¿Qué es el impuesto de alcabala?
El impuesto de alcabala es un tributo municipal que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos y rústicos a título oneroso o gratuito. Lo paga el comprador (adquirente) del inmueble. La tasa es del 3% sobre el valor de transferencia, descontando las primeras 10 UIT (S/55,000 en 2026) que están inafectas. Es un impuesto de realización inmediata que se genera al momento de la transferencia de propiedad, regulado por el D.S. N.° 156-2004-EF (Ley de Tributación Municipal).
¿La primera venta de una constructora paga alcabala?
Sí, pero solo sobre el valor del terreno. La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras está inafecta del impuesto de alcabala, salvo la parte correspondiente al valor del terreno. Esto significa que si compras un departamento nuevo directamente de la constructora, solo pagarás alcabala por el valor del terreno, no por el valor total del inmueble. Las ventas posteriores (segunda venta en adelante) sí pagan alcabala sobre el valor total de transferencia. Esta exoneración está establecida en el artículo 22 de la Ley de Tributación Municipal.
¿Dónde se paga el impuesto de alcabala?
El impuesto de alcabala se paga en la municipalidad distrital donde se encuentra ubicado el inmueble, o en el Servicio de Administración Tributaria (SAT) en el caso de Lima Metropolitana. El pago se realiza al contado, sin que se admita fraccionamiento. Debes presentar el formulario de liquidación de alcabala junto con la documentación que sustente la transferencia (minuta, escritura pública o contrato). Puedes realizar el trámite de forma presencial o, en algunos municipios, de forma virtual.
¿Cuál es el plazo para pagar la alcabala?
El impuesto de alcabala debe pagarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. Por ejemplo, si la transferencia se realiza el 15 de marzo, el plazo vence el último día hábil de abril. Es importante cumplir con este plazo porque el pago de alcabala es un requisito indispensable para inscribir la transferencia en los Registros Públicos (SUNARP). El incumplimiento genera intereses moratorios según la tasa de interés moratorio (TIM) vigente.
¿Se puede fraccionar el pago de alcabala?
No, el impuesto de alcabala no admite fraccionamiento. Debe pagarse al contado en un solo pago. Esta es una característica particular de este impuesto establecida en el artículo 26 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (D.S. N.° 156-2004-EF). El pago íntegro es requisito previo para que el notario pueda elevar la escritura pública y para que SUNARP inscriba la transferencia de propiedad en el Registro de Predios. Planifica este gasto al momento de comprar un inmueble.
¿Y si el departamento está remodelado? ¿Sigue siendo primera venta?
No, y es el error que más caro sale. Para que la inafectación del art. 22 funcione tienen que darse dos cosas: que te lo venda una empresa constructora y que sea la primera venta de un inmueble que ella construyó (o que un tercero construyó para ella). La Directiva del SAT lo dice sin rodeos: «la venta por parte del constructor de inmuebles remodelados, ampliados o refaccionados no se encuentra inafecta del pago del Impuesto de Alcabala». O sea: si compras un departamento que la inmobiliaria remodeló en lugar de construir, pagas el 3% sobre todo el valor, no solo sobre el terreno. En un departamento de S/ 400,000 con un terreno de S/ 90,000, eso es la diferencia entre S/ 1,050 y S/ 10,350. Dos apuntes más: el valor del terreno se toma según el autovalúo, no según lo que diga tu contrato; y la inafectación solo aplica a contratos de compraventa.
¿Qué transferencias NO pagan alcabala?
El art. 27 del TUO lista las inafectas, y hay dos que le ahorran miles a mucha gente sin que lo sepan: (a) los anticipos de legítima —si tus padres te adelantan la herencia en vida, no pagas alcabala— y (b) las transferencias por causa de muerte, es decir la herencia. También están inafectas: (c) la resolución del contrato antes de que se cancele el precio; (d) las de naves y aeronaves; (e) los derechos sobre inmuebles que no trasladan la propiedad (un usufructo, una hipoteca); y (f) la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o entre condóminos originarios.
Compro en cuotas. ¿Puedo pagar la alcabala en cuotas también?
No. El art. 26 lo dice con todas las letras: «el pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien materia del impuesto, acordada por las partes». Da igual que le pagues al vendedor en 24 armadas o que el banco te desembolse por etapas: la alcabala se paga íntegra, de una sola vez, y dentro del plazo. Es una de las sorpresas más caras al comprar: mucha gente presupuesta la inicial y se olvida de este golpe.
¿Hasta cuándo tengo para pagarla y qué pasa si me paso?
El art. 26 fija el plazo: hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia. Si firmaste la minuta el 3 de marzo, tienes hasta el último día hábil de abril. Si te pasas, el municipio te cobra intereses moratorios sobre la deuda. Y hay un freno práctico que casi nadie anticipa: SUNARP te va a pedir el comprobante de pago para inscribir la transferencia (R. 318-2005-SUNARP-SN). Sin alcabala pagada, tu compra no se inscribe — y una propiedad sin inscribir es una propiedad que legalmente todavía no es del todo tuya.
¿Quién paga la alcabala, el comprador o el vendedor?
El comprador. Siempre. El art. 25 no deja rendija: la tasa «es de 3%, siendo de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario». Esa última frase es la clave: aunque en el contrato pongan que la paga el vendedor, ese pacto no le vale al municipio — a quien le van a reclamar es a ti, el adquirente (art. 23). Puedes negociar con el vendedor que él te reembolse el monto, pero ante la municipalidad el obligado eres tú.
¿Qué es el ajuste por IPM y por qué mi cálculo sale menor que el del municipio?
Porque el art. 24 no compara contra tu autovalúo a secas. Dice que la base es el valor de transferencia, «el cual no podrá ser menor al valor de autovalúo del predio… ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el INEI». Ese ajuste corre para las transferencias hechas desde el 1 de febrero de cada año, tomando el índice acumulado hasta el mes anterior a la transferencia. El municipio lo aplica al liquidar; si tú no lo aplicas, tu número sale por debajo del suyo y te llevas la sorpresa en ventanilla.
Compro un depa nuevo a una constructora. ¿Pago sobre todo el precio?
No: solo sobre el terreno, y ahí está el mayor ahorro de todo el trámite. El art. 22 dice que «la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno». En un departamento en altura el terreno es una fracción pequeña del precio. Ejemplo real: depa de S/400,000 con un terreno de S/90,000 según autovalúo → pagas S/1,050 en vez de S/10,350. S/9,300 de diferencia. Ojo: no es automático — tienes que acreditar que el vendedor es constructor (ficha RUC o escritura de constitución); si no, te liquidan sobre el precio completo.
El depa es «nuevo» pero está remodelado. ¿Sigue la inafectación?
No, y esta trampa cuesta miles. La Directiva 001-006-00000012 del SAT (art. 13) es explícita: «la venta por parte del constructor de inmuebles remodelados, ampliados o refaccionados NO se encuentra inafecta del pago del Impuesto de Alcabala». Traducido: si la constructora compró un edificio viejo, lo remodeló y te lo vende como estreno, tributas sobre el valor total, no solo sobre el terreno. En el ejemplo de arriba, eso convierte S/1,050 en S/10,350. Antes de firmar, pregunta si la edificación es nueva o remodelada — no es lo mismo, y nadie te lo va a decir si no preguntas.
Compro solo el 50% de un inmueble. ¿Cómo se calcula?
La alcabala grava lo que tú adquieres, no el inmueble entero. Si compras una cuota del 50% de un predio valorizado en S/300,000, tu base es S/150,000, y sobre esa base se aplican el tramo inafecto de 10 UIT y el 3%. Distinto es la división y partición entre condóminos originarios: esa está inafecta (art. 27.f), porque no hay una transferencia nueva, solo se reparte lo que ya era de todos.
¿Dónde y cómo se paga?
Depende de dónde esté el inmueble. En los distritos de Lima Metropolitana la administra el SAT de Lima (y en Callao, el SAT Callao); en el resto del país, la municipalidad provincial correspondiente. Lleva tu DNI, la minuta o escritura de compraventa, el HR y PU (autovalúo) del predio y —si compras un estreno a constructora— la prueba de que el vendedor es constructor. Te liquidan en ventanilla y pagas ahí mismo. Guarda el comprobante: sin él no inscribes la propiedad en SUNARP.
