Cómo tasar tu casa o departamento en Perú 2026: precio justo paso a paso

Roberto tiene una casa de 180 m² techados, terreno 220 m², año de construcción 2008, 4 dormitorios, 3 baños, cochera para 2 autos, jardín en San Borja zona residencial consolidada. Quiere venderla y necesita tasarla.

En Urbania filtra: San Borja + casa + 150-220 m² + 4 dormitorios. Encuentra 14 comparables publicados entre S/750k y S/1,250k. Descarta 2 outliers (uno antiguo desde 1985 sin remodelar S/750k; uno premium S/1,250k con piscina). Quedan 12.

Precio promedio de los 12 comparables: S/980,000. Por m² techado: S/980k ÷ ~170 m² promedio = S/5,765/m². Encaja con rango Alto del distrito (S/4,900-6,650/m²).

Cochera para 2 autos (+3%), jardín (+2%), año 2008 con mantenimiento al día (+0%), zona consolidada (incluido en rango). Subtotal +5%: S/1,029,000.

Instalación eléctrica del 2008 sin actualizar (-3%), sin gas natural (-2%), un baño compartido necesita remodelación (-1%). Total -6%: S/966,000 → ~S/970,000.

Precio mínimo aceptable: S/950,000. Precio objetivo: S/970,000. Precio publicación: S/1,020,000 (5% sobre objetivo para negociación). Roberto publica en S/1,020k.

Distrito demandado y consolidado · m² generosos · piso medio-alto sin ser último · vista a parque o avenida ancha · edificio con seguridad 24h y ascensor de calidad · estacionamiento subterráneo + depósito · gas natural · cocina abierta moderna · baño completo en habitación principal · áreas comunes operativas (gimnasio, sala de reuniones, área de juegos) · sin construcciones a futuro que tapen vista.

Humedad o filtración estructural · instalación eléctrica antigua · sin ascensor en pisos altos · áreas comunes en mal estado · juicios del edificio · antigüedad sin remodelar · primer piso sin jardín · tráfico intenso · ruido excesivo · vista cerrada o a pared · construcciones invasoras · distrito en declive · papeletas o predial pendientes · hipoteca o gravamen sin levantar · partida con anotaciones preventivas.

Pequeñas diferencias en distribución · estilo de muebles · colores de pintura · pequeños desajustes de gabinetes. Estos no mueven mercado peruano salvo en inmuebles premium donde el diseño es parte del posicionamiento.

Edificio sin licencia de habitación · partida con observaciones registrales · construcciones sin regularizar · usos no permitidos por zonificación · servidumbres o limitaciones inscritas · problemas de propiedad horizontal. Declararlos antes de listar evita rescisiones (Art. 1503 CC).

Quién paga: el COMPRADOR. Base: el mayor valor entre el precio de transferencia y el autoavalúo ajustado por IPM (Índice de Precios al por Mayor). Tasa: 3%. Tramo no afecto: primeras 10 UIT (S/55,000 en 2026). Solo se grava lo que exceda esos S/55,000. Plazo: hasta el último día del mes siguiente a la transferencia. Base legal: Art. 23-25 del TUO Ley de Tributación Municipal (DS 156-2004-EF).

Quién paga: el PROPIETARIO al 1 de enero de cada año. Base: autoavalúo (valor arancelario + valor de edificación). Tramos vigentes (UIT 2026 = S/5,500):
· Hasta 15 UIT (S/82,500): 0.2%
· De 15 a 60 UIT (S/82,500-S/330,000): 0.6%
· Sobre 60 UIT (>S/330,000): 1.0%
Base legal: Art. 13 TUO DS 156-2004-EF. Adultos mayores con un solo predio: deducción de 50 UIT de la base imponible (art. 19) (Ley 26952).

Venta de departamento en S/400,000. Autoavalúo S/180,000 (ajustado IPM ≈ S/200,000). Base mayor: S/400,000. Menos 10 UIT (S/55,000): S/345,000. Alcabala 3%: S/10,350. El comprador paga esto en la municipalidad o SAT antes de inscribir en SUNARP.

Inmueble con autoavalúo S/250,000. Tramos: primeros S/82,500 al 0.2% = S/165; siguientes S/167,500 al 0.6% = S/1,005. Predial anual: S/1,170. Si te demoras: 50% deducción si pagas el año al contado antes del vencimiento (varía por municipalidad/SAT).

3% del valor del financiamiento como descuento adicional. Aplica a viviendas con mínimo 20% de ahorro en agua y energía (certificación tipo EDGE u otra reconocida por el proyecto inmobiliario). Rango monetario aprox: S/12,700-S/22,000.

4% del valor del financiamiento. Aplica a viviendas que adicionalmente cuentan con planta de tratamiento de aguas residuales u otro sistema para riego de áreas verdes. Rango aprox: S/16,800-S/31,100.

Bono Verde se aplica EN ADICIÓN al Bono del Buen Pagador. Para vivienda sostenible, el BBP se calcula con un factor de 1.16279 UIT sobre el BBP de vivienda tradicional. Quien certifica es el proyecto/promotora, no el comprador.

Inmueble debe estar en proyecto inscrito en el Fondo Mivivienda con grado de sostenibilidad acreditado. Si tu inmueble ya está usado: no aplica Bono Verde (solo NCMV tradicional). Vendedor de vivienda nueva certificada: ventaja competitiva en venta.

Para inscribir la partición en SUNARP necesitas que un perito tase los inmuebles del causante. Si la sucesión es notarial (Ley 26662): perito independiente RPA-MVCS o REPEV designado por los herederos. Si es judicial: perito del juzgado. El valor influye en la masa hereditaria y en el impuesto si aplica.

El juez de familia designa al perito (Art. 262 CPC). La tasación define la liquidación de la sociedad de gananciales. Si ambos cónyuges acuerdan un perito, pueden proponerlo conjuntamente. Costo: lo asume el ejecutante o se reparte 50/50 según convenio.

Si entras en mora con el banco y se ejecuta la hipoteca, la tasación REPEV vigente (revaluada cada 5 años, Res. SBS 11356-2008) determina el precio base del remate judicial. Por eso una mala tasación inicial te puede perjudicar años después.

Para obras del Estado (vías, ampliación de parques, infraestructura): el perito RPA-MVCS valoriza según el RNT (RM 172-2016-VIVIENDA). La Ley 31313 (Ley DUS) y su modificatoria DL 1674 (28-sep-2024) regulan el valor de anuncio del proyecto público para evitar especulación.

Carla compra departamento de 65 m², estreno 2026, Surco zona Caminos del Inca, piso 8 con vista. Tasación REPEV BBVA: USD 1,600/m² = USD 104,000 ≈ S/364,000. Acuerdo S/375,000. BBP S/7,800 (rango 4 NCMV). TCEA 7.72% (BBVA, junio 2026 SBS).

Luis vende casa 200 m² techados, terreno 250 m², año 1980, Magdalena. Comparables nuevos: USD 1,500/m². Por antigüedad sin remodelar: -25%. Tasación: USD 1,125/m² × 200 = USD 225,000. Comprador la compra para demoler y reconstruir (vale el terreno).

Familia García hereda casa en San Borja. Sucesión notarial Ley 26662. Perito RPA-MVCS tasa S/950,000. Reparto: Ana se queda con la casa y paga a sus 2 hermanos S/316,000 cada uno. Inscripción de partición en SUNARP. Tasa registral S/44.50 + 1.5/3 por mil.

Roberto y Sofía se divorcian; tienen departamento en Pueblo Libre comprado durante el matrimonio. Juez familia designa perito común. Tasación S/420,000. Sofía se queda con el inmueble; paga a Roberto S/210,000. Pagos vía notaría con certificación bancaria.

Carlos cayó en mora con su crédito BCP por casa en La Molina. Tasación REPEV del banco al adjudicar: S/680,000 (último valor revaluado, Res. SBS 11356-2008). Remate judicial parte de 2/3 de ese valor = S/453,333 como precio base. Carlos pierde el inmueble; saldo del crédito se condona si remate cubre la deuda.

Pedro vende lote 500 m² en Cieneguilla sin construcción. No aplica método de comparables de departamentos. Perito RPA-MVCS usa valor arancelario MEF (RM 514-2025-EF/15) para terrenos rústicos + ajuste de mercado. Tasa: S/180/m² × 500 = S/90,000.

María vende local comercial 40 m² en Mesa Redonda (Cercado). Tasación REPEV usa método de capitalización de rentas: alquiler S/4,500/mes × 12 / 8% (cap rate comercial) = S/675,000. Diferente del residencial (que usa comparables). Comprador inversionista, no comprador final.

Estándar oficial. Perito visita físicamente el inmueble, mide, fotografía, revisa planos y documentos. Informe técnico de 15-30 páginas con sello + número REPEV. Válida para crédito hipotecario, judicial y notarial. Costo S/500-S/1,500. Plazo 5-10 días.

Para preaprobación. Algoritmo cruza data de comparables, precios por zona, características declaradas. Útil para evaluar capacidad de crédito sin visita. NO reemplaza tasación REPEV para desembolso. Tiempo: minutos. Bancos que la usan: BBVA Open, BCP Plin, Interbank.

Algunos bancos usan AVM para preaprobación + REPEV presencial al desembolso. Te dan respuesta en horas, pero la tasación oficial llega en la última semana. Si la REPEV es menor a la AVM: el banco financia sobre la REPEV (es la oficial).

Inmueble fuera del área urbana cubierta por el modelo; antigüedad mayor a 30 años; construcción atípica; inmueble con observaciones registrales; tasación judicial; expropiación; sucesión. En todos estos casos: presencial REPEV o RPA-MVCS obligatoria.

Techados: área construida bajo techo. Libres: terreno descubierto (jardín, patio, terraza descubierta). Para departamentos suele decirse "área techada + área de aire" en certificado de obra.

Valor que declara el propietario a la municipalidad o SAT para calcular Impuesto Predial. Base = valor arancelario MEF (terrenos) + MVCS (edificación). Suele ser menor al valor de mercado real (40-70% típicamente).

Ajuste mensual del INEI que se aplica al autoavalúo para calcular base de Alcabala cuando el predio es nuevo o el autoavalúo del año anterior aún no ha sido emitido.

Tabla oficial anual que publica el MEF (terrenos urbanos/rústicos, RM 514-2025-EF/15) y el MVCS (edificación, RM 277-2025-VIVIENDA). Base obligatoria para autoavalúo municipal.

Pérdida de valor por desgaste, antigüedad y obsolescencia. RNT (Anexo 2 de RM 172-2016-VIVIENDA) tiene tabla por tipo de material y antigüedad. Diferente del concepto contable (NIIF) que se usa en estados financieros.

Para tasación de inmuebles de renta (locales, oficinas). Cap rate = Alquiler anual / Valor del inmueble. Rangos peruanos típicos: residencial 4-6%, comercial calle 6-9%, comercial mall 8-11%, industrial 10-14%.

Registro de Peritos Valuadores de la SBS. Regulado por Resolución SBS 03225-2021. Habilita a tasar inmuebles para garantías hipotecarias del sistema financiero. Sin REPEV: el banco descuenta 1% al valor (Res. SBS 11356-2008).

Registro de Peritos Adscritos al Ministerio de Vivienda. Para tasaciones del Estado, expropiaciones, valores arancelarios. Norma: DS 025-2017-VIVIENDA.

Reglamento Nacional de Tasaciones. Versión vigente: RM 172-2016-VIVIENDA (208 artículos + 2 anexos). Define métodos, factores de depreciación y procedimientos para tasaciones reglamentarias.

BBP: Bono del Buen Pagador (Mivivienda, hasta S/27,400). NCMV: Nuevo Crédito Mivivienda (hasta S/464,200). CRC: Cobertura de Riesgo Crediticio del Fondo Mivivienda (hasta S/488,800).

HR: Hoja de Resumen del autoavalúo (un PDF con datos generales del predio y monto declarado). PU: Predio Urbano (detalle del cálculo por componente). Ambos emitidos por la municipalidad o SAT cada año.

Defectos no visibles del inmueble al momento de la venta (humedad estructural, instalaciones eléctricas fallidas, filtraciones, problemas de cimentación). Art. 1503 del Código Civil obliga al vendedor a declararlos; no hacerlo da derecho al comprador a rescindir + indemnización.