Reivindicación de Inmueble en Perú: acción reivindicatoria Art. 927 CC, 3 requisitos del propietario y proceso de conocimiento

Acreditá tu propiedad con TÍTULO. La PRUEBA REINA es la COPIA LITERAL VIGENTE de SUNARP — por la FE PÚBLICA REGISTRAL del Art. 2014 CC, el título inscrito es oponible frente a terceros y prevalece. Otros títulos válidos: ESCRITURA PÚBLICA de compraventa elevada; minuta protocolizada; SUCESIÓN INTESTADA o testamento con declaratoria de herederos inscrita; SENTENCIA FIRME de prescripción adquisitiva inscrita; resolución administrativa de COFOPRI. Si tu título no está inscrito Y el demandado tiene título inscrito: la acción decae a MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD.

Acreditá que el DEMANDADO POSEE ACTUALMENTE el inmueble. PRUEBA: constancia policial tras inspección; certificación de notario público que verifique la posesión; declaración jurada del juez de paz (zonas rurales); fotografías con fecha verificable; testimoniales de vecinos con DNI. Sin la posesión actual del demandado la acción no procede — quizás ya desocupó o nunca poseyó. Si el demandado salió del inmueble y otro ya lo posee: te toca dirigirte contra el nuevo poseedor.

El INMUEBLE que reivindicás debe COINCIDIR EXACTAMENTE con el de tu título: misma UBICACIÓN (dirección, manzana, lote, número); mismos LINDEROS (norte, sur, este, oeste); misma ÁREA (m²); mismas MEDIDAS perimetrales. Si tu título describe un inmueble y el poseído por el demandado es OTRO: improcedente. Para predios con discrepancia menor: PERICIA DE IDENTIFICACIÓN con plano perimétrico georeferenciado WGS84 firmado por profesional colegiado. Para predios con discrepancia grave: rectificación de área previa.

POSEEDOR DE BUENA FE: conserva los FRUTOS PERCIBIDOS antes de la citación judicial. Debe restituir los percibidos después. POSEEDOR DE MALA FE: debe restituir TODOS los frutos percibidos desde el inicio de su mala fe — incluyendo frutos PENDIENTES (los no percibidos pero que debió percibir). FRUTOS = rentas del inmueble si fue alquilado, productos agrícolas, beneficios extraídos. La determinación de buena/mala fe es PERICIAL — se evalúa caso por caso.

MEJORAS NECESARIAS (las que evitan que la cosa se destruya o deteriore): se REEMBOLSAN AL POSEEDOR, sea de buena o mala fe. MEJORAS ÚTILES (aumentan el valor del bien): se reembolsan SOLO al poseedor DE BUENA FE; el de mala fe pierde. MEJORAS VOLUPTUARIAS (ornamentales, suntuarias): no se reembolsan a ninguno; el poseedor puede retirarlas si es posible sin deteriorar el bien. El poseedor tiene DERECHO DE RETENCIÓN del bien hasta que el propietario le pague las mejoras debidas.

Si el demandado tuvo MALA FE Y causó DAÑOS al inmueble: indemnización por daños y perjuicios. Aplica además del reembolso de frutos. Por ejemplo: posesionario que demolió construcciones, cortó árboles productivos, destruyó instalaciones. El demandante debe acreditar el DAÑO específico y su CUANTÍA. Pericial técnica de valuación.

El demandado vencido paga COSTAS (tasas judiciales, gastos del proceso) y COSTOS (honorarios del abogado del demandante, hasta el monto fijado por el juez según escala). Si la conducta procesal del demandado fue temeraria o de mala fe: MULTAS adicionales. Si el demandante pierde: él paga las costas.

Eres propietario inscrito de un lote y un grupo de personas lo INVADIÓ sin tu consentimiento. No tenían contrato previo contigo. NO califica desalojo (no hay relación contractual). NO califica interdicto si pasó más de 1 año. SÍ procede REIVINDICACIÓN. Estratégica: si la invasión fue reciente (menos de 1 año), INTERDICTO DE RECOBRAR es más rápido (sumarísimo) — recuperás posesión sin discutir propiedad; después puedes iniciar reivindicación.

Vendiste tu inmueble a alguien por compraventa que después se declaró NULA (vicios del consentimiento, falsedad documental, etc.). El comprador sigue poseyendo el bien. NO hay contrato vigente — el contrato fue ANULADO. SÍ procede REIVINDICACIÓN. Si la nulidad se declaró en otro proceso: copia certificada de la sentencia firme es prueba clave.

Vendiste el inmueble pero un familiar (hijo, hermano, padre) sigue ocupándolo sin haber sido parte del contrato y sin contrato propio con el nuevo propietario. El nuevo propietario reivindica. Si nunca hubo relación contractual entre el nuevo propietario y el familiar: REIVINDICACIÓN.

Eres heredero declarado con derecho sobre un inmueble pero otro coheredero o un tercero relacionado con la sucesión POSEE el bien sin que se haya partido la herencia formalmente. PRIMERO: iniciar DIVISIÓN Y PARTICIÓN (proceso de conocimiento). Tras partición y adjudicación específica del bien a tu favor: REIVINDICACIÓN si el otro heredero o tercero no entrega.

Compraste un inmueble con escritura pública. El ex-propietario debía desocupar pero se quedó alegando reservas. No hay contrato de alquiler ni comodato con el nuevo propietario. Si pasó tiempo razonable sin desocupar: REIVINDICACIÓN. Alternativa rápida: si el contrato de venta tenía cláusula de entrega con FUAO (Allanamiento Futuro DL 1177): vía express express de desalojo.

Eres titular INSCRITO de un inmueble. Aparece un ocupante que dice haber comprado por DOCUMENTO PRIVADO (contrato sin elevar a escritura) al ex-propietario. Su título NO ES OPONIBLE a tú por falta de inscripción (Art. 2014 CC fe pública registral). SÍ procede REIVINDICACIÓN — pero el demandado puede oponer EXCEPCIÓN DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA si cumple los 10 años de posesión. Crítico verificar antigüedad de la posesión.