos	Art. 816 inc. 4
Sin herederos hasta 4º grado	Estado peruano	100%	S/300,000 al Estado	Art. 830

💍

Liquidación de sociedad de gananciales primero

Si el régimen era sociedad de gananciales, antes de calcular cuotas se liquida la sociedad conyugal: el cónyuge supérstite ya tiene el 50% del inmueble por liquidación (Art. 319 CC); el otro 50% es la masa hereditaria a repartir según la tabla.

Calculadora gold A1

Calcula las cuotas hereditarias sobre el inmueble heredado

Calculadora basada en Art. 816, 822-825 y 319 del Código Civil + Ley 30007. Selecciona el régimen patrimonial y los herederos para calcular cuántos m² o cuántos soles le corresponde a cada uno.

Valor del inmueble (S/)

Régimen patrimonial del fallecido

Configuración familiar del fallecido

Cantidad de hijos del fallecido

💡

Calculadora referencial basada en Art. 816, 822-825, 319 CC y Ley 30007. Para casos complejos (hijos no reconocidos, hermanos por padre/madre distinto, mejoras de la legítima, premoriencia con representación) consulta a un abogado o notario. La declaratoria oficial la otorga el notario o el juez según la vía.

Si hay testamento

Tipos de testamento en Perú y procedimiento de inscripción en SUNARP

El Código Civil regula 3 tipos de testamento (Arts. 691 y ss.): ológrafo, cerrado y por escritura pública. El procedimiento de protocolización y de inscripción en SUNARP varía según el tipo. Antes de iniciar la sucesión testamentaria, verifica en el Registro de Testamentos SUNARP si hay testamento inscrito mediante el certificado positivo o negativo.

✍️ Ológrafo

Manuscrito íntegramente por el testador, fechado y firmado (Art. 707 CC). Sin notario. Tras la muerte se protocoliza ante notario: revisión, comparación de firma con DNI, declaración judicial o notarial de validez. Una vez protocolizado se inscribe en el Registro de Testamentos SUNARP. Es el más barato pero el más impugnable.

🔒 Cerrado

Documento escrito (mecanografiado o manuscrito) firmado por el testador, en sobre cerrado entregado al notario (Art. 699 CC). El notario sella, certifica fecha y guarda. Tras la muerte se abre con formalidad notarial. Más seguro que el ológrafo; impugnación más difícil.

📜 Por escritura pública (abierto)

Otorgado ante notario con todas las formalidades (Art. 696 CC): testador + notario + testigos según norma. Se inscribe directamente en Registro de Testamentos SUNARP el mismo día. Es el más seguro y el menos impugnable. Recomendado para patrimonios importantes.

📋 Certificado positivo/negativo

Antes de iniciar la sucesión, solicita en SUNARP el Certificado Positivo o Negativo de Testamento: te dice si hay testamento inscrito a nombre del fallecido y dónde. Si es positivo, vía testamentaria. Si es negativo, sucesión intestada (Ley 26662 o judicial). Costo referencial según TUPA SUNARP.

Situaciones particulares

Casos especiales: menores de edad, renuncia, premoriencia y herederos por reconocer

👶 Herederos menores de edad

Si hay herederos menores, la sucesión es OBLIGATORIAMENTE JUDICIAL (no procede vía notarial Ley 26662). El juez interviene para proteger el patrimonio del menor. Para vender el inmueble heredado, se requiere autorización judicial con sustento de necesidad o conveniencia para el menor. Curador especial si los padres del menor están en conflicto con él en el proceso sucesorio.

🚫 Renuncia a la herencia (Art. 674 CC)

Un heredero puede renunciar a la herencia mediante declaración ante notario (Art. 674 CC). Se requiere declaración formal por escritura pública e inscripción en SUNARP. La renuncia es irrevocable. Su cuota acrece a los demás herederos del mismo orden sucesorio. Razones típicas: heredar implica también heredar deudas que superan el patrimonio.

⏳ Premoriencia y representación

Si un heredero premuerió al causante (Art. 681 CC), sus descendientes lo representan y heredan la cuota que le habría correspondido (representación sucesoria). Ejemplo: el fallecido tenía 3 hijos, pero el 2º murió antes dejando 2 nietos. Los 2 nietos heredan dividiéndose la cuota que correspondía a su padre. Aplicable a hijos y hermanos por representación.

🔍 Hijos por reconocer

Si surgen hijos extramatrimoniales no reconocidos durante el proceso sucesorio, pueden demandar reconocimiento + petición de herencia (Art. 664 CC). El plazo es 10 años para acción declarativa de filiación. Si el reconocimiento es posterior a la inscripción de la sucesión, hay que rectificar inscripciones SUNARP con nueva sentencia.

💔 Indignidad y desheredación

Un heredero forzoso puede ser excluido por indignidad (Art. 667 CC) si cometió atentado contra la vida del causante o de otros herederos forzosos. También por desheredación declarada en testamento por causal expresa (Arts. 742-755 CC). Requiere sentencia judicial firme.

🌍 Heredero en el extranjero

Si un heredero vive en el extranjero, otorga poder por escritura pública apostillada (Convención de La Haya — Cancillería del país) ante un consulado peruano o ante notario local con apostilla. El apoderado lo representa en la sucesión, firma escritura y trámites SUNARP. Tiempo extra +30-60 días por gestión consular.

Marco normativo

Base legal de la transferencia inmueble por herencia 2026

Código Civil

Arts. 660 y ss. sucesión universal; Art. 816 orden sucesorio intestado; Arts. 822-825 derechos del cónyuge; Art. 319 liquidación sociedad conyugal; Art. 2022 oponibilidad registral.

Ley 26662

Competencia notarial en asuntos no contenciosos. Habilita la sucesión intestada notarial cuando todos los herederos son mayores y hay acuerdo. Vía rápida frente a la judicial.

Ley 30007

Efectos hereditarios de la unión de hecho. El conviviente con unión declarada e inscrita en RENIEC y SUNARP concurre como heredero forzoso.

DLeg 1049

Decreto Legislativo del Notariado. Habilita la declaratoria de herederos notarial y la elevación a escritura pública.

Res. 126-2012-SUNARP-SN

TUO Reglamento General de los Registros Públicos. Reglas generales de calificación, plazos, observaciones.

Reglamento Inscripciones Registro de Predios

Procedimiento específico de inscripción de la transferencia por herencia en el Registro de Predios.

Lo que siempre preguntan

Preguntas frecuentes sobre transferencia inmueble por herencia 2026

¿Quién hereda un inmueble en Perú?

Con testamento: respeta herederos y legados dentro de la legítima. Sin testamento, orden del Art. 816 CC: hijos/descendientes + cónyuge/conviviente Ley 30007; padres/ascendientes + cónyuge; cónyuge/conviviente solo; hermanos; colaterales hasta 4º grado; Estado.

¿Sucesión notarial o judicial?

Notarial (Ley 26662): mayores con acuerdo, sin controversia. 30-60 días. Judicial: con menores, controversia o testamento controvertido. 6-12 meses.

¿Cuánto cuesta?

Notaría sucesión referencial S/600-S/1,500 (varía por notaría y patrimonio) + derechos registrales SUNARP según TUPA. Judicial mayor por honorarios.

¿Puedo vender el inmueble heredado sin inscribir la sucesión?

NO. Sin partida actualizada a nombre de los herederos, ningún notario otorga compraventa válida y SUNARP no inscribe.

¿Y si hay varios herederos?

Inscripción en COPROPIEDAD. Para vender: TODOS firman, o un apoderado con poder vigente, o división de herencia con adjudicación a heredero único.

¿El cónyuge supérstite hereda?

SÍ. En sociedad de gananciales recibe 50% por liquidación + cuota hereditaria (Arts. 319, 822-825). En separación de patrimonios, solo cuota hereditaria.

¿El conviviente hereda?

SÍ, desde la Ley 30007 (2013). Unión de hecho reconocida produce efectos hereditarios equivalentes al matrimonio. Inscribir la unión en RENIEC y SUNARP.

¿Hay impuesto a la herencia?

NO. Perú no tiene impuesto a la herencia. La adquisición no genera renta al heredero (Art. 6 inciso d) LIR). Sí hay derechos registrales y notariales. Si luego vendes, evalúa con tu contador habitualidad y ganancia de capital SUNAT.

¿Cuál es la base legal?

Código Civil (Arts. 660 y ss., 816, 822-825, 723 y ss., 319, 2022), Ley 26662, Ley 30007, DLeg 1049, Res. 126-2012-SUNARP-SN, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y TUPA SUNARP.

Transferencia inmueble por herencia SUNARP 2026: inscribir la casa del fallecido

Orden sucesorio del Código Civil aplicado al inmueble heredado

Cómo inscribir la transferencia inmueble por herencia en SUNARP

Obtener acta de defunción RENIEC

Determinar la vía sucesoria

Tramitar la sucesión

Inscribir la sucesión en Registro Personas Naturales SUNARP

Inscribir la transferencia en Registro de Predios

Verificar la partida actualizada