Prescripción Adquisitiva Notarial 2026: usucapión de inmueble urbano por posesión

Según el artículo 950 del Código Civil: 10 años de posesión para la prescripción extraordinaria (sin título), o 5 años para la ordinaria cuando hay justo título y buena fe. En ambos casos la posesión debe ser continua, pacífica, pública y como propietario.

El procedimiento notarial está regulado por la Ley 27333 (artículo 5), complementaria a la Ley 26662 de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, en concordancia con la Ley 27157, su Reglamento DS 035-2006-VIVIENDA y el artículo 950 del Código Civil. El Decreto Legislativo 1049 regula la función notarial.

Los honorarios notariales NO están fijados por TUPA: son libres y los fija cada notaría según el valor y la complejidad del predio (DL 1049). De forma referencial el trámite suele ubicarse entre S/1,000 y S/3,000 o más, e incluye además planos de ingeniero, certificados de SUNARP y la municipalidad, las publicaciones en El Peruano y otro diario, y la inscripción registral. Aun así, es más económica que la vía judicial.

No. Los bienes de dominio público del Estado son inalienables e imprescriptibles conforme al artículo 73 de la Constitución (parques, vías, playas, áreas comunes). Solo se pueden prescribir bienes de propiedad privada de personas naturales o jurídicas.

No. La vía notarial de la Ley 27333 procede solo para predios urbanos o en zona de expansión urbana. Para predios rurales o tierras eriazas la formalización se tramita ante COFOPRI o por la vía judicial, según el caso. Verifica la calificación del predio antes de iniciar.

Si dentro de los 25 días hábiles posteriores a la última publicación se presenta oposición de un tercero, el notario finaliza el trámite, comunica el hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral, y se cancela la anotación preventiva. El solicitante deberá recurrir a la vía judicial (proceso abreviado) o arbitral.

La solicitud debe ofrecer la declaración de no menos de 3 ni más de 6 testigos mayores de 25 años, que conozcan al solicitante y precisen el tiempo de la posesión. Los testigos firman la solicitud junto con el solicitante y el abogado.

Sí. La solicitud debe ir suscrita por un abogado además del solicitante y los testigos, y cumplir los requisitos del artículo 505 del Código Procesal Civil. El notario no patrocina la causa: solo conduce el procedimiento no contencioso conforme a la Ley 27333.

El aviso se publica por 3 veces, con intervalo de 3 días, en el Diario Oficial El Peruano (o diario autorizado para avisos judiciales) y en un diario de circulación. Además, el notario fija carteles en lugares visibles del propio inmueble y notifica a colindantes y al titular registral.

En la práctica suele tomar entre 2 y 4 meses cuando no hay oposición, dependiendo de la elaboración de planos, las publicaciones y los 25 días hábiles del plazo de oposición. Es bastante más rápida que la vía judicial, que puede tardar de 1 a 3 años o más.

La notarial (Ley 27333 art. 5) es un procedimiento no contencioso: rápido, pero exige que no haya oposición y que el predio sea urbano. La judicial (proceso abreviado, art. 504-505 del Código Procesal Civil) se usa cuando hay oposición, conflicto, predio rural o bienes con observaciones; es más lenta pero resuelve controversias. Ambas se sustentan en el artículo 950 del Código Civil.

La escritura pública o acta notarial que declara la prescripción tiene mérito suficiente para inscribir el dominio, pero la seguridad jurídica plena la otorga la inscripción en el Registro de Predios de SUNARP, que cancela el asiento del anterior titular e inscribe al nuevo propietario. Mientras no se inscriba, el derecho no es oponible frente a terceros de buena fe.