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Trámite previo: sucesión intestada notarial. Protección urgente mientras tramitás: Alerta Registral + Inmovilización con Aviso Electrónico (ambas GRATIS). Si vas a vender después, ver guía de venta inmobiliaria.

Transferencia de inmueble por herencia SUNARP 2026: inscribí la casa del fallecido o te la roban

Sucesión notarial Ley 26662 (1-3 meses · S/800-3,000) vs judicial (6-12 meses · S/1,500+) · Conviviente Ley 30007 · NO impuesto a la herencia · Alcabala exenta a forzosos

La transferencia de inmueble por herencia es la inscripción registral que pone la casa o departamento del fallecido a nombre de sus herederos en el Registro de Predios SUNARP. Es obligatoria antes de vender, gravar, hipotecar o disponer del inmueble: mientras la partida figure a nombre del titular fallecido, ningún notario otorga escritura pública de compraventa válida y SUNARP no inscribe transferencias posteriores. Y peor — la partida queda vulnerable a despojo registral por mafias inmobiliarias.

El procedimiento comprende dos inscripciones registrales sucesivas: primero la sucesión en el Registro de Personas Naturales SUNARP (acredita quiénes son los herederos), luego la transferencia por herencia en el Registro de Predios. La sucesión puede ser notarial (Ley 26662, vía rápida 1-3 meses, S/1,100-3,800 total, requiere acuerdo de todos los herederos mayores) o judicial (6-12 meses, S/1,500+ honorarios, obligatoria si hay menores o controversia). Perú no tiene impuesto a la herencia y la alcabala está exenta para los herederos forzosos (hijos, padres, cónyuge, conviviente Ley 30007); solo se aplicaría si después los herederos venden el inmueble a terceros (3% sobre venta - primeras 10 UIT = S/55,000 exentas en 2026 con UIT 2026 S/5,500). En junio de 2026 la Fiscalía intervino una presunta red atribuida al alias "Tío Luigi" que despojaba casas de fallecidos por US$5,000 cada una — la única forma de protegerse es inscribir la sucesión cuanto antes y, mientras tanto, activar Alerta Registral + Inmovilización con Aviso Electrónico (gratis) sobre la partida del fallecido.

→ Activar protección inmediata mientras tramito · Ver costos detallados · Calculadora de cuotas · 16 preguntas frecuentes

Última actualización16 de junio de 2026
EntidadesSUNARP + Notaría / Poder Judicial + RENIEC
Base legalLey 26662Ley 30007Art. 816 CC
Costo totalS/1,100-3,800 notarialNotaría S/800-3k + publicaciones S/200-500 + certificados S/30-60 + SUNARP S/44.50+. Judicial: + S/1,500 honorarios abogado.
Tiempo1-3 meses notarialNotarial: 15 días útiles publicaciones + acta + inscripción SUNARP 48 h. Judicial: 6 meses a más de 1 año.
ModalidadNotaría + SUNARPNotaría (sucesión Ley 26662) o Poder Judicial + 2 inscripciones SUNARP (Registro Personas Naturales + Registro de Predios).
Por qué urge inscribir la sucesión apenas fallece el titular (caso Tío Luigi, junio 2026)

El 12 de junio de 2026 la Fiscalía intervino una presunta red liderada por el alias "Tío Luigi", con la participación de una funcionaria de SUNARP con 17 años de servicio y un trabajador de SEDAPAL. Habrían cobrado US$5,000 por inmueble despojado, principalmente casas de personas fallecidas cuyas familias nunca inscribieron la sucesión. El modus operandi: identifican la partida desactualizada, falsifican una sucesión intestada con herederos inventados, otorgan compraventa simultánea ante notaría cómplice y un registrador interno la valida. Si tu padre, madre o abuelo falleció y la partida sigue a su nombre, eres el perfil de víctima. Inscribí la sucesión cuanto antes y, mientras tanto, activa Alerta Registral + Inmovilización con Aviso Electrónico (ambas GRATIS) sobre la partida del fallecido. Lee el combo de protección abajo.

Mientras tramitás la sucesión: protección anti-despojo gratuita

Combo gratuito SUNARP para blindar la casa heredada antes de inscribirla

La sucesión notarial toma 1-3 meses y la judicial 6-12. Durante todo ese tiempo la partida sigue a nombre del fallecido y es vulnerable. SUNARP ofrece DOS herramientas gratuitas para protegerla durante el trámite — actívalas el mismo día del fallecimiento.

1. Alerta Registral SUNARP (10 minutos online)

Entra a alertaregistral.sunarp.gob.pe. Con DNI del solicitante (puede ser cualquier heredero presunto) + correo + número de la partida del inmueble del fallecido, recibirás email + SMS cada vez que se presente un título sobre esa partida. 2025: 220,569 partidas afiliadas (+50% vs 2024). La alerta NO impide la inscripción, pero te avisa con tiempo para reaccionar. Es el primer escudo.

2. Inmovilización con Aviso Electrónico (presencial, 20 minutos en mesa de partes)

Acudí a la Oficina Registral SUNARP donde está el inmueble (Lima: Av. Primavera 1878 San Borja). Llevá: DNI del heredero presunto con interés legítimo + acta de defunción del titular + sustento del parentesco (acta nacimiento/matrimonio). Pide los formatos gratuitos: Solicitud de inscripción de título + Declaración jurada de inmovilización. Indicá plazo (hasta 10 años). Servicio 100% GRATIS desde Directiva 01-2022-SDNR-DTR + Resolución 080-2025-SUNARP/SN. Procesamiento: 7 días hábiles. 2025: 9,274 inmovilizaciones (casi doble vs 2024). Es la defensa real contra el modus operandi "Tío Luigi".

3. Copia literal del inmueble (control mensual)

Pide una copia literal SUNARP al inicio (S/14-20) para confirmar el estado actual de la partida. Luego, durante el tiempo de tramitación de la sucesión, consulta la partida una vez por mes en Consulta de Propiedad SUNARP (gratis) para verificar que no aparezca ningún asiento extraño.

4. Inicia la sucesión esta misma semana

Sea notarial o judicial, arrancá el trámite cuanto antes. Ver comparativa de vías abajo. No esperes "a juntar plata" o "a ponernos de acuerdo" — esos meses de retraso son tu zona de riesgo.

Quién hereda

Orden sucesorio del Código Civil aplicado al inmueble heredado

Si no hay testamento, opera la sucesión intestada del Art. 816 CC. El cónyuge concurre en cuota propia con descendientes y ascendientes. Desde 2013 la Ley 30007 reconoce efectos hereditarios al conviviente declarado en unión de hecho.

1. Hijos y descendientes + cónyuge/conviviente

Heredan por partes iguales. El cónyuge (o conviviente Ley 30007) concurre con cuota propia equivalente a la de un hijo. Hijos son herederos forzosos: no pueden ser excluidos sino por causal expresa.

2. Padres y ascendientes + cónyuge

Si no hay descendientes, heredan padres y ascendientes; el cónyuge concurre con cuota propia. Herederos forzosos.

3. Cónyuge o conviviente solo

Si no hay descendientes ni ascendientes, el cónyuge (o conviviente Ley 30007) hereda la totalidad.

4. Hermanos · 5. Colaterales 4º grado · 6. Estado

Subsidiarios si no hay herederos forzosos. Sin parientes hasta cuarto grado, el Estado peruano (herencia vacante Art. 830 CC).

Comparativa de vías sucesorias

Sucesión notarial Ley 26662 vs judicial: ¿cuál te conviene en 2026?

La decisión NO es libre — depende de si hay menores, controversia entre herederos o testamento impugnado. Si los herederos son todos mayores y están de acuerdo, la notarial es siempre más rápida y barata.

Característica 📜 Notarial (Ley 26662) ⚖️ Judicial
Cuándo procedeTodos herederos mayores + acuerdo + sin controversiaHay menores, controversia, testamento impugnado o falta de acuerdo
Quién decideNotarioJuez civil
Duración total1 a 3 meses (15 días útiles publicaciones + acta + inscripción SUNARP en 48 horas)6 meses a más de 1 año
Honorarios profesionalesNotario S/800-3,000 según patrimonioAbogado desde S/1,500 + variable
Publicaciones obligatoriasEl Peruano + diario local (S/200-500)No tan estandarizado; depende del juzgado
Certificados negativos SUNARPSí: testamento + sucesión intestada (S/10-22 cada uno)Sí, los mismos
Acta o sentenciaActa notarial de declaratoria de herederosSentencia judicial firme
Inscripción SUNARP finalParte notarial → Registro Personas Naturales → Registro de Predios. Tasa registral S/44.50+Testimonio judicial → Registro Personas Naturales → Registro de Predios. Tasa registral S/44.50+
Costo total típicoS/1,100 - S/3,800S/3,000 - S/8,000+
¿Aplica con conviviente Ley 30007?Sí, si la unión está declarada en RENIEC/SUNARPSí, también declara la unión post mortem si es necesario
Casos en que la vía judicial es obligatoria por ley (1) Hay al menos un heredero menor de edad. (2) Hay controversia entre herederos sobre el orden sucesorio, el reconocimiento de un heredero o las cuotas. (3) Hay testamento impugnado por nulidad, falsedad o ineficacia. (4) Aparece un heredero post mortem que exige reconocimiento + petición de herencia (Art. 664 CC). (5) Hay declaratoria de unión de hecho post mortem que no fue inscrita en vida. En todos los demás casos, la vía notarial es preferible.
Checklist exhaustivo

Documentos exactos requeridos para la sucesión y la transferencia

Esta es la lista verificada que pide cualquier notario en Lima, Arequipa, Trujillo o regiones. Llevá TODOS los originales y dos juegos de copias para evitar viajes.

Acta o partida de defunción del fallecido (RENIEC)

Original más reciente. La emite RENIEC en línea o presencial. Es el documento base del trámite — sin acta de defunción no hay sucesión.

DNI vigente original de cada heredero

Vigente al momento de firmar el acta. Si alguno tiene DNI vencido, renovalo antes en RENIEC. Para el conviviente, además el DNI debe consignar el estado civil de conviviente o presentar la declaratoria de unión de hecho.

Acta o partida de nacimiento de cada heredero (parentesco)

Para acreditar el vínculo: hijo, padre, madre, hermano. Originales o copias certificadas recientes. Si el heredero es adoptado, también el acta de adopción.

Acta de matrimonio o declaratoria de unión de hecho (Ley 30007)

Si participa cónyuge: acta de matrimonio del fallecido + cónyuge supérstite. Si participa conviviente: declaratoria notarial o judicial de unión de hecho previamente inscrita en RENIEC y en el Registro de Personas Naturales SUNARP.

Certificado negativo de testamento SUNARP

Acredita que el fallecido NO dejó testamento inscrito. Se solicita en línea (Publicidad Registral) o presencial. Costo referencial S/10-22.

Certificado negativo de sucesión intestada SUNARP

Acredita que no hay otra sucesión iniciada por otros parientes a la fecha. Mismo costo y trámite que el anterior.

Copia literal o partida del inmueble heredado

Para identificar el bien que se transferirá. Solicítala en SUNARP por copia literal (S/14-20) o por SID-SUNARP. Incluye todos los asientos vigentes para detectar gravámenes o bloqueos.

Solicitud firmada por todos los herederos mayores

El notario tiene un formato. La firman ante notario o en presencia del personal autorizado. Si alguno está en el extranjero, envía poder por escritura pública apostillada al apoderado en Perú.

Pago de honorarios notariales + costo de publicaciones

El notario te dice el monto exacto en el primer contacto. Honorarios S/800-3,000 + publicaciones S/200-500. Se pagan al inicio del trámite.

(Si aplica) Poder por escritura pública apostillada

Si algún heredero vive en el extranjero, otorga poder ante consulado peruano o ante notario local con apostilla de La Haya. Designa a un apoderado en Perú con facultades específicas para la sucesión y la inscripción SUNARP. Inscribir el poder en el Registro de Mandatos y Poderes SUNARP.

Costos verificados 2026 — todos los conceptos

Cuánto cuesta inscribir un inmueble heredado en SUNARP 2026: tabla detallada

Los costos exactos varían por notaría, zona registral, valor del inmueble y diario donde publiques. Estos son los rangos verificados a junio de 2026 que se mueven en Lima y principales ciudades.

Concepto Notarial (Ley 26662) Judicial
Honorarios profesionalesS/800 - S/3,000 (notario, según patrimonio)S/1,500+ (abogado, según complejidad)
Publicaciones El Peruano + diario localS/200 - S/500Variable (depende del juzgado)
Certificado negativo de testamento SUNARPS/10 - S/22S/10 - S/22
Certificado negativo de sucesión intestada SUNARPS/10 - S/22S/10 - S/22
Certificado positivo de testamento (si lo hay)S/10 - S/22S/10 - S/22
Acta defunción RENIECS/10-20 (online o presencial)S/10-20
Actas de nacimiento / matrimonio RENIECS/10-20 cada unaS/10-20 cada una
Copia literal partida del inmuebleS/14 - S/20S/14 - S/20
Inscripción sucesión Registro Personas Naturales SUNARP≈ S/20 (varía por zona)≈ S/20
Inscripción transferencia Registro de Predios SUNARPS/44.50 + componente variable (1.5 o 3 por mil del valor declarado)Mismo
Poder apostillado heredero extranjero (opcional)S/200-500 según país + tasa apostillaMismo
TOTAL TÍPICO inmueble S/300,000≈ S/1,500 - S/3,800≈ S/3,000 - S/8,000+
Cómo calcular el componente variable de SUNARP La tasa de inscripción en el Registro de Predios tiene dos componentes: una fija (S/44.50 base) + un componente variable que se calcula multiplicando el valor declarado del bien por 1.5 por mil (hasta S/35,000) o 3 por mil (si supera ese monto) (varía por zona registral). Ejemplo: en una transferencia por herencia de un inmueble valorizado en S/300,000 con alícuota de 4 por mil → componente variable S/1,200; total estimado S/1,246. Pide el cálculo exacto a tu notario o consultalo en la calculadora registral SUNARP o llamando a Aló SUNARP 0800-2-7164.
8 pasos operativos

Cómo inscribir la transferencia de inmueble por herencia en SUNARP paso a paso

Procedimiento operativo unificado vía notarial. Para la vía judicial se reemplaza el acta notarial por sentencia y se agregan etapas procesales.

  1. 1

    Obtener acta de defunción RENIEC

    Solicita el acta de defunción del titular en RENIEC, presencial o vía web. Costo S/10-20. Documento base de toda la sucesión — sin esto no arranca nada.

  2. 2

    Activa la protección anti-despojo gratuita

    El mismo día del fallecimiento: Alerta Registral + Inmovilización con Aviso Electrónico sobre la partida del fallecido. Ambas GRATIS. Ver el combo gratuito de esta misma página.

  3. 3

    Determinar la vía sucesoria

    Testamentaria si hay testamento inscrito (Arts. 723 y ss. CC). Notarial Ley 26662 si no hay testamento, todos los herederos son mayores y hay acuerdo. Judicial obligatoria si hay menores, controversia, testamento impugnado o no se logra acuerdo. Ver comparativa arriba.

  4. 4

    Tramitar la sucesión (notaría o juzgado)

    Notaría: declaratoria con acta defunción + DNI + actas de nacimiento/matrimonio + certificados negativos SUNARP. Publicaciones en El Peruano + diario local. Espera de 15 días útiles. Acta notarial. Juzgado: demanda con abogado, audiencia, sentencia firme. 6-12 meses. Ver guía sucesión intestada notarial.

  5. 5

    Inscribir la SUCESIÓN en Registro de Personas Naturales SUNARP

    El notario o el secretario judicial presenta el parte notarial o el testimonio judicial. Costo referencial S/20. Plazo SUNARP: 48 horas para inscripción notarial. Una vez inscrita la sucesión, los herederos quedan habilitados para inscribir actos sobre el patrimonio del fallecido.

  6. 6

    Inscribir la TRANSFERENCIA en el Registro de Predios SUNARP

    Presentas (o el notario presenta) el parte notarial de sucesión + copia literal del inmueble + documentos en el Registro de Predios. Pagas derechos: S/44.50 base + componente variable (1.5 o 3 por mil del valor del inmueble). Plazo de calificación según TUPA. Si hay observación: 30 días hábiles para subsanar.

  7. 7

    Verificar la partida actualizada

    Pasados los plazos, pide una nueva copia literal o consulta la partida en Consulta de Propiedad SUNARP. La partida debe figurar a nombre de los herederos en sus respectivas cuotas. Recién en ese momento se puede vender, hipotecar o disponer del inmueble.

  8. 8

    Activa Alerta Registral permanente sobre la nueva partida

    Una vez actualizada la partida a nombre de los herederos, reactivá la Alerta Registral en cada nuevo titular. Si alguno vende su cuota o cede, los demás se enteran al instante. Si quieres blindar para que nadie venda sin el consenso, suma una Inmovilización con Aviso Electrónico nueva.

Tabla cuotas hereditarias pro

Tabla práctica de cuotas hereditarias sobre el inmueble del fallecido

Configuraciones más comunes según el Código Civil y la Ley 30007. Ejemplo: inmueble con valor S/300,000. Si el régimen era sociedad de gananciales, antes se liquida la sociedad conyugal: el cónyuge supérstite tiene 50% por liquidación (Art. 319 CC) + cuota hereditaria sobre el 50% restante.

Configuración familiarQuiénes heredanCuota cada unoEjemplo S/300,000 (masa hereditaria)Fuente CC
Cónyuge + 2 hijosCónyuge supérstite + 2 hijos1/3 cada unoS/100,000 cada unoArts. 816, 822-825
Cónyuge + 1 hijoCónyuge + 1 hijo1/2 cada unoS/150,000 cada unoArts. 816, 822-825
Solo hijos (viudo/a previo)Hijos del fallecidoA partes igualesS/300,000 ÷ nº hijosArts. 660, 816 inc. 1
Cónyuge + padres (sin hijos)Cónyuge + padres del fallecidoCónyuge 50% · padres 50% partes igualesS/150,000 cónyuge · S/75,000 cada padreArt. 816 inc. 2 + 825
Solo cónyuge / conviviente Ley 30007Cónyuge o conviviente reconocido100%S/300,000Arts. 816 inc. 3, Ley 30007
Hermanos (sin descendientes/ascendientes/cónyuge)Hermanos del fallecidoA partes igualesS/300,000 ÷ nº hermanosArt. 816 inc. 4
Sin herederos hasta 4º gradoEstado peruano100%S/300,000 al EstadoArt. 830
Liquidación de sociedad de gananciales primero
Si el régimen era sociedad de gananciales, antes de calcular cuotas se liquida la sociedad conyugal: el cónyuge supérstite ya tiene el 50% del inmueble por liquidación (Art. 319 CC); el otro 50% es la masa hereditaria a repartir según la tabla.
Calculadora gold A1

Calcula las cuotas hereditarias sobre el inmueble heredado

Calculadora basada en Art. 816, 822-825 y 319 del Código Civil + Ley 30007. Selecciona el régimen patrimonial y los herederos para calcular cuántos m² o cuántos soles le corresponde a cada uno.

Calculadora referencial basada en Art. 816, 822-825, 319 CC y Ley 30007. Para casos complejos (hijos no reconocidos, hermanos por padre/madre distinto, mejoras de la legítima, premoriencia con representación) consulta a un abogado o notario. La declaratoria oficial la otorga el notario o el juez según la vía.
Si hay testamento

Tipos de testamento en Perú y procedimiento de inscripción en SUNARP

El Código Civil regula 3 tipos de testamento (Arts. 691 y ss.): ológrafo, cerrado y por escritura pública. El procedimiento de protocolización y de inscripción en SUNARP varía según el tipo. Antes de iniciar la sucesión testamentaria, verifica en el Registro de Testamentos SUNARP si hay testamento inscrito mediante el certificado positivo o negativo.

✍️ Ológrafo

Manuscrito íntegramente por el testador, fechado y firmado (Art. 707 CC). Sin notario. Tras la muerte se protocoliza ante notario: revisión, comparación de firma con DNI, declaración judicial o notarial de validez. Una vez protocolizado se inscribe en el Registro de Testamentos SUNARP. Es el más barato pero el más impugnable.

🔒 Cerrado

Documento escrito (mecanografiado o manuscrito) firmado por el testador, en sobre cerrado entregado al notario (Art. 699 CC). El notario sella, certifica fecha y guarda. Tras la muerte se abre con formalidad notarial. Más seguro que el ológrafo; impugnación más difícil.

📜 Por escritura pública (abierto)

Otorgado ante notario con todas las formalidades (Art. 696 CC): testador + notario + testigos según norma. Se inscribe directamente en Registro de Testamentos SUNARP el mismo día. Es el más seguro y el menos impugnable. Recomendado para patrimonios importantes.

📋 Certificado positivo/negativo

Antes de iniciar la sucesión, solicita en SUNARP el Certificado Positivo o Negativo de Testamento: te dice si hay testamento inscrito a nombre del fallecido y dónde. Si es positivo, vía testamentaria. Si es negativo, sucesión intestada (Ley 26662 o judicial). Costo referencial según TUPA SUNARP.

Impuestos verificados 2026

Impuesto a la herencia, alcabala y SUNAT al heredar un inmueble en Perú

Una buena noticia y dos avisos. La buena: Perú no tiene impuesto a la herencia y los herederos forzosos están exentos de alcabala. Los avisos: si después venden el inmueble heredado, sí pagan alcabala (3%) y eventual ganancia de capital SUNAT (5%).

✅ Impuesto a la herencia

NO existe en Perú. La adquisición de un inmueble por herencia no genera renta para el heredero según el Art. 6 inciso d) de la Ley del Impuesto a la Renta. Tampoco hay declaración ante SUNAT por heredar. Es una de las diferencias clave del sistema tributario peruano frente a Estados Unidos, España o Chile, que sí gravan la herencia.

✅ Alcabala al heredar

EXENTA para herederos forzosos. La transferencia por herencia o anticipo de legítima a favor de hijos, padres, cónyuge y conviviente Ley 30007 NO paga alcabala (Ley de Tributación Municipal). El SAT Lima o el municipio respectivo no cobra impuesto por la inscripción registral de la transferencia hereditaria.

⚠️ Alcabala si los herederos venden DESPUÉS

Si los herederos deciden vender el inmueble heredado a un tercero, ahí SÍ se aplica alcabala 3% sobre el valor de venta, deducidas las primeras 10 UIT exentas. En 2026 la UIT = S/5,500 (DS 301-2025-EF) → exentas las primeras S/55,000. Ejemplo: venta de S/300,000 → base imponible = S/300,000 - S/55,000 = S/245,000 → alcabala = 3% × S/245,000 = S/7,350. Se paga en el SAT de la municipalidad donde se ubica el inmueble (en Lima: SAT Lima).

⚠️ Ganancia de capital SUNAT (si vendés)

La venta del inmueble heredado puede generar impuesto a la renta de segunda categoría del 5% sobre la ganancia (diferencia entre precio de venta y costo computable). El costo computable para un inmueble heredado es el autoavalúo a la fecha de la sucesión o el valor de mercado declarado. Si el inmueble fue tu casa habitación durante 2+ años antes de venderlo, puedes invocar la Ley 29492 (exoneración casa habitación) y no pagar ese 5%. Consulta a tu contador.

📐 Cómo calcular la alcabala futura

Fórmula: (Valor de venta o autoavalúo, el mayor) - (10 × UIT 2026 = S/55,000) × 3%. Si el valor del bien al momento de la venta es menor a 10 UIT, no se paga alcabala. El cálculo se hace en el SAT respectivo o en su portal web (en Lima: portal SAT Lima).

💼 Recomendación práctica

Si vas a vender el inmueble heredado, planificá impositivamente con un contador: timing de venta vs casa habitación, valor de costo computable, eventual donación previa (que también tiene tratamientos especiales), etc. Ahorrar 5% de SUNAT y 3% de alcabala en una venta de S/400,000 son S/32,000 — pagas 10 veces el honorario del contador.

Situaciones particulares

Casos especiales: menores de edad, renuncia, premoriencia y herederos por reconocer

👶 Herederos menores de edad

Si hay herederos menores, la sucesión es OBLIGATORIAMENTE JUDICIAL (no procede vía notarial Ley 26662). El juez interviene para proteger el patrimonio del menor. Para vender el inmueble heredado, se requiere autorización judicial con sustento de necesidad o conveniencia para el menor. Curador especial si los padres del menor están en conflicto con él en el proceso sucesorio.

🚫 Renuncia a la herencia (Art. 674 CC)

Un heredero puede renunciar a la herencia mediante declaración ante notario (Art. 674 CC). Se requiere declaración formal por escritura pública e inscripción en SUNARP. La renuncia es irrevocable. Su cuota acrece a los demás herederos del mismo orden sucesorio. Razones típicas: heredar implica también heredar deudas que superan el patrimonio.

⏳ Premoriencia y representación

Si un heredero premuerió al causante (Art. 681 CC), sus descendientes lo representan y heredan la cuota que le habría correspondido (representación sucesoria). Ejemplo: el fallecido tenía 3 hijos, pero el 2º murió antes dejando 2 nietos. Los 2 nietos heredan dividiéndose la cuota que correspondía a su padre. Aplicable a hijos y hermanos por representación.

🔍 Hijos por reconocer

Si surgen hijos extramatrimoniales no reconocidos durante el proceso sucesorio, pueden demandar reconocimiento + petición de herencia (Art. 664 CC). El plazo es 10 años para acción declarativa de filiación. Si el reconocimiento es posterior a la inscripción de la sucesión, hay que rectificar inscripciones SUNARP con nueva sentencia.

💔 Indignidad y desheredación

Un heredero forzoso puede ser excluido por indignidad (Art. 667 CC) si cometió atentado contra la vida del causante o de otros herederos forzosos. También por desheredación declarada en testamento por causal expresa (Arts. 742-755 CC). Requiere sentencia judicial firme.

🌍 Heredero en el extranjero

Si un heredero vive en el extranjero, otorga poder por escritura pública apostillada (Convención de La Haya — Cancillería del país) ante un consulado peruano o ante notario local con apostilla. El apoderado lo representa en la sucesión, firma escritura y trámites SUNARP. Tiempo extra +30-60 días por gestión consular.

¿Reconocés tu situación?

10 casos prácticos de transferencia de inmueble por herencia en Perú 2026

Estos son los escenarios más comunes que vemos. Si tu situación está aquí, ya sabes cuál es el camino y qué riesgos manejar.

1. Mi padre/madre falleció HOY y no sé por dónde empezar

Hoy mismo: acta de defunción RENIEC + activar Alerta Registral SUNARP gratis online. Esta semana: cita en notaría para iniciar sucesión intestada (sin testamento) o testamentaria. Mientras tanto, todos los herederos averiguan si hay otros hijos no reconocidos.

🗓️
2. Mi padre falleció hace 5 años y nunca inscribimos nada

No hay plazo de caducidad para iniciar la sucesión. Antes de tramitar, pide copia literal SUNARP para verificar que no haya asientos extraños (riesgo de despojo "Tío Luigi"). Si la partida está limpia, activa Inmovilización con Aviso Electrónico (gratis) y luego arrancá la sucesión notarial. Si descubrís fraude, salta al flujo de emergencia.

3. Somos 3 hermanos y queremos vender — el menor está en el extranjero

El que está afuera otorga PODER POR ESCRITURA PUBLICA APOSTILLADA al apoderado en Perú con facultades para la sucesión y la venta. Tiempo extra +30-60 días por gestión consular. Otra opción: que el apoderado SOLO firme la sucesión y luego, para la venta, el del extranjero envíe un poder específico de venta más adelante.

4. Hay un hijo menor del fallecido

Sucesión OBLIGATORIAMENTE judicial. La vía notarial no procede. El juez interviene para proteger al menor. Para vender el inmueble heredado por el menor más adelante, se requiere autorización judicial expresa con sustento de necesidad o conveniencia.

5. Mi padre se separó de mi madre y vivía con su conviviente

Si la unión de hecho está declarada e inscrita (Ley 30007), la conviviente hereda como cónyuge. Si no está declarada, la conviviente puede iniciar declaratoria post mortem (suele requerir vía judicial). Si tu padre estaba aún casado civilmente con tu madre pero llevaba años separado de hecho, la cónyuge legal sigue heredando — ese es uno de los casos más conflictivos.

6. Heredé pero la masa tiene más deudas que activos — renuncio

Puedes renunciar a la herencia (Art. 674 CC) mediante declaración formal por escritura pública e inscripción en SUNARP. La renuncia es IRREVOCABLE. Tu cuota acrece a los demás herederos del mismo orden. Razones típicas: el fallecido dejó hipotecas, embargos o deudas tributarias que superan el valor del inmueble.

7. Solo heredamos un inmueble y queremos venderlo entre todos

Inscribís la sucesión + la transferencia (queda en copropiedad de los herederos), luego TODOS firman la escritura de venta o uno con poder específico. Alcabala exenta a heredar; alcabala 3% al vender (menos 10 UIT exentas). Mantené copia de actas y sucesión por 4 años por si SUNAT pide sustento.

8. Queremos que uno de los hermanos se quede con la casa y compense a los otros

Vía: PARTICIÓN o DIVISIÓN Y PARTICIÓN de herencia. Notarial si hay acuerdo; judicial si no. El heredero que recibe el inmueble compensa a los otros con dinero o bienes equivalentes. Queda como titular único en SUNARP y puede vender por sí solo. Más limpio que la copropiedad de largo plazo.

9. Mi padre dejó testamento ológrafo manuscrito

Tras la muerte, el testamento ológrafo se debe protocolizar ante notario: revisión, comparación de firma con DNI, declaratoria judicial o notarial de validez. Una vez protocolizado se inscribe en el Registro de Testamentos SUNARP y se procede a la inscripción de la transferencia hereditaria. Si los herederos forzosos sienten que el testamento los perjudica, pueden impugnarlo (legítima Arts. 723 y ss. CC).

10. El fallecido tenía bienes en otro país además del Perú

Cada país tiene su propio régimen sucesorio. En Perú se tramita la sucesión sobre los bienes ubicados en territorio peruano; en el otro país, sobre los bienes que estén allá. Si quieres un solo proceso integrador, consulta con un abogado de derecho internacional privado. Si el otro país sí tiene impuesto a la herencia, ahí sí pagas — pero solo sobre los bienes situados en ese país.

Lo que pasa cuando los titulares postergan

7 errores comunes que retrasan, encarecen o terminan en despojo

"Mejor esperamos a juntar plata para hacer la sucesión"

El error más caro. Mientras la partida sigue a nombre del fallecido, la casa es presa de las mafias inmobiliarias. La sucesión notarial cuesta S/1,100-3,800 — si esperas 5 años postergando, puedes perder un inmueble de S/300,000 por una estafa registral. Iniciála YA, aunque sea con la opción notarial más barata.

"Como la casa la sigo viviendo yo, total no pasa nada"

Falso. La posesión física no impide la inscripción registral de un tercero. Las mafias inscriben primero, luego ejecutan desalojo con sentencia. Si vives en una casa heredada y nunca inscribiste la sucesión, eres doblemente vulnerable: posesión física + partida desactualizada.

"No tenemos acuerdo todavía entre hermanos, ya vemos después"

Mientras se ponen de acuerdo, el reloj corre y el riesgo de despojo aumenta. Una opción intermedia: activar inmovilización con aviso electrónico de la partida (cualquier heredero presunto puede solicitarla) para que durante la negociación nadie pueda inscribir nada de forma unilateral.

"El conviviente no necesita inscribir la unión, ya vivían juntos"

La unión de hecho NO inscrita en RENIEC ni en SUNARP no produce efectos hereditarios automáticos (Ley 30007). Para que el conviviente herede, la unión tiene que estar declarada e inscrita PREVIA al fallecimiento. Si no fue así, queda la opción judicial de declaratoria post mortem, que es lenta y costosa.

"Inscribimos en una sola partida sin desagregar cuotas"

La inscripción en copropiedad debe consignar las cuotas exactas de cada heredero. Si no, después tienes problemas al vender una cuota o al recibir compensaciones. Pediálo al notario explícito.

"Pagamos a un tramitador para que nos haga 'todo'"

La sucesión necesita notario, no tramitador. Si alguien ofrece "agilizarla por adentro" cobrando una tarifa extra, es estafa o intermediario innecesario. La notarial cuesta lo que cuesta y la judicial también; no se acelera con coima.

"No verificamos la partida después de inscribir"

Después de inscribir, pide una copia literal final para confirmar que el asiento se realizó correctamente, que figuran todos los herederos, que las cuotas son las correctas. Si hay un error de cuota o de nombre, se subsana ahí mismo. Esperar años para descubrir un error es caro.

🚨 Plan de emergencia

Descubriste que despojaron la casa heredada (sin tu firma): qué hacer YA

Si la copia literal SUNARP muestra una compraventa o sucesión que tú y tus hermanos NUNCA firmaron, estás en la situación que vivieron las víctimas del caso Tío Luigi. Esta es la ruta de emergencia.

  1. 1

    Pide copia literal completa del inmueble

    En SUNARP, presencial o SID-SUNARP. Identificá el asiento fraudulento, el notario que aparece firmando, la fecha de presentación y los "herederos" inventados. Llama al notario para confirmar o desmentir la escritura — la mayoría de notarios reales colaboran cuando se denuncia que su nombre fue usado.

  2. 2

    Solicita inmovilización con aviso electrónico urgente

    Para impedir que se sigan inscribiendo actos sobre la partida (segunda venta, hipoteca a tercero de buena fe). Gratis. Mesa de partes SUNARP, 20 minutos. Esto cierra la cadena del despojo aunque sea con cómplice interno.

  3. 3

    Denuncia penal en PNP y Fiscalía

    Por estafa agravada (Art. 196 CP), falsedad genérica e ideológica (Arts. 427-428), suplantación de identidad (Art. 438-A) y organización criminal si hay red. Llevá: copia literal con el asiento fraudulento, acta de defunción del titular, actas que demuestren que tú eres heredero real (nacimiento, matrimonio), pruebas de tu paradero en la fecha de la supuesta firma (vuelos, contratos, etc.).

  4. 4

    Solicitud de oposición al asiento (Ley 30313)

    Presentas escrito ante el Jefe Zonal SUNARP con copia literal + denuncia penal + sustento de tu condición de heredero forzoso. Plazos: 1 año desde un asiento posterior de disposición/gravamen; 10 años en otros casos. La Ley 30313 habilita la cancelación administrativa del asiento por fraude documentado.

  5. 5

    Demanda civil de nulidad + medida cautelar

    Contratá un abogado para demanda de nulidad de acto jurídico + cancelación de asiento registral ante el juzgado civil. Pide medida cautelar de anotación de demanda en la partida — desde que se anota, ningún tercero puede invocar buena fe pública registral. Honorarios referenciales S/3,000-15,000 según complejidad.

  6. 6

    Denuncia al funcionario complice (si lo hay)

    Si descubrís que un funcionario SUNARP validó documentos fraudulentos (como en el caso Tío Luigi), denunciá ante el Órgano de Control Institucional (OCI) SUNARP y ante la Procuraduría Anticorrupción del Ministerio del Interior y la Contraloría. Las redes se desactivan más rápido cuando hay denuncia formal con sustento.

Líneas para emergencia

Aló SUNARP: 0800-2-7164 · PNP DIVINCRI Estafas: 105 · Fiscalía denuncias: 0800-00-205 · Defensoría del Pueblo: queja por inacción registral · Procuraduría Anticorrupción MININTER: para denuncia paralela contra funcionarios coludidos. Ver también guía completa del bloqueo registral SUNARP.

Cifras oficiales SUNARP 2024-2025

Por qué los peruanos están blindando sus partidas inmobiliarias

La adopción del combo de seguridad SUNARP creció exponencialmente desde 2023 a medida que los casos de despojo se hicieron mediáticos. Datos verificados de SUNARP y El Peruano.

220,569partidas con Alerta Registral 2025+50% vs las 147,167 de 2024. Fuente: SUNARP / El Peruano.
9,274inmovilizaciones con aviso electrónico 2025Casi el doble que el año anterior.
+98.94%crecimiento S1 2024 inmovilizacionesDe 1,041 a 2,072 inscritas entre enero y junio 2024.
Lima 49%concentración geográficaLima 1,014 · La Libertad 294 · Arequipa 239 · Lambayeque 84 · Ica 53.
Lección de las cifras Si tu familia tiene un inmueble heredado sin sucesión inscrita o un inmueble a nombre de un familiar fallecido, no esperes a ser parte del próximo "caso Tío Luigi" para reaccionar. La protección preventiva es gratis y tarda 30 minutos. La protección reactiva post-despojo demora 2-5 años y cuesta miles de soles en abogados.
Canales oficiales SUNARP, notarías y soporte

Dónde tramitar la transferencia inmueble por herencia en Perú 2026

Notarías para la sucesión, SUNARP para las dos inscripciones, RENIEC para actas, Poder Judicial para vía judicial.

Aló SUNARP — central nacional

0800-2-7164 gratis desde fijo a nivel nacional. Información sobre derechos registrales, requisitos, estado de trámite. Lunes a viernes 8:00 a.m. a 5:00 p.m.

Oficina Registral SUNARP Lima (Zona Registral IX)

Av. Primavera 1878, San Borja, Lima. Mesa de partes para inscripción de sucesión, transferencia y servicios complementarios. Hay oficinas descentralizadas en Comas, San Juan de Lurigancho, Surco, Villa El Salvador.

SUNARP otras Zonas Registrales

Zona V Trujillo, X Cusco, Z Arequipa, II Chiclayo, IV Iquitos, VI Pucallpa, VII Huaraz, VIII Huancayo, XI Ica, XII Arequipa, XIII Tacna. Buscador oficial: sunarp.gob.pe — Directorio de oficinas.

Colegio de Notarios de Lima

Buscador de notarías inscritas: notarios.org.pe. Encontrá notarías por distrito y especialidad. Las notarías compiten en honorarios — pide 2-3 cotizaciones antes de elegir.

RENIEC para actas (defunción, nacimiento, matrimonio)

Portal: reniec.gob.pe. Solicitud presencial en cualquier oficina RENIEC u online vía servicios digitales. Costo S/10-20.

Poder Judicial — sucesión judicial

Para la vía judicial: juzgados civiles del distrito donde vivía el fallecido. Consulta de expedientes y estado: consulta de expedientes judiciales.

SAT Lima — alcabala si vendés después

Solo si los herederos venden el inmueble heredado a un tercero. Portal: SAT Lima. Cálculo y pago online.

Lo que siempre preguntan

Preguntas frecuentes sobre transferencia inmueble por herencia 2026

¿Cuánto cuesta exactamente inscribir un inmueble heredado en SUNARP 2026?

Vía notarial: honorarios notariales S/800-3,000 + publicaciones El Peruano + diario local S/200-500 + certificados negativos SUNARP S/20-44 + acta de defunción o nacimiento de RENIEC S/ 10.30-12 + copia literal S/14-20 + inscripción Registro Personas Naturales S/26.40 + tasa registral en Predios S/44.50 + componente variable (1.5 o 3 por mil del valor). Total típico S/1,100-3,800. Vía judicial: agregar honorarios de abogado S/1,500+ y demora 6-12 meses. No hay impuesto a la herencia ni alcabala al heredar.

¿Sucesión notarial o judicial? ¿Cuál me conviene?

Notarial (Ley 26662): todos los herederos mayores con acuerdo, sin controversia. 1-3 meses, S/1,100-3,800. Judicial: obligatoria con menores, controversia, testamento impugnado o sin acuerdo. 6-12 meses, S/3,000-8,000+. Por defecto se prefiere notarial; la judicial es excepcional pero obligatoria en sus supuestos.

¿Hay impuesto a la herencia en Perú 2026?

NO. Perú no grava la herencia (Art. 6 inc. d Ley del IR). Sin declaración SUNAT por heredar. Alcabala EXENTA en transferencia a herederos forzosos (hijos, padres, cónyuge, conviviente Ley 30007). Si los herederos venden DESPUÉS, sí pagan alcabala 3% sobre valor de venta menos primeras 10 UIT exentas (en 2026: S/55,000) y eventual ganancia de capital SUNAT 5% (salvo exoneración Ley 29492 casa habitación 2+ años).

¿Por qué urge inscribir la sucesión apenas fallece el titular?

Por riesgo de despojo registral. En junio de 2026 la Fiscalía intervino la presunta red atribuida al alias "Tío Luigi" que despojaba casas de fallecidos sin sucesión inscrita por US$5,000 cada una, con una funcionaria de SUNARP investigada. Mientras tramitás la sucesión, activa Alerta Registral + Inmovilización con Aviso Electrónico (ambas GRATIS) sobre la partida del fallecido.

¿Quién hereda un inmueble en Perú?

Con testamento: respeta herederos y legados dentro de la legítima (Arts. 723 y ss. CC). Sin testamento, orden del Art. 816 CC: (1) hijos/descendientes + cónyuge/conviviente Ley 30007; (2) padres/ascendientes + cónyuge; (3) cónyuge o conviviente solo; (4) hermanos; (5) colaterales hasta 4° grado; (6) Estado peruano (Art. 830).

¿Puedo vender el inmueble heredado sin inscribir la sucesión?

NO. Sin partida actualizada a nombre de los herederos, ningún notario otorga compraventa válida y SUNARP no inscribe transferencias posteriores. Es un cuello de botella legal que protege la cadena de titularidad.

¿Y si hay varios herederos?

La partida se inscribe en COPROPIEDAD con las cuotas exactas. Para vender: TODOS firman la escritura o uno con poder específico de los demás. Alternativa más limpia: tramitar partición o división y partición con adjudicación a UN heredero único que compensa al resto.

¿El cónyuge supérstite hereda?

SÍ. En SOCIEDAD DE GANANCIALES recibe 50% por liquidación (Art. 319 CC) + cuota hereditaria del otro 50% (Arts. 822-825). En SEPARACIÓN DE PATRIMONIOS solo recibe cuota hereditaria.

¿El conviviente hereda al inmueble?

SÍ, desde la Ley 30007 (2013). Unión de hecho declarada e inscrita en RENIEC y SUNARP produce efectos hereditarios equivalentes al matrimonio. Si la unión no fue declarada en vida, queda la opción judicial de declaratoria post mortem (más lenta).

¿Qué pasa si hay herederos menores de edad?

Sucesión OBLIGATORIAMENTE JUDICIAL. No procede la vía notarial Ley 26662. El juez protege al menor. Para vender el inmueble heredado por el menor más adelante: autorización judicial expresa con sustento.

¿Qué documentos exactos pide el notario para la sucesión intestada?

(1) Acta de defunción RENIEC; (2) Actas de nacimiento de cada heredero; (3) Acta de matrimonio o declaratoria de unión de hecho; (4) DNI vigente de cada heredero; (5) Certificado negativo de testamento SUNARP; (6) Certificado negativo de sucesión intestada SUNARP; (7) Copia literal del inmueble; (8) Solicitud firmada por todos; (9) Pago de honorarios y publicaciones.

¿Qué publicaciones tengo que hacer y dónde?

La Ley 26662 exige DOS publicaciones: una en El Peruano y otra en un diario de mayor circulación de la localidad. Plazo de espera: 15 días útiles tras la última publicación para oposiciones. Costo total referencial S/200-500.

¿Y si descubro que mi padre falleció hace años y nunca inscribimos la sucesión?

Inicia la sucesión intestada YA — no hay plazo de caducidad. Antes, verifica en SUNARP la partida (no haya despojo). Si está limpia, activa Alerta Registral + Inmovilización con Aviso Electrónico (gratis) y luego arrancá la notarial. Si descubrís fraude, salta al flujo de emergencia.

¿Heredero en el extranjero: cómo participa?

Otorga PODER POR ESCRITURA PUBLICA APOSTILLADA (Convenio de La Haya — Cancillería del país donde reside) o ante consulado peruano. Tiempo extra +30-60 días. El poder se inscribe en el Registro de Mandatos y Poderes SUNARP.

¿La sucesión sirve también para una segunda casa o un terreno?

Sí. Una sola sucesión cubre TODOS los bienes del fallecido. Pero para cada inmueble se hace una inscripción de transferencia separada en el Registro de Predios (cada inmueble tiene su propia partida y paga su tasa registral de S/44.50+).

¿Cuál es la base legal completa?

Código Civil (Arts. 660-825 sucesiones, 319 sociedad conyugal, 2022 oponibilidad, 830 herencia vacante), Ley 26662 (sucesión notarial), Ley 30007 (unión de hecho), DLeg 1049 (Notariado), Ley del IR Art. 6 inc. d (NO impuesto herencia), Ley de Tributación Municipal (alcabala exenta a forzosos), Ley 29492 (exoneración casa habitación), Res. 126-2012-SUNARP-SN (TUO Reglamento General), Res. 097-2013-SUNARP-SN (RIRP) modificada por Res. 059-2026-SUNARP/SN (7-may-2026), Directiva 01-2022-SDNR-DTR + Res. 080-2025-SUNARP/SN (Inmovilización gratuita), Ley 30313 (oposición a fraude), Ley 27444 (LPAG) y TUPA SUNARP 2026.

Trámites relacionados a la transferencia inmueble por herencia

Calculadora de días hábiles
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Sucesión intestada notarial
Declaratoria de herederos sin testamento (Ley 26662). Paso previo indispensable.
S/800-3,000
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Inmovilización con Aviso Electrónico
Blindá la partida del fallecido GRATIS mientras tramitás la sucesión. Hasta 10 años.
Gratuito
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Alerta Registral SUNARP
Notificación gratis por correo y SMS de toda presentación sobre la partida del fallecido.
Gratuito
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Bloqueo registral de inmueble + caso Tío Luigi
Guía gold de protección anti-fraude inmobiliario, flujo emergencia 48h y modus operandi.
Guía gold
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Copia literal del inmueble
Imprescindible para arrancar la sucesión y verificar la partida actualizada.
S/14-20
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Compraventa inmueble SUNARP
Procedimiento general de transferencia de propiedad inmueble. Para vender lo heredado.
TUPA SUNARP
Ver trámite
Consulta de propiedad SUNARP
Verifica gratis titular, gravámenes y bloqueos de la partida del fallecido.
Gratuito
Ver trámite
Guía: Vender casa o departamento
Una vez inscrita la herencia, los 12 trámites del vendedor en orden.
Guía
Ver guía

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División Registral + Familia · Especialidad: Sucesiones
Última verificación: 9 jun 2026
Tiempo lectura: ~8 min
Fuentes oficiales: 5
Fuentes legales verificadas:
Código Civil Arts. 660-825Ley 26662Ley 30007DLeg 1049Res. 126-2012-SUNARP-SN
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