¿Qué plataformas confiables sirven para tasar?

Las principales fuentes de comparables en Perú son: Properati, Urbania, A donde Vivir, Adondevivir y portales especializados por distrito. Para autos casas y departamentos premium también ayudan Latín American Real Estate y catálogos de inmobiliarias. Para crédito hipotecario, los bancos usan peritos autorizados por la SBS. Cruza al menos 3-4 fuentes y filtra por m², zona y antigüedad.

¿Qué factores hacen que mi casa valga más?

Ajustes positivos: distrito consolidado y demandado, m² generosos (en departamentos), piso medio-alto sin ser último, vista a parque o avenida ancha, edificio con áreas comunes operativas, ascensor de calidad, seguridad 24h, estacionamiento subterráneo, depósito, gas natural, conexiones modernas, sin construcciones a futuro que tapen la vista, balcón o terraza, baño completo en habitación principal, cocina abierta moderna, sin problemas estructurales.

¿Qué factores hacen que valga menos?

Ajustes negativos: humedad o filtración estructural, instalación eléctrica antigua sin actualizar, edificio sin ascensor en pisos altos, áreas comunes en mal estado, juicios o conflictos del edificio, antigüedad sin remodelar, primer piso sin jardín, zona con tráfico intenso, ruido excesivo, vista cerrada o a paredes, construcciones invasoras en zona, distritos en declive, papeletas o deudas predial pendientes, hipoteca o gravamen no levantado, partida con anotaciones preventivas.

¿Sirve la tabla referencial del MEF para tasar mi casa?

NO directamente. La tabla referencial del MEF (Resolución Ministerial anual) y los valores arancelarios CONATA son para liquidar el IMPUESTO PREDIAL (autoavalúo, base del 0.2%-1% del predial). Son valores fiscales generalmente por debajo del mercado real. Sirven como piso de referencia (la venta nunca debería ser inferior al autoavalúo sin justificación) pero no reemplazan el análisis de comparables reales del mercado.

¿Cuánto tiempo demora vender una casa al precio justo?

Con precio correcto, buenas fotos y zona demandada: 30-60 días en Lima Metropolitana. En distritos top sin defectos: 15-30 días. En provincias o zonas con menor liquidez: 60-120 días. Si llevas más de 90 días sin consultas serias, el precio está fuera de mercado; baja 5%-10% y re-publica. Si el comprador comprará con crédito hipotecario, sumar 30-60 días por evaluación bancaria y desembolso.

Cómo tasar tu casa o departamento en Perú 2026: precio justo paso a paso

Tiempo~ 3 horasDatos + 10-15 comparables + ajustes. Tasación oficial SBS la contrata el banco.

CostoGratis (DIY) · S/300+ tasación SBSComparables gratis en portales. Tasación oficial SBS la contrata banco (gastos del crédito).

FrecuenciaCada 30-45 díasEl mercado inmobiliario peruano se mueve por estaciones y por zona. Re-tasar mientras esté publicado.

Método verificado

Cómo tasar tu casa o departamento en Perú en 6 pasos

1
Reúne los datos exactos del inmueble
Distrito y zona específica, m² techados y libres, número de habitaciones y baños, piso (si departamento), edificio, número de estacionamientos y depósitos, áreas comunes, año de construcción, tipo de combustible (gas natural / gas balón), conservación. Datos exactos = comparables exactos.
2
Busca comparables por m² en plataformas peruanas
Fuentes principales: Properati, Urbania, A donde Vivir y Adondevivir. Filtra por distrito, m² (±20%), año de construcción y tipo (casa/departamento). Para inmuebles premium también catálogos de inmobiliarias top.
3
Calcula precio promedio por m²
Toma al menos 10-15 comparables similares en la misma zona. Descarta outliers (precios desorbitados o irrealmente bajos). Calcula precio por m² promedio. Multiplica por los m² de tu inmueble: ese es tu punto de partida.
4
Aplica ajustes por estado y características
Suma a tu favor: estreno, mantenimientos al día, vista a parque o avenida, piso medio-alto, seguridad 24h, estacionamiento subterráneo, gas natural, sin construcciones a futuro al frente. Resta: humedad, antigüedad sin remodelar, baja conservación, áreas comunes en mal estado, juicios del edificio, vista cerrada o tapada. Ajusta entre 5%-20% en cada dirección según severidad.
5
Define precio objetivo y de publicación
Precio mínimo aceptable: el menor en el que cierras sin arrepentirte. Precio objetivo: 5% por encima del mínimo. Precio de publicación: 5%-10% por encima del objetivo para banda de negociación. Compradores serios en Perú ofertan 5%-10% bajo el publicado en inmuebles.
6
Tasación oficial SBS si el comprador comprará con crédito
Si tu comprador comprará con crédito hipotecario (banco, MiVivienda, Techo Propio), el banco exige tasación oficial por perito autorizado SBS. El banco la contrata e incluye en gastos del crédito. El valor de tasación puede diferir del precio acordado: si es menor, el banco financia sobre el menor y el comprador completa diferencia con sus fondos.

Depreciación inmobiliaria peruana

Cuánto se deprecia un inmueble en Perú al año (rangos referenciales)

A diferencia de los autos, los inmuebles peruanos pueden APRECIARSE en zonas demandadas (el terreno gana valor más rápido que la construcción se deprecia). La depreciación pura de la construcción es 1%-3% anual; lo que mueve el precio total es ubicación + estado de conservación.

Antigüedad	Construcción	Ubicación consolidada (demandada)	Ubicación normal	Ubicación en declive
Estreno (0-2 años)	Sin desgaste	+5% a +10% sobre m² zona	+3% a +5%	Neutro
3-10 años	Buen estado	Estable / +2% anual	Estable / nominal	-2% anual
10-20 años	Mantenimiento clave	Sostenido si bien mantenido	Plana / leve baja	-3% anual
20-30 años	Requiere remodelación	Estable (valor del terreno)	-2% anual	-4% a -5% anual
30+ años	Valor sobre terreno	El terreno manda; demolición probable	Vale por el terreno	Difícil de vender sin remodelar

💡

Regla clave: ubicación > antigüedad

En distritos demandados (San Isidro, Miraflores, Surco, San Borja, Magdalena), un inmueble de 30 años bien mantenido se vende rápido al precio del terreno + construcción. En distritos en declive, un departamento de estreno puede demorar 6-12 meses si no está bien ubicado. Tasar siempre comparando por zona específica, no solo por distrito o tipo.

Precio por m² por distrito Lima 2026

Rangos referenciales de precio por m² para departamentos en Lima Metropolitana 2026

Rangos típicos del mercado peruano 2026 con base en monitoreo de Properati, Urbania, A donde Vivir y Adondevivir. Son rangos referenciales; el precio exacto depende de zona específica del distrito, edificio, vista, antigüedad y estado. Tipo de cambio referencial USD/PEN ≈ 3.50 (verificar tipo de cambio del día).

Categoría	Distritos (referencial)	USD/m²	S/m² (TC 3.50)	Ejemplo dpto 80 m²
🏆 Premium	San Isidro, Miraflores, Barranco (zonas top)	1,800 – 2,500	S/ 6,300 – 8,750	S/ 504k – 700k
⭐ Alto	Surco, San Borja, La Molina, Magdalena, Jesús María, Pueblo Libre	1,400 – 1,900	S/ 4,900 – 6,650	S/ 392k – 532k
📈 Medio-Alto	Lince, San Miguel, Surquillo, Chorrillos (zonas consolidadas)	1,100 – 1,500	S/ 3,850 – 5,250	S/ 308k – 420k
🏘️ Medio	Breña, Rímac, San Luis, La Victoria, Los Olivos (zonas consolidadas)	800 – 1,200	S/ 2,800 – 4,200	S/ 224k – 336k
🌅 Emergente	Comas, Independencia, Ate, Santa Anita, El Agustino, San Martín de Porres	600 – 1,000	S/ 2,100 – 3,500	S/ 168k – 280k
🏠 Económico	San Juan de Lurigancho, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Carabayllo, Puente Piedra	500 – 900	S/ 1,750 – 3,150	S/ 140k – 252k
🌄 Periferia	Lurín, Pachacámac, Manchay, Pucusana, Punta Negra (residencial periférico)	400 – 700	S/ 1,400 – 2,450	S/ 112k – 196k
⚓ Callao	Callao Cercado, Bellavista, La Perla, Carmen de la Legua, Ventanilla	700 – 1,300	S/ 2,450 – 4,550	S/ 196k – 364k

📊

Cómo usar esta tabla

Localiza tu distrito en la tabla, toma el rango por m², ajústalo según zona específica (ej. Surco Viejo tiende al alto del rango; Surco Surco bajo del rango) y antigüedad/estado del inmueble. Multiplica por tus m² techados = precio referencial. Verifica luego con 10-15 comparables reales en Properati, Urbania o A donde Vivir filtrando por tu zona específica. Rangos referenciales 2026; el mercado se mueve por estaciones, demanda y proyectos nuevos del distrito.

Caso práctico resuelto

Caso: Roberto tasa su casa en San Borja paso a paso

🏠 Situación

Roberto tiene una casa de 180 m² techados, terreno 220 m², año de construcción 2008, 4 dormitorios, 3 baños, cochera para 2 autos, jardín en San Borja zona residencial consolidada. Quiere venderla y necesita tasarla.

🔍 Paso 1 — Comparables

En Urbania filtra: San Borja + casa + 150-220 m² + 4 dormitorios. Encuentra 14 comparables publicados entre S/750k y S/1,250k. Descarta 2 outliers (uno antiguo desde 1985 sin remodelar S/750k; uno premium S/1,250k con piscina). Quedan 12.

📊 Paso 2 — Promedio

Precio promedio de los 12 comparables: S/980,000. Por m² techado: S/980k ÷ ~170 m² promedio = S/5,765/m². Encaja con rango Alto del distrito (S/4,900-6,650/m²).

➕ Paso 3 — Ajustes positivos

Cochera para 2 autos (+3%), jardín (+2%), año 2008 con mantenimiento al día (+0%), zona consolidada (incluido en rango). Subtotal +5%: S/1,029,000.

➖ Paso 4 — Ajustes negativos

Instalación eléctrica del 2008 sin actualizar (-3%), sin gas natural (-2%), un baño compartido necesita remodelación (-1%). Total -6%: S/966,000 → ~S/970,000.

🎯 Paso 5 — Precios objetivo

Precio mínimo aceptable: S/950,000. Precio objetivo: S/970,000. Precio publicación: S/1,020,000 (5% sobre objetivo para negociación). Roberto publica en S/1,020k.

⏱️

Resultado para Roberto

Después de 6 semanas con 14 visitas, 3 ofertas serias. La mejor: S/975,000 de una pareja con preaprobación BBVA Nuevo Crédito MiVivienda. Roberto acepta. Tasación oficial SBS por perito autorizado del BBVA: S/962,000 (cerca al objetivo de Roberto). El banco financia sobre la tasación; la pareja completa diferencia con sus fondos. Vendido en 6 semanas al 99.5% del precio objetivo.

Qué suma y qué resta

Ajustes positivos y negativos al tasar un inmueble en Perú

✅ Suma valor

Distrito demandado y consolidado · m² generosos · piso medio-alto sin ser último · vista a parque o avenida ancha · edificio con seguridad 24h y ascensor de calidad · estacionamiento subterráneo + depósito · gas natural · cocina abierta moderna · baño completo en habitación principal · áreas comunes operativas (gimnasio, sala de reuniones, área de juegos) · sin construcciones a futuro que tapen vista.

❌ Resta valor

Humedad o filtración estructural · instalación eléctrica antigua · sin ascensor en pisos altos · áreas comunes en mal estado · juicios del edificio · antigüedad sin remodelar · primer piso sin jardín · tráfico intenso · ruido excesivo · vista cerrada o a pared · construcciones invasoras · distrito en declive · papeletas o predial pendientes · hipoteca o gravamen sin levantar · partida con anotaciones preventivas.

💡 Indiferente o menor

Pequeñas diferencias en distribución · estilo de muebles · colores de pintura · pequeños desajustes de gabinetes. Estos no mueven mercado peruano salvo en inmuebles premium donde el diseño es parte del posicionamiento.

⚠️ Detractores ocultos

Edificio sin licencia de habitación · partida con observaciones registrales · construcciones sin regularizar · usos no permitidos por zonificación · servidumbres o limitaciones inscritas · problemas de propiedad horizontal. Declararlos antes de listar evita rescisiones (Art. 1503 CC).

Fuentes confiables

Tabla de fuentes para tasar un inmueble en Perú 2026

Fuente	Cobertura	Tipo de información	Cuándo usar
Properati	Nacional	Comparables publicados + tendencias	Punto de partida principal
Urbania	Lima Metropolitana + provincias	Anuncios actualizados + filtros avanzados	Búsqueda detallada por zona
A donde Vivir / Adondevivir	Nacional	Anuncios + datos del mercado	Cruzar comparables
Inmobiliarias locales	Por zona/distrito	Conocimiento de mercado real	Tasación informal + opinión
Perito autorizado SBS	Oficial	Tasación oficial para créditos hipotecarios	Obligatorio si crédito hipotecario
Tabla MEF / CONATA	Nacional	Valores arancelarios para impuesto predial	Piso de referencia, NO precio real

Lo que siempre preguntan

Preguntas frecuentes sobre tasar tu casa o departamento 2026

¿Cuánto se deprecia un inmueble al año?

Construcción: 1%-3% anual por desgaste. Pero el VALOR TOTAL del inmueble depende también del terreno: en zonas demandadas el terreno se aprecia y compensa o supera la depreciación de la construcción. Regla: ubicación + conservación > antigüedad pura.

¿Qué plataformas sirven para tasar?

Properati, Urbania, A donde Vivir, Adondevivir y portales por distrito. Cruza al menos 3-4 fuentes. Filtra por distrito, m², año y tipo.

¿Cuánto debo pedir por encima del objetivo?

5%-10% por encima del objetivo. Compradores serios ofertan 5%-10% bajo el publicado. Por encima de 15%-20% alejas serios y solo recibes oportunistas.

¿Cuánto cuesta una tasación oficial SBS?

Para crédito hipotecario, el banco la contrata (gastos del crédito, 0.1%-0.3% referencial del valor con mínimo S/300-S/500 según firma). Para tasación independiente: desde S/500-S/1,500 según valor y plazo.

¿Sirve la tabla MEF/CONATA?

NO directamente. Sirve para liquidar impuesto predial (autoavalúo). Valores fiscales generalmente por debajo del mercado. Úsala como piso de referencia, no como precio único.

¿Cuánto demora vender al precio justo?

Con precio correcto y buenas fotos: 30-60 días en Lima Metro; en distritos top, 15-30 días; en provincias o baja liquidez, 60-120 días. Si lleva más de 90 días sin consultas serias, el precio está fuera de mercado.

Cómo tasar tu casa o departamento en Perú 2026: precio justo paso a paso

Cómo tasar tu casa o departamento en Perú en 6 pasos

Reúne los datos exactos del inmueble

Busca comparables por m² en plataformas peruanas

Calcula precio promedio por m²

Aplica ajustes por estado y características

Define precio objetivo y de publicación

Tasación oficial SBS si el comprador comprará con crédito