Crédito hipotecario 2026 — Comparar bancos en Perú

Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo otorgado por una entidad financiera (banco, caja municipal o financiera) destinado a la compra, construcción, ampliación o mejoramiento de una vivienda. La característica principal de este tipo de crédito es que el inmueble adquirido queda como garantía hipotecaria a favor del banco hasta que se cancele la totalidad del préstamo. Esto significa que si el deudor deja de pagar, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con el inmueble para recuperar el dinero prestado.

En Perú, los créditos hipotecarios son regulados y supervisados por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), que establece las normas prudenciales que deben cumplir las entidades financieras al otorgar estos préstamos. La SBS también publica periódicamente las tasas de interés promedio del sistema financiero, lo que permite a los consumidores comparar las ofertas de los diferentes bancos antes de tomar una decisión.

Los créditos hipotecarios en Perú se otorgan tanto en soles como en dólares americanos. Si bien las tasas en dólares suelen ser más bajas, los expertos financieros recomiendan tomar el crédito en la misma moneda en que se perciben los ingresos para evitar el riesgo cambiario. Si ganas en soles y tu crédito es en dólares, una devaluación del sol frente al dólar podría incrementar significativamente el monto de tu cuota mensual en soles, afectando tu capacidad de pago.

El plazo de un crédito hipotecario en Perú varía entre 10 y 30 años, dependiendo del banco y del perfil del solicitante. A mayor plazo, menor será la cuota mensual, pero mayor será el monto total de intereses pagados. Por ejemplo, un crédito de S/250,000 a una TEA del 8% tendría una cuota de aproximadamente S/2,089 a 20 años, pero solo S/1,929 a 25 años. Sin embargo, en el primer caso pagarías S/251,400 en intereses, mientras que en el segundo pagarías S/328,700, es decir, S/77,300 más en intereses por tener 5 años adicionales de plazo.

La cuota inicial es el monto que el comprador debe aportar de su propio dinero antes de recibir el crédito. En la mayoría de bancos en Perú, la cuota inicial mínima es del 10% del valor del inmueble para primera vivienda, aunque BanBif exige al menos el 15%. Para segunda vivienda o propiedades de inversión, la cuota inicial requerida suele ser del 20% al 30%. Una cuota inicial mayor reduce el monto financiado y, por tanto, la cuota mensual y los intereses totales.

Tipos de crédito hipotecario en Perú

Los principales tipos de crédito hipotecario disponibles en el mercado peruano son:

• Crédito hipotecario tradicional: Es el préstamo estándar ofrecido directamente por cada banco con sus propias condiciones de tasa, plazo y requisitos. Las tasas varían según el banco, el monto del préstamo, el plazo y el perfil crediticio del solicitante.
• Nuevo Crédito MiVivienda: Es un producto del Fondo MiVivienda canalizado a través de los bancos. Ofrece tasas preferenciales y acceso al Bono del Buen Pagador (BBP) para viviendas con valor entre S/65,200 y S/464,200. Es exclusivo para primera vivienda.
• Techo Propio: Programa estatal para familias con ingresos menores a S/3,715 mensuales. Ofrece un Bono Familiar Habitacional (BFH) de hasta S/43,312.50 para la adquisición de viviendas con valor máximo de S/93,100.
• MiVivienda Verde: Variante del Nuevo Crédito MiVivienda para viviendas con certificación de sostenibilidad ambiental. Incluye un bono adicional del 3% o 4% del valor del financiamiento.

El Fondo MiVivienda es una entidad del Estado peruano creada en 1998 con la misión de facilitar el acceso a la vivienda a las familias peruanas que no cuentan con vivienda propia. A través de sus programas, MiVivienda ofrece créditos hipotecarios con tasas de interés significativamente más bajas que las del mercado convencional, además de subsidios directos que reducen el monto del préstamo.

El producto estrella del Fondo MiVivienda es el Nuevo Crédito MiVivienda, que financia la compra de viviendas con valor entre S/65,200 y S/464,200 (equivalente a entre 14 UIT y 100 UIT en 2026). Este crédito se canaliza a través de las entidades financieras autorizadas (BCP, BBVA, Interbank, Scotiabank, BanBif, cajas municipales y financieras) y cuenta con dos beneficios principales:

Bono del Buen Pagador (BBP)

El Bono del Buen Pagador (BBP) es un subsidio no reembolsable que se aplica como descuento al monto del crédito hipotecario. Los montos del BBP en 2026 son:

• S/25,700 para viviendas entre S/65,200 y S/93,100
• S/19,600 para viviendas entre S/93,100 y S/139,400
• S/14,400 para viviendas entre S/139,400 y S/232,200
• S/7,200 para viviendas entre S/232,200 y S/464,200

Para acceder al BBP debes cumplir los siguientes requisitos: ser comprador de primera vivienda, no tener otro crédito hipotecario vigente, no ser propietario ni copropietario de otra vivienda a nivel nacional (verificado en SUNARP), ser mayor de edad, contar con una cuota inicial mínima del 10% del valor del inmueble, y tener capacidad de pago suficiente para asumir las cuotas mensuales del crédito. El BBP se mantiene siempre que el deudor pague puntualmente sus cuotas durante los primeros años del crédito; si se generan atrasos significativos, el bono puede perderse y el monto se suma al saldo del crédito.

Tasas de interés del Nuevo Crédito MiVivienda

Las tasas del Nuevo Crédito MiVivienda son notablemente más bajas que las del crédito hipotecario convencional. Mientras que un crédito hipotecario estándar en soles tiene tasas TEA entre 7% y 10.5%, el Nuevo Crédito MiVivienda ofrece tasas entre 5.5% y 7.0% TEA en soles. Esto puede representar un ahorro de decenas de miles de soles a lo largo de la vida del crédito. Además, las cuotas son fijas durante toda la vida del préstamo, lo que brinda previsibilidad al presupuesto familiar.

El plazo máximo del Nuevo Crédito MiVivienda es de 20 años, y se puede financiar hasta el 90% del valor del inmueble. El crédito solo está disponible en soles (no en dólares) y la vivienda debe ser adquirida para uso de vivienda propia, no para inversión o arriendo.

MiVivienda Verde

El MiVivienda Verde es una variante del Nuevo Crédito MiVivienda que ofrece un bono adicional para la compra de viviendas con certificación de sostenibilidad ambiental. Las viviendas elegibles deben contar con tecnologías de ahorro de agua (griferías y sanitarios de bajo consumo), ahorro de energía (iluminación LED, aislamiento térmico) y áreas verdes sostenibles. El Bono Verde equivale al 3% o 4% del valor del financiamiento, que se suma al BBP regular. Cada vez más proyectos inmobiliarios en Lima y provincias cuentan con esta certificación, lo que permite a los compradores acceder a un doble beneficio: el BBP + el Bono Verde.

Al evaluar un crédito hipotecario, es fundamental entender la diferencia entre dos indicadores clave: la TEA (Tasa Efectiva Anual) y la TCEA (Tasa de Costo Efectivo Anual). Muchos compradores de vivienda se enfocan únicamente en la TEA porque es el número que los bancos promocionan con mayor énfasis, pero la TCEA es la que refleja el verdadero costo del crédito.

La TEA es la tasa de interés que el banco cobra por el dinero prestado, expresada en términos anuales. Es la tasa "pura" del crédito, sin considerar otros costos asociados. Cuando un banco dice que su crédito hipotecario tiene una TEA del 8%, significa que por cada sol prestado, el banco cobra 8 centavos de interés al año (capitalizado mensualmente).

La TCEA, en cambio, incluye no solo la tasa de interés sino también todos los costos y comisiones asociados al crédito: seguro de desgravamen (seguro de vida que cancela la deuda si el deudor fallece), seguro del inmueble (contra incendio, terremoto, etc.), comisiones de desembolso, portes, mantenimiento de cuenta y cualquier otro cargo. Por lo general, la TCEA es entre 1% y 3% mayor que la TEA. Esto significa que un crédito con TEA del 8% puede tener una TCEA del 9.5% al 11%, dependiendo de los seguros y comisiones del banco.

La SBS obliga a todas las entidades financieras a informar la TCEA junto con la TEA en todas sus ofertas de crédito, según la Ley N.° 28587 y sus modificatorias. Al comparar ofertas de diferentes bancos, siempre compara la TCEA, no solo la TEA. Un banco puede tener la TEA más baja del mercado pero cobrar seguros y comisiones más altos que la competencia, resultando en una TCEA superior.

¿Cómo reducir tu TCEA?

• Negocia los seguros: El seguro de desgravamen y el seguro del inmueble representan una parte importante de la TCEA. Algunos bancos permiten contratar estos seguros con aseguradoras externas a menor costo, lo que reduce tu TCEA.
• Aporta una cuota inicial mayor: A mayor cuota inicial, menor monto financiado, y algunos bancos ofrecen mejores tasas para préstamos con menor ratio loan-to-value (LTV).
• Busca promociones: Los bancos periódicamente lanzan campañas con tasas promocionales, especialmente en ferias inmobiliarias como la Feria Nexo Inmobiliario.
• Mantén un buen historial crediticio: Tu score crediticio en las centrales de riesgo (Equifax, Sentinel) influye directamente en la tasa que el banco te ofrece. Un buen historial puede significar 1% o más de diferencia en la TEA.
• Compara al menos 3 bancos: No aceptes la primera oferta. Solicita simulaciones en al menos tres entidades y negocia usando la mejor oferta como referencia.

Los requisitos para acceder a un crédito hipotecario varían ligeramente entre bancos, pero en general todos evalúan los mismos criterios fundamentales. Aquí te presentamos los requisitos más comunes que deberás cumplir:

Requisitos del solicitante

• Edad: Ser mayor de 21 años (algunos bancos aceptan desde 18 años). La edad máxima al finalizar el crédito generalmente es de 70 a 75 años. Esto significa que si tienes 50 años, tu plazo máximo sería de 20 a 25 años.
• Nacionalidad: Peruano o extranjero con residencia legal en Perú (carné de extranjería o PTP vigente). Algunos bancos exigen un mínimo de 1 a 2 años de residencia para extranjeros.
• Ingresos mínimos: Generalmente se requiere un ingreso neto mensual que permita cubrir la cuota del crédito sin que esta supere el 30% de los ingresos. No existe un monto mínimo universal, pero en la práctica necesitarás ingresos de al menos S/3,000 a S/4,000 mensuales para calificar.
• Historial crediticio: No tener deudas en calificación negativa en las centrales de riesgo (SBS, Equifax, Sentinel). Los bancos revisan tu historial de pagos de tarjetas de crédito, préstamos personales, servicios públicos y telefonía. Un historial limpio con pagos puntuales es fundamental.
• Antigüedad laboral: Para trabajadores dependientes, generalmente se pide un mínimo de 6 meses a 1 año de antigüedad en el empleo actual (o en el sector). Para independientes, se suele pedir al menos 2 años de actividad demostrable.

Documentos requeridos

• DNI o carné de extranjería vigente del solicitante y cónyuge (si aplica).
• Últimas 3 a 6 boletas de pago (trabajadores dependientes) o últimos 6 a 12 recibos por honorarios (independientes).
• Declaración jurada de Impuesto a la Renta del último año (especialmente para independientes y empresarios).
• Estados de cuenta bancarios de los últimos 3 a 6 meses, que demuestren flujo de ingresos regular.
• Contrato de trabajo vigente (dependientes) o RUC activo y habido (independientes y empresarios).
• Documentos del inmueble: partida registral actualizada de SUNARP, título de propiedad del vendedor, HR y PU del impuesto predial, certificado de parámetros urbanísticos (para terrenos).
• Tasación del inmueble: Realizada por un perito tasador autorizado por el banco. El costo de la tasación (entre S/300 y S/800) generalmente lo asume el solicitante.

Evaluación crediticia

Los bancos realizan una evaluación integral que incluye: verificación de ingresos y estabilidad laboral, consulta a centrales de riesgo (SBS, Equifax, Sentinel), cálculo del ratio de endeudamiento (la cuota del crédito no debe superar el 30% del ingreso neto, y el endeudamiento total no debe superar el 40%), valoración del inmueble mediante tasación profesional, y análisis de la relación entre el monto del préstamo y el valor del inmueble (ratio LTV, idealmente no mayor al 90%). Todo este proceso toma entre 2 y 4 semanas desde la presentación de la solicitud hasta la aprobación del crédito.

Comprar una vivienda implica una serie de gastos adicionales que van más allá de la cuota inicial y las cuotas mensuales del crédito hipotecario. Es fundamental que los consideres en tu presupuesto para evitar sorpresas. Estos gastos pueden representar entre el 5% y el 10% del valor del inmueble, dependiendo del tipo de propiedad y la ubicación.

Alcabala

El impuesto de alcabala es un tributo que grava la transferencia de propiedad de bienes inmuebles. Se paga al municipio distrital donde se ubica el inmueble. La tasa es del 3% del valor de transferencia (o del valor de autoavalúo, el que sea mayor), menos un tramo de deducción equivalente a 10 UIT (S/55,000 en 2026). Esto significa que si compras un departamento de S/300,000, la alcabala sería: 3% × (S/300,000 - S/55,000) = 3% × S/245,000 = S/7,350. Las viviendas de primera venta construidas por empresas inmobiliarias están exoneradas de alcabala, lo cual es un beneficio significativo.

Para más información sobre el cálculo de alcabala, visita nuestra calculadora de alcabala.

Gastos notariales y registrales

La compraventa de un inmueble requiere ser formalizada mediante escritura pública ante notario. Los gastos notariales incluyen la elaboración de la minuta de compraventa, la escritura pública y las legalizaciones. Estos costos varían según la notaría y el valor del inmueble, pero generalmente oscilan entre S/1,500 y S/4,000. Algunos bancos tienen convenios con notarías que ofrecen tarifas preferenciales a sus clientes hipotecarios.

La inscripción de la compraventa y la hipoteca en los Registros Públicos (SUNARP) también genera gastos registrales, que dependen del valor del inmueble. Los derechos registrales por inscripción de compraventa suelen estar entre S/200 y S/800, y los de inscripción de hipoteca en un rango similar. Para conocer los requisitos de inscripción, consulta nuestra guía sobre inscripción de hipoteca en SUNARP.

Tasación

La tasación es la valorización profesional del inmueble realizada por un perito tasador autorizado por el banco. Es obligatoria para todo crédito hipotecario, ya que el banco necesita conocer el valor real del inmueble que servirá como garantía. El costo de la tasación oscila entre S/300 y S/800, dependiendo del tipo de inmueble y la ubicación. Generalmente, este costo lo asume el solicitante del crédito.

Seguros obligatorios

Todo crédito hipotecario en Perú requiere dos seguros obligatorios que se pagan mensualmente junto con la cuota del préstamo:

• Seguro de desgravamen: Cubre el saldo del crédito en caso de fallecimiento o invalidez permanente del deudor. La prima varía según la edad y el monto del crédito, generalmente entre 0.03% y 0.08% mensual del saldo deudor.
• Seguro del inmueble: Protege la propiedad contra daños por incendio, terremoto, inundación y otros siniestros. La prima depende del valor del inmueble, su ubicación y materiales de construcción, generalmente entre 0.02% y 0.05% mensual del valor del inmueble.

Otros gastos a considerar

• Estudio de títulos: Algunos bancos cobran un fee por el análisis legal de los títulos de propiedad, entre S/200 y S/500.
• Comisión de desembolso: Algunos bancos cobran una comisión por el desembolso del crédito, aunque esta práctica es cada vez menos común.
• Mudanza y acondicionamiento: Si bien no es un gasto del crédito, debes presupuestar entre S/1,000 y S/5,000 para la mudanza y acondicionamiento básico de la vivienda.
• Impuesto predial: Una vez propietario, deberás pagar anualmente el impuesto predial a la municipalidad distrital. El monto depende del autoavalúo del inmueble.

Para una guía completa sobre el proceso de compra de vivienda, visita: Guía completa para comprar casa en Perú.