Certificado de zonificación y vías — Antes de habilitar un terreno rústico (Ley 29090 art 14)

Solicitud dirigida al alcalde provincial o al funcionario competente (en MML: Subgerente de Planeamiento y Habilitaciones Urbanas) con CARÁCTER DE DECLARACIÓN JURADA. Datos: nombre completo del titular, DNI, domicilio, datos del inmueble (dirección exacta, partida registral SUNARP, área), motivo de la solicitud y firma. La MML provee formato descargable en munlima.gob.pe.

Plano oficial del predio mostrando: medidas perimétricas y colindancias, coordenadas UTM WGS-84 de los vértices, área total en m², orientación geográfica (norte), cuadro de áreas y dimensiones. ESCALA OBLIGATORIA: 1/500. Debe ir refrendado con sello, firma y código de colegiatura vigente de un ARQUITECTO COLEGIADO (CAP) o INGENIERO CIVIL COLEGIADO (CIP) habilitado al momento del trámite. Sin habilitación profesional vigente: el expediente se observa.

Plano del CONTEXTO URBANO mostrando la ubicación del predio en relación con vías, sectores y referencias de la zona. ESCALAS ACEPTADAS: 1/5000 (zona urbana consolidada) o 1/10000 (zona rural o periurbana). También refrendado por arquitecto o ingeniero civil colegiado y habilitado. Se recomienda usar capas de catastro municipal disponibles en el portal del municipio o vía SCG-MVCS.

Documento que acredita el derecho sobre el predio: (a) copia simple de la copia literal de la partida registral SUNARP con menos de 30 días de antigüedad (S/24 en SUNARP), o (b) copia simple de la escritura pública de compraventa, donación, anticipo, sucesión, etc. Si el predio está en sucesión: declaratoria de herederos inscrita en SUNARP. Si es propiedad pendiente de saneamiento: constancia de posesión emitida por la municipalidad distrital.

Copia simple del DNI VIGENTE del propietario o solicitante. Si actúas por representación: poder con firma legalizada por notario (poder simple) o poder por escritura pública inscrito en SUNARP (poder general/especial — necesario para actos de disposición). Para personas jurídicas: vigencia de poder del representante legal con menos de 30 días + RUC vigente.

Pago de la tasa por derecho de trámite del certificado de zonificación y vías. MML 2026: S/184.50 (código 1001 del TUPA SUT 2025), pago en caja MML Jr. Camaná 564 Cercado o agencias autorizadas. Otras municipalidades provinciales: entre S/100-300 según TUPA local (Trujillo, Arequipa, Chiclayo, Piura, Cusco, Callao, etc.). El comprobante debe adjuntarse al expediente — sin él el trámite no inicia.

En la Municipalidad Metropolitana de Lima el costo verificado es S/184.50 según el código 1001 del TUPA SUT 2025 (vigente para 2026). Pago en caja MML o agencias autorizadas. Cubre Lima Cercado y los 42 distritos de Lima Metropolitana. Solicita el comprobante con código de operación para adjuntar al expediente.

Costos referenciales en las principales provincias: Trujillo (SATT): ~S/120-180; Arequipa: ~S/150-220; Chiclayo: ~S/100-150; Piura (SATP): ~S/120-200; Cusco: ~S/180-280; Provincia Constitucional del Callao: ~S/150-200. Verifica el TUPA actualizado de la municipalidad provincial respectiva en su portal web — algunos municipios pequeños cobran menos de S/100.

El plano de ubicación 1/500 con coordenadas UTM y el plano de localización 1/5000 deben ser elaborados y refrendados por arquitecto colegiado (CAP) o ingeniero civil colegiado (CIP) habilitado. Honorarios típicos: S/300-600 para predios pequeños/regulares; S/600-1,000 para terrenos medianos; S/1,000-1,500+ para predios grandes, irregulares o con peritaje topográfico. Incluye levantamiento topográfico si no tienes catastro vigente.

Para acreditar la propiedad necesitas copia literal de la partida registral SUNARP con menos de 30 días de antigüedad. Costo: S/24 por partida (online vía SPRL Extranet sprl.sunarp.gob.pe o presencial en oficina registral). Incluye sello, firma digital y código QR de verificación.

Si vas a iniciar la habilitación urbana o tienes financiamiento bancario, puedes inscribir el certificado como anotación preventiva en la partida registral del predio (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). Costo: S/24 + tasa registral. Reserva el derecho del titular y advierte a terceros sobre el proceso. Caduca con la vigencia del certificado o al inscribirse la habilitación definitiva.

Plazo de emisión: 5 días hábiles desde la presentación completa del expediente (Ley 29090 art 14) — procedimiento de aprobación automática (Ley 27444 art 33) con silencio positivo si la municipalidad no se pronuncia. Vigencia: 36 meses (3 años) desde la fecha de emisión. Después de ese plazo caduca y debes solicitar uno nuevo. Durante la vigencia, los parámetros se mantienen vinculantes aunque cambien las normas (derecho adquirido).

Cálculo total para un trámite estándar en MML 2026:

• Tasa municipal: S/184.50
• Honorarios arquitecto/ingeniero: S/400-800
• Copia literal SUNARP: S/24
• Anotación preventiva (opcional): S/24-50

Total estimado: S/630-1,060. En otras provincias suele ser similar variando solo en la tasa municipal.

Pago en caja de la municipalidad provincial (efectivo, débito, crédito), agencias bancarias autorizadas (BCP, BBVA, Scotiabank, Interbank en MML), portal web de la municipalidad cuando esté habilitado, o pago vía Yape en municipalidades con integración. Conserva el comprobante con código de operación. En MML: caja en Jr. Camaná 564, Cercado.

Si tu predio se ubica en Zona de Reglamentación Especial (ZRE), Zona Histórica Monumental (ZHM) o cuenta con calificación de bien cultural inmueble, el certificado lo señala obligatoriamente y aplican normas adicionales del Ministerio de Cultura (Ley 28296 — Ley General del Patrimonio Cultural). Antes de cualquier intervención requieres: (a) certificado de inexistencia de restos arqueológicos (CIRA) emitido por la DDC del Ministerio de Cultura; (b) autorización de intervención; (c) supervisión arqueológica si hay excavaciones. Costos adicionales: S/300-2,000+ según extensión y complejidad.

Si la zonificación es OU – Otros Usos (áreas reservadas para equipamiento urbano: parques, escuelas, postas, comisarías, deporte, cementerios), Zona de Recreación Pública (ZRP) o área verde, los usos permitidos están restringidos a la categoría asignada. NO se permite habilitación residencial, comercial ni industrial. Si tu proyecto es incompatible, la única opción es solicitar un cambio de zonificación (proceso largo de 6-18 meses) o buscar otro predio.

Si tu predio está afectado por una vía proyectada o por ensanchamiento de vías existentes, el certificado lo indica con precisión: extensión afectada (m²), tipo de vía (expresa, arterial, colectora, local), tratamiento (cesión, expropiación). La parte afectada NO puede edificarse y debe ser cedida o expropiada cuando se ejecute la obra (con justiprecio). Antes de comprar un terreno verifica las afectaciones — pueden reducir significativamente el área útil.

Si la zonificación actual no es compatible con tu proyecto, puedes solicitar un cambio de zonificación ante la municipalidad provincial. Procedimiento:

1. Solicitud sustentada con estudio técnico y declaratoria.
2. Evaluación por la Gerencia de Desarrollo Urbano + IMP en Lima.
3. Propuesta de ordenanza al Concejo Metropolitano/Provincial.
4. Aprobación, publicación y vigencia.

Plazo: 6-18 meses. Costo: S/500-3,000 según municipalidad. NO siempre se aprueba — debe ser compatible con el Plan de Desarrollo Urbano vigente.

Si tu predio está dentro de un proceso de habilitación urbana en curso (no inscrito aún en SUNARP), el certificado puede emitirse pero con observaciones que mencionan el proceso pendiente. Para vender o edificar deberás esperar a la inscripción definitiva. Si compras lotes en habilitación: verifica que la resolución de habilitación urbana esté inscrita en SUNARP y que el plano de lotización esté aprobado — sin estos, el lote no es legalmente independizable.

Si tu predio se ubica en el límite entre dos zonas con zonificación diferente (ej. R3 / C2), el certificado indica claramente la línea divisoria. Para edificar se aplican los parámetros de cada zona en su porción respectiva. Algunas municipalidades permiten armonizar usos cuando el predio está mayoritariamente en una zona — consulta con un arquitecto especialista en urbanismo. Esta situación es común en avenidas con zonificación lineal comercial.

Si la municipalidad NO emite el certificado en los 5 días hábiles legales (Ley 29090 art 14 + Ley 27444 art 33), opera el silencio administrativo positivo: la solicitud se tiene por aprobada. Acciones: (a) presenta una declaración jurada de aprobación ficta ante la municipalidad; (b) solicita el certificado por escrito invocando el silencio positivo; (c) si no te lo emiten, recurre a la Defensoría del Pueblo o presenta queja administrativa. La municipalidad tiene la obligación de emitir el documento físico aunque haya silencio positivo.

La MML tiene mesa de partes digital y plataforma SUT (Sistema Único de Trámites) — puedes presentar el expediente y recibir el certificado en formato digital con firma electrónica y código QR. Otras municipalidades grandes (Trujillo, Arequipa, Piura) ya ofrecen presentación virtual. Municipalidades provinciales pequeñas suelen exigir presentación presencial obligatoria. Verifica en el portal de tu municipalidad antes de imprimir todo el expediente.

Mesa de Partes Periférica: Jr. Caylloma N° 482, Cercado de Lima. Horario: lunes a viernes 8:30 a.m. - 4:00 p.m. Teléfonos: (01) 632-1300 · 632-1549 · 632-1510. Atiende Lima Cercado y los 42 distritos de Lima Metropolitana. Portal web: munlima.gob.pe.

Organismo público descentralizado de la MML responsable de la planificación territorial y zonificación de Lima Metropolitana. Portal: portal.imp.gob.pe. Asesora a la SPHU en evaluación técnica de zonificaciones especiales y cambios de zonificación. Para consultas técnicas avanzadas o dudas sobre la zonificación vigente.

Av. Sáenz Peña 1101, Callao. L-V 8:00-16:00. Para predios ubicados en la Provincia Constitucional del Callao (distritos: Callao, Bellavista, Carmen de la Legua, La Perla, La Punta, Ventanilla, Mi Perú). Costo aproximado: S/150-200. Portal: municallao.gob.pe.

Otras municipalidades con alta demanda del trámite:

• Trujillo (La Libertad): Gerencia de Desarrollo Urbano MPT, Jr. Pizarro 412.
• Arequipa: Gerencia de Desarrollo Urbano MPA, Plaza San Francisco 401.
• Chiclayo (Lambayeque): GDU MPCH, Av. Balta 660.
• Piura: GDU MPP, Jr. Ayacucho 377.
• Cusco: GDU MPC, Plaza Cusipata.

Confirma el TUPA actualizado en el portal web de cada municipalidad provincial.

La MML cuenta con mesa de partes digital y la plataforma SUT (Sistema Único de Trámites) en munlima.gob.pe. Puedes presentar el expediente con firma digital del arquitecto colegiado (CAP) o ingeniero civil (CIP) y recibir el certificado en formato digital con firma electrónica y código QR de verificación. Disponible 24/7. Otras municipalidades provinciales tienen distintos niveles de digitalización.

Central MML: (01) 632-1300 (anexos para SPHU 632-1549, 632-1510). Línea gratuita ALÓ MML: 1857. Horario: lunes a viernes 8:30 a.m. - 4:00 p.m. Para consultas sobre estado del expediente, observaciones, número de operación o aclaración de zonificación.

Información oficial centralizada del trámite a nivel nacional: gob.pe/6024. Incluye descripción del trámite, formatos descargables, base legal y enlaces a las municipalidades provinciales. Plataforma Nacional de Datos Abiertos: datosabiertos.gob.pe (estadísticas y descargas masivas de zonificación MML).

Si la municipalidad excede los 5 días hábiles legales y se niega a emitir el certificado por silencio positivo: presenta queja en la Defensoría del Pueblo (defensoria.gob.pe), línea gratuita 0800-15170. También puedes recurrir al INDECOPI por barreras burocráticas ilegales (S/0 — gratuito). Estas instancias agilizan la respuesta municipal.

Norma matriz que crea el Certificado de Zonificación y Vías como documento técnico previo a la habilitación urbana. Establece: autoridad competente (municipalidad provincial), contenido obligatorio (8 elementos), plazo de emisión (5 días hábiles), vigencia (36 meses), procedimiento (aprobación automática). Promulgada en 2007 con múltiples modificatorias.

Texto Único Ordenado de la Ley 29090 publicado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Consolida en un solo cuerpo normativo la Ley 29090 y todas sus modificatorias hasta 2017. Es la versión vigente para fines de aplicación administrativa y judicial.

Decreto Supremo publicado el 6 de noviembre de 2019. Aprueba el Reglamento que desarrolla los procedimientos de la Ley 29090 (5 títulos, 89 artículos, 5 disposiciones complementarias). Detalla los procedimientos de habilitación urbana, edificación, licencias, certificados, parámetros, modificaciones y conformidad de obra. Vigente con sucesivas modificatorias.

Decreto Legislativo que modifica varios artículos de la Ley 29090 para adecuar los procedimientos a la regulación administrativa moderna y a los principios de simplificación administrativa. Vigente.

Marco general que regula los procedimientos administrativos. Aplicable a la emisión del certificado: artículo 33 (procedimientos de aprobación automática), artículo 34 (silencio positivo), artículo 36 (fiscalización posterior), artículos 197-208 (recursos administrativos: reconsideración, apelación, revisión).

Establece las competencias y atribuciones de las municipalidades provinciales y distritales. Faculta a las municipalidades provinciales a emitir el certificado de zonificación y vías como parte de su competencia exclusiva en planificación territorial y desarrollo urbano (artículos 73 y 79).

Documento que detalla todos los procedimientos administrativos de la Municipalidad Metropolitana de Lima, sus requisitos, costos, plazos y sustento legal. Código 1001: Certificado de Zonificación y Vías — costo S/184.50, plazo 5 días hábiles, aprobación automática. Vigente para 2025-2026.

Cada municipalidad provincial aprueba mediante ordenanza el Plan Integral de Zonificación y el Plan Vial respectivo. En Lima Metropolitana: Ordenanzas zonales del IMP (publicadas y modificadas periódicamente). El certificado se emite SOBRE LA BASE de la zonificación vigente al momento de la solicitud — el cambio de ordenanza no afecta certificados ya emitidos durante sus 36 meses de vigencia.

Aplicable cuando el predio tiene calificación de bien cultural inmueble (zona arqueológica, monumento histórico, conjunto histórico). Requiere autorización del Ministerio de Cultura (DDC), CIRA y supervisión arqueológica antes de cualquier intervención. El certificado de zonificación y vías debe consignar esta calificación.

El Certificado de Zonificación y Vías es competencia EXCLUSIVA de la municipalidad PROVINCIAL (Ley 29090 art 14). Si lo presentas en tu municipalidad distrital (Miraflores, San Isidro, Surco, Comas, etc.), te derivan o rechazan. En Lima Metropolitana es la SPHU – MML (Jr. Caylloma 482); en otras provincias, la Gerencia de Desarrollo Urbano de la municipalidad provincial. Si tu predio está en Lima Metropolitana NO acudas a tu distrital.

Son tres documentos distintos: ZyV → provincial, para habilitación urbana de terreno rústico; CPU → distrital, para edificar en predio urbano (altura, retiros, área libre); constancia → distrital, para licencia de funcionamiento. Si pides ZyV cuando necesitas CPU para tu licencia de edificación, pierdes S/184.50 + tiempo. Si pides constancia simple para iniciar habilitación urbana, te rechazan SUNARP. Verifica primero qué documento exige tu trámite siguiente.

El plano de ubicación 1/500 y el plano de localización 1/5000 DEBEN ir refrendados con sello, firma y código de colegiatura VIGENTE de un arquitecto (CAP) o ingeniero civil (CIP). Si la habilitación profesional está vencida o suspendida en el momento del refrendo, el expediente se OBSERVA. Verifica la habilitación vigente en cap.org.pe o cip.org.pe antes de aceptar el trabajo del profesional.

El sistema de coordenadas EXIGIDO es UTM WGS-84 (norma técnica vigente en Perú). Si el plano usa coordenadas geográficas, sistema PSAD-56 (sistema antiguo) o coordenadas locales sin georreferenciación, el expediente se observa. La escala obligatoria es 1/500 — escalas distintas (1/250, 1/1000) NO son aceptadas para el plano de ubicación. Verifica con el profesional que use UTM WGS-84 desde el inicio.

La copia literal de la partida registral SUNARP debe tener MENOS DE 30 DÍAS de antigüedad al momento de la presentación. Si presentas una copia más antigua, el expediente se observa. Solicítala el mismo día o máximo 1 semana antes (S/24 online en sprl.sunarp.gob.pe — entrega inmediata con código QR de verificación).

Si la municipalidad NO emite el certificado en 5 días hábiles, opera el silencio positivo (Ley 27444 art 33-34). Pocos lo invocan por desconocimiento — la solución: presenta una declaración jurada de aprobación ficta, solicita el documento por escrito invocando el silencio, y si te lo niegan recurre a la Defensoría del Pueblo (defensoria.gob.pe, 0800-15170) o INDECOPI (barreras burocráticas, gratuito). Conoces tus derechos y los haces valer.

Antes de COMPRAR un terreno SIEMPRE solicita primero el certificado de zonificación y vías. Riesgos de no hacerlo: (a) descubrir que la zonificación NO permite tu proyecto (comercio en zona R1, industria en zona OU); (b) descubrir afectaciones por vías proyectadas que reducen el área útil 30-70%; (c) descubrir calificación de bien cultural inmueble que limita la edificación; (d) descubrir restricciones por zona de reglamentación especial. Por S/184.50 evitas comprar un terreno inservible para tu proyecto.

El certificado tiene vigencia de 36 meses (3 años). Si lo presentas a SUNARP, a la Comisión Técnica de Habilitaciones Urbanas o a cualquier trámite con más de 36 meses, lo rechazan. Sí: tienes que pagar nuevamente la tasa (S/184.50 en MML) y hacer todo el procedimiento. Renueva ANTES del vencimiento si tu proyecto tomó más tiempo del esperado.

Si tu predio está afectado por una vía proyectada del Plan Vial Metropolitano y construyes sobre el área afectada: la municipalidad puede ordenar demolición forzosa SIN INDEMNIZACIÓN (porque construiste sabiendo de la afectación) y aplicar multa de hasta el 100% de la UIT (S/5,500 en 2026). Respeta los retiros municipales y diseña tu proyecto solo sobre el área NO afectada.

El procedimiento es de aprobación AUTOMÁTICA en 5 días — NO se acelera. Si un tramitador te ofrece "te lo entregan en 24 horas por S/500": es probablemente FRAUDE o presentación de documentos sin tu conocimiento (con riesgo de falsedad y nulidad posterior). Hazlo directamente o con un arquitecto/abogado de confianza identificable. Reporta presunto fraude a la municipalidad y a la Procuraduría de la MML.