Calculadora de impuesto predial Perú 2026 — Tramos Art. 13 LTM, mínimo S/33 y beneficios pensionista, adulto mayor y discapacidad

El impuesto predial es un tributo de periodicidad anual que grava el valor de los predios urbanos y rústicos en el Perú. Está regulado por el D.Leg. 776 — Ley de Tributación Municipal (TUO aprobado por DS 156-2004-EF), Arts. 8 a 20. Su recaudación, administración y fiscalización corresponde a la municipalidad distrital donde se ubica el predio. En Lima Metropolitana, el SAT Lima solo administra el Cercado de Lima; los demás distritos (Miraflores, San Isidro, Surco, La Molina, San Borja, Magdalena, Comas, Villa El Salvador, etc.) tienen su propia administración tributaria municipal.

Este impuesto lo pagan las personas naturales o jurídicas que al 1 de enero de cada año sean propietarias de uno o más predios. Si la propiedad se transfiere durante el año, el comprador asumirá la obligación a partir del año siguiente. El impuesto grava el valor total de todos los predios que posea el contribuyente ubicados en la misma jurisdicción distrital.

¿Cómo se calcula el impuesto predial?

El impuesto predial se calcula aplicando tasas progresivas al valor total del autovalúo del predio o predios del contribuyente, según los siguientes tramos establecidos en el artículo 13 del D.L. N.° 776:

• Primer tramo: hasta 15 UIT (S/82,500 en 2026) se aplica la tasa del 0.2%
• Segundo tramo: de 15 UIT a 60 UIT (S/82,500 a S/330,000 en 2026) se aplica la tasa del 0.6%
• Tercer tramo: más de 60 UIT (más de S/330,000 en 2026) se aplica la tasa del 1.0%

Estas tasas son acumulativas, es decir, se aplican solo al monto que corresponde a cada tramo, no al valor total. Además, existe un monto mínimo de impuesto predial equivalente al 0.6% de la UIT, que para 2026 es de S/33.00. Si el cálculo por tramos resulta menor a este monto, se cobra el mínimo.

Supongamos que Carlos es propietario de un departamento en Lima con un autovalúo de S/200,000. No es pensionista. Veamos cuánto paga de impuesto predial en 2026:

Paso 1: Aplicar el primer tramo (0.2%)

Sobre los primeros S/82,500: S/82,500 x 0.2% = S/165.00

Paso 2: Aplicar el segundo tramo (0.6%)

La diferencia entre S/200,000 y S/82,500 es S/117,500. Este monto cae dentro del segundo tramo (hasta S/330,000).

S/117,500 x 0.6% = S/705.00

Paso 3: Sumar los tramos

Impuesto total = S/165.00 + S/705.00 = S/870.00 al año

Paso 4: Calcular la cuota trimestral

Si Carlos paga en cuotas: S/870.00 / 4 = S/217.50 por trimestre

Carlos debe pagar S/870.00 al año por su departamento, ya sea al contado (con posible descuento por pronto pago) o en 4 cuotas trimestrales de S/217.50 cada una.

Ejemplo con beneficio de pensionista

Ahora supongamos que María es pensionista, tiene un solo inmueble con autovalúo de S/350,000 y su pensión mensual es de S/3,000 (menor a 1 UIT).

Paso 1: Aplicar la deducción de 50 UIT

Base imponible = S/350,000 - S/275,000 = S/75,000

Paso 2: Calcular el impuesto sobre la base reducida

S/75,000 cae en el primer tramo (hasta S/82,500): S/75,000 x 0.2% = S/150.00

María solo paga S/150.00 al año (S/37.50 por trimestre) gracias al beneficio de pensionista, en lugar de los S/1,035.00 que pagaría sin el descuento. Un ahorro de S/885.00.

El impuesto predial se paga en la municipalidad distrital donde se ubica el predio. Aclaración importante: el SAT Lima únicamente administra el impuesto predial del Cercado de Lima (jurisdicción de la Municipalidad Metropolitana de Lima); los demás distritos de Lima Metropolitana (Miraflores, San Isidro, Surco, La Molina, San Borja, Magdalena, Lince, Jesús María, Pueblo Libre, Barranco, Chorrillos, San Juan de Lurigancho, Comas, Villa El Salvador, etc.) tienen su propia administración tributaria y NO canalizan al SAT. En Callao tampoco: cada municipalidad distrital o el SAT Callao gestionan según jurisdicción. Otras provincias con SAT propio: Trujillo (SATT), Piura (SATP), Ica (SATICA), Huancayo, Tarapoto, Cajamarca. Los principales canales de pago son:

Cronograma 2026 — fechas exactas SAT Lima

El impuesto predial se puede pagar al contado o en 4 cuotas trimestrales. Fechas confirmadas para Lima Cercado (SAT Lima):

• Pago al contado o 1ª cuota: viernes 27 de febrero de 2026
• 2ª cuota: viernes 29 de mayo de 2026
• 3ª cuota: lunes 31 de agosto de 2026
• 4ª cuota: lunes 30 de noviembre de 2026

Las cuotas 2 a 4 se reajustan con la variación acumulada del IPM (Índice de Precios al Por Mayor) publicado mensualmente por INEI.

Descuento por pronto pago SAT Lima 2026

SAT Lima ofrece 5% de descuento sobre el impuesto predial si pagas el total anual antes del vencimiento de la 1ª cuota (27 de febrero de 2026). El descuento NO aplica al derecho de emisión. Adicionalmente, los contribuyentes puntuales participan del Programa Vecino Limeño Puntual con sorteos de camioneta 0 km, gift cards, Smart TVs y vales de combustible. Otros distritos dan beneficios entre 5% y 15% según su ordenanza vigente.

Importante: en distritos fuera del Cercado de Lima, cada municipalidad fija su propio cronograma y descuentos. Verifica el TUPA o la Resolución de Gerencia anual de tu distrito.

Adulto mayor no pensionista (Ley 30490)

Juan tiene 65 años, no es pensionista (vive de un alquiler), tiene un único predio con autovalúo de S/200,000. Su ingreso por arrendamiento es S/2,500 mensuales (≤ 1 UIT).

Paso 1: Aplica deducción Ley 30490: S/200,000 − S/275,000 = S/0 (negativo, queda en cero).

Paso 2: Como la base imponible es ≤ 0, aplica el mínimo S/33.

Juan paga solo S/33 al año en lugar de los S/870 que pagaría sin el beneficio. Ahorro: S/837.

Persona con discapacidad (Ley 29973 modificada, vigente 1 ene 2026)

Rosa, 35 años, tiene carnet CONADIS y un único predio con autovalúo de S/300,000. Su ingreso es S/3,000 mensuales (≤ 1 UIT).

Paso 1: Aplica deducción de 50 UIT: S/300,000 − S/275,000 = S/25,000 (base imponible).

Paso 2: S/25,000 cae en el primer tramo (hasta S/82,500): S/25,000 × 0.2% = S/50.00.

Rosa paga solo S/50 al año gracias al beneficio. Sin él, pagaría S/1,470.

Predio rústico agrario (Art. 18 LTM)

Pedro tiene una chacra rústica destinada a actividad agraria con autovalúo de S/100,000, fuera de planos básicos arancelarios urbanos.

Paso 1: Aplica reducción 50% del Art. 18 LTM: S/100,000 × 50% = S/50,000 (base imponible).

Paso 2: S/50,000 × 0.2% = S/100 al año.

Sin la reducción del 50%, Pedro pagaría S/200 al año.